Region München: REALOGIS analysiert den Markt für Logistik- und Industrieimmobilien im ersten Halbjahr 2024

• Respektables Halbjahresergebnis
• Regionen-Ranking: München Ost mit starkem Ergebnis
• Branchen-Ranking: Industrie/Produktion weiterhin auf Platz 1
• Großflächen mit hohem Zuwachs
• Spitzenmiete über 10 €-Marke – jedoch mit leichtem Abschlag zu Ende 2023
• Ausblick: Gesamtjahresumsatz von 220.000 m² erwartet

Der Eigennutzer- und Mietmarkt für Logistik- und Industrieimmobilien in München hat mit einem Flächenumsatz von 123.000 m² ein durchschnittliches Ergebnis eingefahren. Der von allen Marktteilnehmern in dem Ballungsraum erzielte Flächenumsatz liegt 7.000 m² bzw. 5,4 % unter dem Vorjahreszeitraum und beinahe gleichauf zum Durchschnitt der letzten fünf ersten Halbjahre, der aktuell bei 122.700 m² rangiert.

Diese und weitere Analysen finden Mieter, Eigentümer und Projektentwickler im neuesten Marktbericht von Realogis, Deutschlands führendem Beratungsunternehmen von Industrie- und Logistikimmobilien sowie Gewerbegrundstücken.

Abschlüsse in Bestandsflächen liegen in den ersten sechs Monaten des Jahres 2024 mit 72.100 m² bzw. 58,6 % weiterhin vorn. Allerdings verlieren sie absolut mit -27.300 m² bzw. -27,5 % sowie -17,8 Prozentpunkte am anteiligen Flächenumsatz, kommend von 99.400 m² bzw. 76,5 % im Vorjahreszeitraum.

Neubauflächen vergrößern hingegen ihren Anteil auf 41,8 % durch einen zusätzlichen Flächenumsatz von 20.300 m² auf 50.900 m² , kommend von 30.600 m² bzw. 23,5 % (entspricht einem Plus von 41,4 %).

„Der Flächenumsatz von Neubauimmobilien in der Metropolregion München kann den nachlassenden Absatz bei den Bestandsflächen und das dadurch entstandene Delta nicht ausgleichen“, kommentiert Nicolas Werner, Geschäftsführer der Realogis Immobilien München GmbH.

Abschlüsse auf ehemaligen Brownfields waren aktuell und im Vorjahr nicht zu beobachten.

Weiterhin führend bezogen auf die Gebäudeart ist die Kategorie Sonstige Objekte, die weder den Kriterien der Big-Box-Objekte noch denen von Gewerbeparks entsprechen, mit einem Anteil von 56,3 % bzw. 69.300 m² (H1 2023: 65,6 % bzw. 85.300 m²). Damit gibt diese Kategorie um 16.000 m² bzw. 18,8 % im Jahresvergleich nach.

Big-Boxes, also Einheiten ab 10.000 m², kommen auf einen Flächenumsatz von 27.200 m² bzw. 22,1 %. Im Vorjahreshalbjahr hat Realogis keinen Abschluss in Big Boxes registriert.

Nahezu gleichauf liegen Gewerbeparks mit 26.500 m² bzw. 21,5 %. Allerdings gibt diese Gebäudeklasse, kommend von 44.700 m² bzw. 34,4 %, mit 18.200 m² bzw. -40,7% am deutlichsten nach.

Regionen-Ranking: München Ost mit starkem Ergebnis

Die umsatzstärkste Region von Januar bis Juni 2024 ist München Ost mit 68.400 m² bzw. 55,6 % (H1 2023: 22.200 m² bzw. 17,1 %). Mit einem Zuwachs von 46.200 m² fährt sie den deutlichsten absoluten Zuwachs aller Teilmärkte ein. Das ist mehr als eine Verdreifachung. Gleichzeitig ist sie die einzige Region, die ihren 5-Jahresschnitt in Höhe von 27.730 m² übertrifft. Und zwar mit einer hohen Deutlichkeit (um 146 %).

Die zuvor erstplatzierte Region Nord ist mit 35.900 m² bzw. 29,2 % auf dem zweiten Platz gelandet. Im Vorjahreszeitraum waren es noch 78.100 m² bzw. 60,1 %. Sie verliert absolut und anteilig am deutlichsten, nämlich -42.200 m² bzw. -54 % und anteilig 30,9 Prozentpunkte. Der Schnitt der vergangenen fünf ersten Halbjahre von 57.020 m² wurde um deutliche 37 % verfehlt.

