Angebotsmieten verteuern sich besonders stark abseits der Metropolen
Rückgang bei den Kaufpreisen für Wohneigentum schwächt sich ab
Die Miet- und die Kaufpreise auf dem deutschen Wohnungsmarkt haben sich im ersten Halbjahr 2024 erneut unterschiedlich entwickelt, wenngleich die Dynamik in beiden Bereichen nachgelassen hat. So sind die Angebotsmieten in den untersuchten Städten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, Leipzig, München und Stuttgart im Jahresvergleich im Schnitt um 6,3 Prozent gestiegen – im zweiten Halbjahr 2023 lag das Wachstum noch bei 8,2 Prozent. Im Vergleich zum fünfjährigen Mittel (4,8 Prozent) fällt die Teuerung dennoch überdurchschnittlich hoch aus.
Noch deutlicher sind die Angebotsmieten nach JLL-Analyse abseits der Metropolen gestiegen: In den kreisfreien Städten zogen die inserierten Mieten um durchschnittlich 8,3 Prozent an und somit kräftiger als im vergangenen Halbjahr (4,8 Prozent) und im Fünfjahresschnitt (4,6 Prozent). In den Landkreisen ist der Mietzuwachs mit 5,6 Prozent konstant zum Vorhalbjahr (5,5 Prozent).
Bei den Kaufpreisen für Eigentumswohnungen hat sich die negative Entwicklung etwas abgeschwächt. Im Schnitt sind die Preise in den acht Metropolen im ersten Halbjahr 2024 um 3,6 Prozent gefallen und damit nur noch halb so stark wie im Halb- und Ganzjahresvergleich.
Für die Analyse wurden insgesamt rund 35.000 Miet- und 41.000 Kaufangebote ausgewertet. Betrachtet wurden sowohl Neubauten als auch Bestandsgebäude.
Die höchsten Zuwächse bei den Angebotsmieten gab es erneut in Berlin mit im Schnitt 11,4 Prozent (Vorjahr: 16,7 Prozent). Dahinter folgen Leipzig (9,8 Prozent), Frankfurt (9,4 Prozent), Düsseldorf (sieben Prozent), Stuttgart (5,2 Prozent) und Hamburg (fünf Prozent). Deutlich schwächer war das Mietwachstum in Köln (1,4 Prozent) und München (3,2 Prozent). Qualitätsbereinigt*, also unter Berücksichtigung der unterschiedlichen Objekt- und Mikrolagenqualitäten, fällt die Teuerung in Berlin mit 3,8 Prozent allerdings unterdurchschnittlich aus (5,6 Prozent). Hier hat Leipzig mit 10,9 Prozent die Nase vorn.
Im Neubausegment legten die Mieten um 7,8 Prozent zu (Vorjahr: 5,1 Prozent). Spitzenreiter ist hier Frankfurt mit einem Anstieg von 15,3 Prozent. Auch in Hamburg (zwölf Prozent) und Düsseldorf (10,3 Prozent) gab es zweistellige Zuwächse, in Berlin hingegen nur ein Plus von 1,5 Prozent. Bei den Spitzenmieten wurden für Düsseldorf (10,7 Prozent) und Frankfurt (10,3 Prozent) die stärksten Mietanstiege registriert.
Ineffizienter Wohnungsmarkt lässt Mieten weiter steigen
„Das anhaltende Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage sorgt für eine hohe Dynamik bei der Entwicklung der Neuvertragsmieten und für eine zunehmende Diskrepanz zu den strenger regulierten Bestandsmieten“, erläutert Dr. Sören Gröbel, Director of Living Research JLL Germany. In der Folge schrumpft die Motivation, bei veränderten Lebensumständen die Wohnung zu wechseln, die Zahl der inserierten Mietangebote geht weiter zurück. „Dadurch wird die Situation am Wohnungsmarkt zusätzlich verschärft“, unterstreicht Gröbel.
Als Mietentreiber wirkt zudem der lahmende Wohnungsneubau. Zwar sind Stornierungen und Auftragsrückstände seit Anfang 2024 rückläufig, im historischen Vergleich liegen sie aber immer noch auf einem hohen Niveau. Inwieweit politische Bemühungen, wie die Förderung des Wohnungsneubaus und der viel diskutierte Gebäudetyp E, der einfaches und innovatives Bauen erleichtern soll, Wirkung zeigen, werde sich erst mit Verzögerung auf dem Markt widerspiegeln. „Noch länger wird es dauern, bis sich dies auf das Fertigstellungsniveau im Wohnungsneubau auswirkt. Von der Angebotsseite dürfte daher der Druck auf die Mietpreise auch mittelfristig ungebrochen hoch sein“, ist Gröbel überzeugt.
