DIP analysiert geringe Dynamik am Büromarkt

Die kontinuierliche und vergleichende Analyse von 14 deutschen Büromärkten (Berlin, Düsseldorf, Essen, Frankfurt a. M., Freiburg*, Hamburg, Hannover, Karlsruhe, Köln, Leipzig, Magdeburg, München, Nürnberg und Stuttgart) durch DIP – Deutsche Immobilien-Partner ermöglicht aufschlussreiche Querschnittsvergleiche zwischen den Märkten in Nord- und Süd- bzw. West- und Ostdeutschland und zwischen Städten verschiedener Marktgröße.

Die Analysen von DIP – Deutsche Immobilien-Partner zeigen, dass sich die Flächenumsätze bei der Hälfte der Büromärkte rückläufig entwickelt haben. Insgesamt lässt sich ein moderater Rückgang im Vergleich zum ersten Halbjahr 2023 beobachten:

• Im ersten Halbjahr 2024 betrug der Gesamtbüroflächenumsatz (inkl. Eigennutzer) rd. 1,47 Mio. m² und liegt rd. 3 % unter dem Vorjahresergebnis (1,52 Mio. m²) und rd. 7 % unter dem langjährigen Mittel (Ø 1. Halbjahr 2014 – 2023: 1,58 Mio. m²).
• Der Büroflächenleerstand ist in den DIP-Märkten binnen Jahresfrist um rd. 1 Mio. m² auf aktuell rd. 7,25 Mio. m² angestiegen. Die Leerstandsquote wuchs damit von 5,0 % Ende Juni 2023 auf aktuell 5,7 %.
• Ungeachtet der gestiegenen Angebotsreserve erhöhte sich die über alle Märkte gemittelte gewichtete Spitzenmiete in den analysierten deutschen Büromärkten gegenüber dem Vorjahreszeitraum um EUR 2,90/m² bzw. 7,6 % auf rd. EUR 40,00 /m² (1. Halbjahr 2023: rd. EUR 37,10/m²).

In den 14 deutschen DIP-Büromärkten wurden im ersten Halbjahr 2024 rd. 1,47 Mio. m² Bürofläche (inkl. Eigennutzer) umgesetzt, was einem geringen Rückgang von rd. 3 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum (1. Halbjahr 2023: rd. 1,52 Mio. m²) entspricht. Nahezu die Hälfte aller DIP-Märkte musste Einbußen bei den Flächenumsatz hinnehmen:

• Deutlich rückläufige Büromarktzahlen analysiert DIP in den Städten Essen (-49 %), München (- 21 %) und Köln (- 20 %).
• Etwas moderater fielen die Rückgänge in Hamburg (-14 %), Freiburg (-8 %) und Magdeburg (- 2 %) aus.
• Steigende Büroflächenumsätze analysiert DIP in Berlin (+12 %), Hannover (+43 %), Düsseldorf (+32 %), Stuttgart (+23 %), Karlsruhe (+13 %), Frankfurt (+5 %), Leipzig (+2 %) und Nürnberg (+4 %).

Büromärkte in den „Big Seven“ mit geringfügigem Dynamikverlust

• Auf die „Big Seven“ (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt/M., Hamburg, Köln, München, Stuttgart) entfiel ein Büroflächenumsatz von insgesamt 1,24 Mio. m². Dies entspricht einem Rückgang um 26.100 m² bzw. rd. 3 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum (1. Halbjahr 2023: 1,28 Mio. m²). Der Anteil der „Big Seven“ an den gesamten analysierten DIP-Büromärkten liegt damit wie im Vorjahreszeitraum bei 84 %.
• Die deutschlandweit umsatzstärksten Büromärkte sind zum Halbjahr 2024 München und Berlin mit einem Büroflächenumsatz von jeweils rd. 290.000 m².
• Drittstärkster Standort ist ungeachtet eines rückläufigen Büroflächenumsatzes Hamburg mit rd. 195.000 m² (1. Halbjahr 2023: 226.000 m²; -14 %).
• Auch die Büromärkte in Frankfurt (185.600 m²; +5 %), Düsseldorf (122.500 m²; +32 %) und Stuttgart (98.000 m²; +23 %) weisen im Vorjahresvergleich steigende Büroflächenumsätze auf.
• Den letzten Platz unter den Big Seven belegt Köln mit rd. 63.000 m² (=; – 20 %).

Kaum Umsatzrückgänge in den übrigen DIP–Büromärkten

• In den sieben kleineren DIP-Büromärkten ging der Flächenumsatz um 5 % auf rd. 230.000 m² zurück (1. Halbjahr 2023: rd. 243.000 m²). Insbesondere Essen nahm deutlich um 49 % auf 33.500 m² ab (1. Halbjahr 2023: 66.000 m²). Auch Magdeburg verzeichnet einen rückläufigen Umsatz (- 1,6 %)
• An den übrigen Standorten stieg der gestiegene Flächenumsatz: Hannover (+43 %), Karlsruhe (+2,5 %), Leipzig (+1,5 %) und Nürnberg (+0,5 %).

Steigende Büroflächenleerstände

• Der Gesamtumfang der kurzfristig verfügbaren Büroflächen in den 14 DIP-Standorten nahm im Jahresverlauf um rd. 1.002.000 m² (+ 16 %) auf rd. 7,2 Mio. m² zu.
• Dementsprechend stieg die durchschnittliche Leerstandsquote binnen Jahresfrist von 5,0 % auf aktuell 5,7 %.
• Dabei verzeichneten alle Büromärkte der „Big Seven“ einen Anstieg der Angebotsreserve um zusammen rd. 18 % (+ 936.500 m²) auf nunmehr 6,22 Mio. m².
• In den übrigen Büromärkten, abgesehen von Magdeburg und Freiburg, stieg die Angebotsreserve. Insgesamt stieg der Leerstand in den Bürozentren mittlerer Größe um rd. 9 % (+ 85.800 m²) auf nunmehr 1.03 Mio. m².

Spitzenmieten und durchschnittliche City-Mieten ziehen an

• Die durchschnittlich gewichtete Spitzenmiete stieg innerhalb eines Jahres in den 14 analysierten deutschen DIP-Büromärkten um 7,6 % auf rd. EUR 40,00/m² Ende Juni 2024 (Ende Juni 2023: ca. EUR 37,10/m²). Dahinter steht das ungeachtet wachsender Angebotsreserven nach wie vor knappe Angebot an modernen, ESG-gerechten Büroflächen.
• Dabei ist mittlerweile München der bundesweit teuerste Bürostandort mit rd. EUR 52,00/m². Dahinter folgen Frankfurt und Berlin mit Spitzenmiete von EUR 47,50/m² bzw. EUR 45,00/m².
• Das durchschnittliche Mietniveau für Büroflächen in Citylagen erhöhte sich um 2,3 % bzw. EUR 0,50/m² von rd. EUR 24,00/m² Mitte 2023 auf rd. EUR 24,50/m² Mitte 2024.