Die Region West belegt mit 10.100 m² bzw. 8,2 % den dritten Platz. Im Vergleich zum Vorjahr (H1 2023: 10.600 m² bzw. 8,2 %) ist das eine Seitwärtsbewegung. Die Region West unterbietet ihren aktuellen 5-Jahresschnitt jedoch deutlich. Dieser liegt bei 23.210 m², was einem Minus von 56,5 % entspricht.

Das Schlusslicht bildet die von Rang 3 kommende Region Süd mit 8.600 m² bzw. 7 % (H1 2023: 19.100 m² bzw. 14,7 %), die den zweitstärksten Rückgang des Flächenumsatzes aller Regionen mit -10.500 m² bzw. -55 % verbuchen muss und den 5-Jahresschnitt in Höhe von 14.740 m² um 41,7 % unterschreitet.

„Die Performance ist im ersten Halbjahr außer für die Region Ost unterdurchschnittlich. Die Region Ost kann mit ihrem Plus von 46.200 m² zwar nicht allein den akkumulierten Rückgang der anderen Regionen in Höhe von 53.200 m² aufwiegen, sorgt aber durch ihr überdurchschnittliches Abschneiden dafür, dass das erste Halbjahr des Münchener Marktes durchaus respektabel ist“, erklärt Nicolas Werner.

Branchen-Ranking: Industrie/Produktion weiterhin auf Platz 1

Die Branche Industrie/Produktion ist und bleibt die führende auf dem Logistik- und Industrieimmobilienmarkt München. Im ersten Halbjahr 2024 sind 58.400 m² bzw. 47,5 % (H1 2023: 74.700 m² bzw. 57,5 %) umgesetzt worden. Trotz des deutlichsten absoluten Flächenumsatzrückgangs aller Branchen (-16.300 m² bzw. -21,8 %) kann die Führungsposition gehalten werden. Zudem wird der 5-Jahresschnitt in Höhe von 50.760 m² um deutliche 15 % übertroffen. Zwei der Top-Abschlüsse – darunter Isar Aerospace mit 40.000 m² – tragen insgesamt 45.600 m² bzw. 78,1 % zum Flächenumsatz bei.

Wesentliche Umsatzbringer

Unternehmen	Marktgebiet	Flächenumsatz	Art	Branche
Isar Aerospace	Region Ost	40.000 m²	Neubau	Industrie/Produktion
Sahlberg	Region Ost	16.000 m²	Bestand	Handel
Lufthansa	Region Nord	8.800 m²	Bestand	Sonstiges

Der zuvor letztplatzierte Handel hat sich mit 30.900 m² bzw. 25,1 % stark verbessert, kommend von 12.500 m² bzw. 9,6 %. Damit hat er sich mehr als verdoppelt und liegt jetzt bei 18.400 m² bzw. 147 % über dem Vorjahreswert. Der 5-Jahresschnitt von 25.520 m² wurde um deutliche 21 % übertroffen. Der Abschluss durch den B2B-Händler für technische Produkte Sahlberg über 16.000 m² ist marktprägend und trägt zu etwas mehr als der Hälfte des Flächenumsatzes der Kategorie Handel bei.

Innerhalb der Kategorie ist der klassische Handel mit 26.500 m² bzw. 85,8 % der Taktgeber. Kommend von 6.300 m² bzw. 50,4 % im Vorjahreszeitraum kann er seine Leistung um 20.200 m² bzw. einer mehr als das Vierfache steigern. Der E-Commerce kommt auf 4.400 m² bzw. 14,2 % Anteil am Flächenumsatz des Handels (was -1.800 m² bzw. -29 % entspricht). Nur der klassische Handel kann seinen 5-Jahresschnitt übertreffen: +70 % (15.600 m²), der E-Commerce liegt 56 % darunter (9.920 m²).

„Im Vorjahr war der Anteil von E-Commerce und klassischem Handel mit jeweils rund 50 % gleich verteilt. Aktuell gehen fast 9 von 10 umgesetzten Quadratmetern auf das Konto des klassischen Handels“, so Nicolas Werner.

Erneut auf dem dritten Platz rangiert die Branche Logistik/Spedition mit 18.500 m² bzw. 15 % (H1 2023: 17.900 m² bzw. 13,8 %). Jedoch wird wie im ersten Halbjahr 2023 auch aktuell der 5-Jahresschnitt von 33.840 m² um deutliche 45 % verfehlt.

„Die Flächenabnahme seitens Logistik- und Speditionsunternehmen hat in den vergangenen fünf ersten Halbjahren einen deutlich höheren Stellenwert für den Münchner Markt eingenommen, als wir aktuell beobachten können“, erklärt Nicolas Werner.

Das Schlusslicht bildet die zuvor zweitplatzierte Sammelkategorie Sonstiges mit 15.200 m² bzw. 12,4 % (H1 2023: 24.900 m² bzw. 19,2 %). Aktuell trägt der Abschluss durch die Lufthansa über 8.800 m² bzw. 57,9 % den größten Teil zum Flächenumsatz bei.