Immerhin können sich die Haushalte die gestiegenen Mieten zunehmend leisten. So sind die Nominallöhne in Deutschland im ersten Quartal um 6,4 Prozent im Vergleich zum Vorjahr gestiegen und damit deutlich stärker als die Inflation im gleichen Zeitraum (2,5 Prozent). „Der starke Anstieg der Nominallöhne bei einer leichten Erholung der Arbeitsmärkte hat einen deutlichen Effekt auf die Erschwinglichkeit. Sinkende Energiepreise haben zudem zu einem leichten Rückgang der Wohnnebenkosten geführt und damit die Bruttowarmmieten entlastet“, sagt Gröbel.
Preise für Mietwohnungen in München und Berlin sind am höchsten
Teuerster Wohnstandort ist nach wie vor München. Dort wurden im ersten Halbjahr 2024 Wohnungen im Schnitt für 22,96 Euro/m²/Monat inseriert, in Berlin lag der Preis bei 19,50 Euro/m²/Monat. Dahinter folgen Frankfurt (17,72 Euro/m²/Monat) und Stuttgart (16,15 Euro/m²/Monat). Leipzig bleibt mit rund 9,88 Euro/m²/Monat der günstigste Mietwohnungsmarkt. Auch bei den Spitzenmieten liegt München mit 32,59 Euro/m²/Monat vor Berlin (30,24 Euro/m²/Monat) und Frankfurt (27,58 Euro/m²/Monat).
Höhere Löhne gepaart mit gesunkenen Finanzierungskosten und Preiskorrekturen sorgen für attraktivere Rahmenbedingungen bei dem Erwerb von Wohneigentum. Durch die stark gestiegenen Mietpreise hat sich das Verhältnis zwischen Miet- und Kaufkosten zudem wieder etwas zu Gunsten der Kaufkosten verschoben. Das machte sich zuletzt bereits in anziehenden Transaktionsvolumina bemerkbar, was sich wiederum auf die Entwicklung der Wohneigentumspreise auswirkt.
So hat sich der Rückgang der Angebotspreise (Neubau und Bestand) für Eigentumswohnungen im ersten Halbjahr 2024 deutlich abgeschwächt. Im Schnitt sind die Kaufpreise um 3,6 Prozent gesunken, im vorherigen Halbjahr und im Vorjahr betrug das Minus 7,4 Prozent respektive 7,3 Prozent. Am stärksten fällt der Rückgang mit 6,5 Prozent in Frankfurt aus, gefolgt von Stuttgart (5,3 Prozent). München (minus 3,9 Prozent), Köln (minus 3,7 Prozent), Leipzig (minus 3,4 Prozent) und Berlin (minus drei Prozent) liegen eng beisammen im Mittelfeld, während in Düsseldorf (minus 2,3 Prozent) und Hamburg (minus 0,6 Prozent) die inserierten Kaufpreise nur moderat nachgaben. Die höchsten Preise sind mit durchschnittlich 8.563 Euro/m² in München zu bezahlen, für Neubauten sind es knapp 11.000 Euro/m². Am preisgünstigsten ist der Eigentumserwerb in Leipzig mit durchschnittlich 3.003 Euro/m².
„Im Schnitt sind die Kaufpreise für Neubauwohnungen nur leicht gesunken, vor einem Jahr war die durchschnittliche Entwicklung noch leicht positiv. Insgesamt haben sich die Preise für neu gebaute Eigentumswohnungen in den letzten beiden Jahren überwiegend seitwärts bewegt“ so Roman Heidrich, Lead Director Residential Valuation JLL Germany. Und Heidrich weiter: „Angesichts der zuletzt wieder gestiegenen Finanzierungszinsen ist nur mit einer langsamen Belebung des Marktes für Eigentumswohnungen zu rechnen.“
*Bei der qualitätsbereinigten Betrachtung der Preisentwicklung werden anhand eines hedonischen Ansatzes die Veränderungen in den Datensätzen der Halbjahre hinsichtlich Zustands und Ausstattung der Objekte sowie hinsichtlich der Mikrolagen herausgerechnet. Alle Trends werden auf Validität überprüft, selbst wenn dies nicht explizit im Text Erwähnung findet.
Es werden Angebotsmieten und Angebotskaufpreise von Value Marktdaten ausgewertet, die sich durch eine besonders breite Marktabdeckung auszeichnen. Dabei analysiert JLL alle zum jeweiligen Betrachtungszeitpunkt geschlossenen Miet- und Kaufpreisangebote des freien Wohnungsmarkts und stellt diese als Medianwerte dar. Betrachtet werden die jeweiligen Zwölfmonatszeiträume. Die Darstellung der analysierten Datensätze reicht bis auf Stadtbezirksebene, unterschieden in Baualtersklassen und Wohnungsgrößen. Weitere detaillierte Auswertungen sind auf Anfrage verfügbar.
