Hotels in Deutschland: Eine aktuelle Bestandsaufnahme
In Deutschland gab es Ende April 2024 laut Statistischem Bundesamt im Segment Hotel (ohne Hotel garnis) rund 1,215 Mio. Schlafgelegenheiten, das bedeutet mehr als 600.000 Zimmer in knapp über 12.000 geöffneten Betrieben.
Die K:22 Hotelberatung GmbH hat sich mit der Thematik Bestandshotel auseinandergesetzt und die Situation für ein Teilsegment – Betriebe ab 125 Zimmer, die bis 2004 eröffnet wurden (insgesamt 400 Häuser, >87.300 Zimmer) – angeschaut. Die Analyse umfasst rund 14,4 Prozent des Gesamtbestands an Hotelzimmern.
HOTELBESTAND ALTERT, VIELE HÄUSER STEHEN VOR GROSSEN REINVESTITIONEN
Bei einem beachtlichen Teil der Häuser zeigt sich ein zunehmender Investitionsstau. Nach schwierigen Jahren durch Pandemie und Kostensteigerungen sind etwaige Rücklagen aufgebraucht und viele Betriebe kämpfen weiterhin mit Personalengpässen, Digitalisierungs- und Modernisierungserfordernissen.
Dies hat die Bilanz vieler Hotelbetreiber mit eigenen Immobilien geschwächt und zusätzlich steht häufig auch noch die reguläre Reinvestitionsphase (FF&E, Energetik, TGA etc.) – üblicherweise ab dem 10. Betriebsjahr – an.
Für das Teilsegment der untersuchten Hotels zeigt sich, dass
- Hotels im Eröffnungszeitraum bis 1945 und von 1990 bis 1999 im Schnitt die längste Zeit fehlender Renovierung aufweisen
- Hotels im Upper Midscale- und Luxury-Segment im Vergleich die kürzeren Zyklen hinsichtlich einer Renovierung auf sich vereinen
UNABHÄNGIG GEFÜHRTE HÄUSER SIND AM LÄNGSTEN NICHT RENOVIERT WORDEN …
… wobei sie im Schnitt bei 10,5 Jahren liegen und damit nur rund 1 Jahr mehr aufweisen als Häuser der Kettenhotellerie. Allerdings finden sich auch in dieser Gruppe Häuser, bei denen die längste Zeit keine Renovierung stattgefunden hat – im Maximum 31 Jahre.
VIELE HÄUSER MÜSSEN DAS THEMA REFURBISHMENT ZEITNAH ANGEHEN
- Weniger als ein Drittel der Häuser wurde zuletzt im Zeitraum bis 5 Jahren renoviert und befindet sich im besten Fall in einer “Blütephase”
- Ein weiteres Drittel, dessen letzte Renovierung zwischen 6 und 10 Jahre her ist, befindet sich mitten oder am Ende einer “Reifephase”
- Bei fast 40% der Häuser war die letzte Renovierung vor mehr als 10 Jahren, sie haben Handlungsbedarf
- generell beinhaltet das Jahr der letzten Renovierung nicht zwangsläufig eine Gesamtrenovierung
Was bedeutet das?
Viele Häuser müssen das Thema Refurbishment zeitnah angehen, um wettbewerbsfähig zu bleiben. Bei einigen Häusern läuft zudem der bestehende Pachtvertrag zeitnah aus, was ein sehr guter Zeitpunkt für Neuverhandlungen, Anpassungen des Pachtvertrages oder sogar eine neue Betreiberauswahl ist. Sowohl Eigentümer als auch Betreiber müssen sich also damit auseinandersetzen, wie sie mit diesem Thema umgehen.
WIRTSCHAFTLICHE VORAUSSETZUNGEN FÜR REINVESTIONEN VERBESSERN SICH
Der wachsende Tourismus ab den 2000er Jahren – auch durch den zunehmenden Anteil internationaler Gäste – bescherte vielen Hoteliers eine dynamische Marktentwicklung, die zuletzt durch die Pandemie und Inflation gebremst wurde, seit 2023 aber wieder zu neuen Höhenflügen gestartet ist. Viele Betreiber sind daher auf Expansionskurs.
Erfreulicherweise ist das Übernachtungsaufkommen in Deutschland mit 174,6 Millionen Übernachtungen bis Mai dieses Jahres um rund 3,5 Prozent gegenüber des Vorjahreszeitraums gestiegen. Die wirtschaftlichen Voraussetzungen für Reinvestitionen verbessern sich damit wieder deutlich.
