Hamburg: Neubau-Eigentumswohnungen 2023/2024 – Die Talsohle ist durchschritten
„Momentan fragen eigenkapitalstarke Interessenten wieder vermehrt Neubauwohnungen nach. Kapitalanleger sowie Haushalte mit mittlerem Einkommen und wenig Eigenkapital halten sich hingegen weiterhin zurück. Trotz der rückläufigen Zahl an Projektstarts gibt es aktuell einen Angebotsüberhang“, ordnet Frank Stolz, Geschäftsführer Neubau von Grossmann & Berger, ein. Aufgrund der geringen Nachfrage haben sich die Vertriebsprozesse verlängert. „Einige Anbieter zeigen sich mittlerweile verhandlungsbereit, um die Vermarktung zu beschleunigen. Da der Preisspielraum bei Neubauprojekten jedoch nach wie vor gering ist, bleiben die tatsächlichen Preise insgesamt konstant. 2024 dürften sie ihr gegenwärtiges Niveau halten“, erklärt Stolz. Bezüglich Angebot und Nachfrage prognostiziert Stolz: „Die Talsohle ist durchschritten. Auch mit Blick auf mögliche Zinssenkungen erwarten wir im Jahresverlauf einen weiteren Nachfrageanstieg.“ Angesichts der sinkenden Genehmigungen und Fertigstellungen rechnet Grossmann & Berger auch in den kommenden Jahren mit einem geringen Angebot an Neubauprojekten. „Die rückläufige Bautätigkeit in Verbindung mit einer weiter steigenden Bevölkerungszahl dürfte mittelfristig zu einem Nachfrageüberhang führen. Zusätzlich werden immer mehr Interessenten energieeffiziente Neubauwohnungen nachfragen“, so Stolz.
Deutlicher Rückgang von Bauaktivitäten
Analysen von Grossmann & Berger zufolge starteten 2023 in Hamburg deutlich weniger Neubauprojekte als im Vorjahr. Die hohen Bau- und Finanzierungskosten in Kombination mit stagnierenden oder teils rückläufigen Kaufpreisen stellen weiterhin eine Herausforderung für Entwickler dar. Einige Projekte wurden daher bereits vor ihrem Baubeginn zurückgestellt. Im Gesamtjahr 2023 erfasste Grossmann & Berger 53 gestartete Neubauprojekte in Hamburg – ein Minus von rund 38 % im Vorjahresvergleich. Die Anzahl der neu angebotenen Wohnungen sank im gleichen Zeitraum um 28 % auf 859 Einheiten.
Konzentration in hochpreisigen Lagen pusht durchschnittlichen Angebotspreis
Der Anteil von neu angebotenen Wohnungen in zentralen hochpreisigen Lagen, wie beispielsweise der HafenCity, verzeichnete im Vergleich zu 2022 ein deutliches Plus von 35 % auf knapp 50 %. Durch diese Verschiebung der Angebotsstruktur nahm der durchschnittliche Angebotspreis* im gesamten Hamburger Stadtgebiet signifikant zu: Die Auswertung aller 2023 erfassten Hamburger Projektstarts ergab einen durchschnittlichen Angebotspreis* von 10.370 €/m². Dieser Anstieg um rund 20 % spiegelt allerdings bedingt durch die Lageverschiebung der angebotenen Projekte nicht die tatsächliche Preisentwicklung wider. In den Top-23-Stadtteilen**, die Grossmann & Berger als die 23 besonders nachgefragten Stadtteile zusammenfasst, lag der durchschnittliche Angebotspreis* bei 13.290 €/m².
* Durchschnittlicher Angebots-Kaufpreis: Berechneter Wert, der sich auf alle erfassten Neubau-Eigentumswohnungs-Projektstarts innerhalb eines definierten Zeitraums bezieht
** Zu den Top-23-Wohnlagen im Neubaubereich zählt Grossmann & Berger 23 Stadtteile mit der höchsten Nachfrage: Alsterdorf, Altona-Altstadt, Altona-Nord, Bahrenfeld, Barmbek-Nord, Barmbek-Süd, Eilbek, Eimsbüttel, Eppendorf, HafenCity, Harvestehude, Hoheluft-Ost, Hoheluft-West, Hohenfelde, Lokstedt, Othmarschen, Ottensen, Rotherbaum, St. Georg, St. Pauli, Sternschanze, Uhlenhorst, Winterhude.
