Aengevelt-Wohninvestment-Index AWI zieht weiter an

Als qualifizierte wissenschaftliche Orientierungshilfe am Wohninvestmentmarkt hat Aengevelt Research im Jahr 2008 den Aengevelt-Wohninvestment-Index AWI* entwickelt. Er erfasst regelmäßig die Einschätzungen von rd. 200 Experten aus allen Bereichen der Wohnungswirtschaft, die in Summe eine hohe sechsstellige Anzahl von Wohneinheiten in allen Teilen Deutschlands repräsentieren, zu Marktstimmungen und -entwicklungen.

Nachdem der AWI in der Winterbefragung 2022/2023 mit 47,9 Punkte das schlechteste Ergebnis seit Beginn der Befragung erzielte, stieg sein Wert danach wieder an.

Dieser Trend setzte sich in der Sommerbefragung 2024 mit einem deutlichen Plus von 10 Punkten auf 66,5 Punkte fort. Dabei vollzog sich der Anstieg über alle Wohnlagen:

• In den guten Lagen verzeichnet der AWI den höchsten Anstieg um 12,3 Punkte auf aktuell 71,5 (Winter 2023/24: 59,2). Die mittleren Lagen steigen mit einem Plus von 10,2 auf 68,7 Punkte, und die einfachen Lagen legen um 9 Punkte auf 61,4 Punkte zu.
• Damit zeigen alle drei Subindizes erstmals wieder ein Ungleichgewicht zu Gunsten der Eigentümer bzw. Vermieter an (Marktgleichgewicht: 40 – 60 Punkte). Zuletzt war dies im Winter 2021/22 der Fall.

„Wohnen ist ein Grundbedürfnis. Dazu zeichnet sich hinsichtlich der Wohnungsfertigstellungen indessen immer noch keine nachhaltige Wende ab. Damit bleiben Wohnungen insbesondere in den Wachstumskernen ein knappes Gut mit der Tendenz weiter steigender Mietpreisniveaus. Das stärkt die Position von Eigentümern und Vermietern und lässt die Investorennachfrage steigen, zumal die Preisfindungsphase zunehmend abgeschlossen ist“, kommentiert Dr. Wulff Aengevelt die Ergebnisse und ergänzt: „Der weitere Verlauf hängt nun u.a. von den Entwicklungen am Kapitalmarkt ab und davon, ob die Bundesregierung ausreichende Impulse für eine nachhaltige Wohnungsbauoffensive setzen kann. Die weiterhin rückläufigen Genehmigungszahlen stimmen hier skeptisch.“

Mietwohnungsmarkt

Die aktuellen Befragungsergebnisse bestätigen diese Einschätzung: Der Anteil der Befragungsteilnehmer, die von einer steigenden Mietpreisentwicklung ausgehen, ist gegenüber der Winterbefragung 2023/24 um 4 Prozentpunkte auf aktuell 79 % gestiegen. In einfachen Wohnlagen gehen davon 74 % aus (+5 Prozentpunkte), in mittleren Lagen 84 % (+5 Prozentpunkte) und in guten Wohnlagen 80 % (+4 Prozentpunkte).

Hintergrund dafür ist u.a. das höhere Zinsniveau, das seitens der Privathaushalte dazu führt, dass derzeit mehr gemietet als gekauft wird, während gleichzeitig an vielen Märkten die Nachfrage nach Mietwohnungen das Angebot übersteigt.

Wohnungsneubau und Sanierung

• Dazu tragen auch die u.a. aufgrund des höheren Zinsniveaus gesunkenen Investitionen in den Mietwohnungsneubau bei. Dies wird sich nach Meinung der Befragungsteilnehmer auch nicht kurzfristig ändern. Vielmehr erwarten hier unverändert lediglich 9 % der Befragten einen Anstieg der Investitionen. Dagegen gehen 70 % von einer Abnahme der Investitionen in den Neubau aus. Im Winter 2023/24 waren es allerdings noch 79 %.
• Die Bedeutung der Modernisierung bzw. Sanierung von Wohnungsbeständen ist in der aktuellen Befragung differenziert zu betrachten: Lediglich 21 % (Winter 2023/24: 17 %) der Befragten erwarten steigende Investitionen in Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen. Dagegen sind es hinsichtlich steigender Investitionen in die energetische Gebäudesanierung mit 47 % immerhin nahezu die Hälfte (Winter 2023/24: 46 %).