Großflächen mit hohem Zuwachs

Die Kategorie ab 10.001 m² hat im abgelaufenen Halbjahr 56.000 m² und damit 45,5 % des Flächenumsatzes auf sich vereint. Das ist ein deutliches Plus von 26.000 m² bzw. 86,7 % im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. Das aktuell deutlichste Übertreffen des 5-Jahres-Schnitts mit 84,5 % (30.352 m²) ist ein klares Indiz dafür, dass diese Größenklasse derzeit eine herausragende Rolle spielt. Insbesondere der Abschluss von Isar Aerospace über 40.000 m² sowie der Abschluss durch Sahlberg über 16.000 m² tragen maßgeblich zum gesamten Flächenumsatz dieser Größenklasse bei. Gleichzeitig ist der Isar Aerospace der größte Einzelabschluss der letzten fünf ersten Halbjahre, so die Analyse von Realogis.

Einheiten in der Kategorie 5.001 und 10.000 m² verzeichnen mit einem Flächenumsatz von 17.200 m² bzw. 14 % eine um 20.100 m² bzw. 53,9 % geringere Flächenabnahme als in H1 2023 (37.300 m² bzw. 28,7 %). Das ist der größte Rückgang im Jahresvergleich und bedeutet auch den höchsten anteiligen Bedeutungsverlust von minus 14,7 Prozentpunkten am Anteil des Gesamtflächenumsatzes. Der Fünfjahresdurchschnitt von 30.565 m² wurde um deutliche 43,7 % verfehlt. Das abgelaufene Halbjahr war somit im Vergleich der fünf letzten ersten Halbjahre ungewöhnlich schwach. In dieser Unterkategorie ist der Abschluss durch die Lufthansa marktprägend. Für 8.800 m² ist die Lufthansa verantwortlich und hat damit 51 % des Flächenumsatzes generiert.

Flächen zwischen 3.001 und 5.000 m² kommen mit 9.500 m² auf einen Anteil von 7,7 % (Rang 5 bzw. letztplatziert). Kommend von 14.600 m² bzw. 11,2 % ist das ein Rückgang um 5.100 m² bzw. 34,9 %. Der 5-Jahresschnitt in Höhe von 18.632 m² wurde um 49 % deutlich verfehlt.

Im Vorjahr noch auf dem ersten Platz, geben kleinere Flächen zwischen 1.000 und 3.000 m² aktuell am zweitstärksten nach. Mit einem Rückgang von -9.600 m² bzw. -23,8 % fallen sie von allen Größenklassen auf den zweiten Platz mit 30.700 m² bzw. 25 %. Im Vorjahr lagen sie noch bei 40.300 m² bzw. 31 %. Der 5-Jahresschnitt von 40.030 m² wird somit um deutliche 23,3 % unterboten. Die Kleinstflächen unter 1.000 m² steigen vom letzten Rang einen Platz auf den vierten Rang auf. Mit 9.600 m² bzw. 7,8 % liegen sie jetzt vor den 7.800 m² bzw. 6 % des letzten Jahres. Das entspricht einem Plus von 1.800 m² bzw. 23,1 %. Von allen Größenklassen kommen sie ihrem 5-Jahresschnitt am nächsten, auch wenn dieser um 10,8 % unterboten wird (10.768 m²).

Spitzenmiete über 10 €-Marke – jedoch mit leichtem Abschlag zu Ende 2023

Die Spitzenmiete erreicht im Vergleich zum ersten Halbjahr 2023 mit einem Plus von 7,7 % ihren neusten vorläufigen Höchstwert mit 10,50 €/m² (H1 2023: 9,75 €/m²). Erstmals wird damit im Halbjahresvergleich die 10€-Marke überschritten, wenngleich es einen moderaten Rückgang zum Jahresende 2023 darstellt (dort lag die Spitzenmiete bei 10,80 €/m²). Der 5-Jahresschnitt von 9,25 €/m² wird um 13,5 % übertroffen.

Die Durchschnittsmiete erreicht mit einem Plus von 13,3 % zum Vorjahreswert von 7,50 €/m² ihren neuen Höchstwert in Höhe von 8,50 €/m². Der aktuelle Wert liegt rund 13,3 % über dem 5-Jahresschnitt von 7,19 €/m².

Ausblick

„Wir erwarten bis Jahresende einen Gesamtjahresumsatz von mindestens 220.000 m². Marktprägend werden zwei Großabschlüsse mit jeweils 20.000 m² im zweiten Halbjahr sein“, prognostiziert Nicolas Werner.