Wohninvestments: AII erholt sich weiter

• Hinsichtlich der Erwartung an die Kapitalwert-Entwicklung von Wohninvestments erzielte der AII (AENGEVELT-Investment-Index) in der Sommerbefragung 2021 mit 77,8 Punkten den bisherigen Spitzenwert. Danach gab er kontinuierlich nach, bis er im Sommer 2023 mit 23,2 Punkten einen historischen Tiefstand erreichte.

Im Winter 2023/24 setzte dann eine leichte Erholung mit 28,2 Punkten ein, die sich in der aktuellen Sommerbefragung mit einem Anstieg auf 46 Punkte fortsetzt, auch wenn dieser Wert weiterhin deutlich unter dem Spitzenwert bleibt.

• Am deutlichsten stieg der AII-Subindex in guten Lagen, nämlich um 20 Punkte auf 54,9. In mittleren Lagen legte der AII ebenfalls deutlich um 18,7 Punkte auf aktuell 48,1 zu. Den niedrigsten Wert verzeichnen einfache Lagen mit einem Anstieg um 15,9 Punkte auf aktuell 39,3.
• Über alle Lagekategorien hinweg rechnen lediglich 24 % mit einer steigenden Nachfrage nach Wohninvestments. Im Winter 2023/24 waren es indessen sogar nur halb so viel. Allerdings erwarten auch nur 21 % der Befragten einen Rückgang der Nachfrage. Im Winter 2023/24 waren es noch 56 % und im Sommer 2023 sogar 67 %.
• Entsprechend prognostiziert mit 26 % ein wieder wachsender Anteil der Befragungsteilnehmer steigende Preise für Wohninvestments (Winter 2023/24: 9 %; Sommer 2023: 7 %)). Analog dazu sinkt der Anteil derjenigen, die mit einem sinkenden Preisniveau rechnen, und zwar auf 29 %. Im Winter 2023/24 waren es noch 57 %, im Sommer 2023 sogar 69 %.

Fazit

• Der AWI ist in der Sommerbefragung 2024 zum dritten Mal in Folge gestiegen, was einer Trendumkehr entspricht. Wie nachhaltig diese ist, hängt indessen von verschiedenen Faktoren ab. Dazu zählen die Entwicklung von Inflation und Kreditzinsen, der nationalen und globalen Wirtschaftslage, regulatorische Vorgaben für den Wohnungsneubau etc. Grundsätzlich zeichnet sich ein wieder wachsendes Interesse an Wohninvestments ab, auch die Preisfindungsphase schreitet voran. Vor diesem Hintergrund erscheint eine allmähliche Belebung und Dynamisierung des Marktgeschehens im weiteren Jahresverlauf möglich. Dabei werden nach Beobachtungen von Aengevelt neben nachhaltigem Wohnungsneubau durchaus auch Bestandsimmobilien mit bislang suboptimalen Energiestandards in präferierten Lagen geprüft – allerdings mit klaren Erwartungen an entsprechend deutliche Preisnachlässe und hohen Wertsteigerungspotentialen mittels umfassender Sanierung.

• Weniger günstig ist die Perspektive für Mieter, insbesondere in Wachstumsregionen: Anhaltend rückläufige Baugenehmigungen und Fertigstellungszahlen, die deutlich unter dem von der Bundesregierung angestrebten Ziel von 400.000 neuen Wohneinheiten pro Jahr liegen, lassen mittelfristig keine Entspannung auf dem Wohnungsmarkt erwarten. Entsprechend ist von einem weiteren Anstieg des Mietpreisniveaus in angespannten Wohnungsmärkten auszugehen. Hinzu kommt eine Mietkostenbelastung, die vornehmlich bei einkommensschwächeren Haushalten immer noch deutlich über dem Durchschnitt liegt. Auch hier ist kurz- und mittelfristig nicht mit einer Entspannung zu rechnen.

^{* Der AWI ist ein Kompositindex und berücksichtigt einerseits die zukünftige Entwicklung der Nachfrage nach Mietwohnungen, des Mietwohnungsangebotes, der Wohnungsleerstände und der Wohnungsmieten sowie andererseits Einschätzungen zur zukünftigen Angebots-, Nachfrage- und Kaufpreis-Entwicklung im Wohninvestmentsegment.}