Büroflächenumsatz in Europa steigt langsam an

• Der Europäische Büromietindex ist im zweiten Quartal 2024 weiter gestiegen, wenn auch etwas langsamer, und verzeichnete ein Wachstum von plus 0,9 Prozent im Quartalsvergleich und plus 5,4 Prozent im Jahresvergleich.
• Im zweiten Quartal wurden insgesamt 2,2 Millionen m² angemietet, ein Anstieg von sieben Prozent im Jahresvergleich und acht Prozent im Quartalsvergleich.
• Die Leerstandsquote in Europa stieg im zweiten Quartal 2024 erneut leicht von 8,1 Prozent auf 8,2 Prozent an. Das ist der höchste Stand seit dem dritten Quartal 2015.
• Zwischen April und Juni wurden insgesamt 1,4 Millionen m² Bürofläche fertiggestellt, wobei München, Paris, Mailand und Berlin etwa die Hälfte beisteuern.

Die wirtschaftlichen Bedingungen in der Eurozone waren im zweiten Quartal 2024 von Stabilität geprägt. Die Inflation lag bei 2,5 Prozent, was zwar immer noch über dem Ziel der Europäischen Zentralbank (EZB) liegt, aber etwas niedriger als im Vorquartal. Die EZB hat im Juni 2024 den ersten Schritt in ihrem geldpolitischen Lockerungszyklus gemacht und ihren Leitzins um 25 Basispunkte gesenkt, während die Schweizerische Nationalbank später im Monat bereits zum zweiten Mal eine Anpassung nach unten vorgenommen hat. Angesichts des nachlassenden Inflationsdrucks hat auch die Bank of England (BoE) im August Wert um 25 Basispunkte gesenkt, und die US-Notenbank könnte im September tätig werden.

Die Märkte erwarten einen sanften Beginn des Zinssenkungszyklus mit nur jeweils einer weiteren Zinssenkung der EZB und der BoE bis zum Jahresende. Die Wechselkurse gegenüber dem Euro waren im Quartalsvergleich relativ stabil, mit Ausnahme des japanischen Yen, der eine fortgesetzte Abwertung verzeichnete. Der Einkaufsmanagerindex der Eurozone stieg im März 2024 über die Marke von 50, die Expansion von der Kontraktion trennt, und blieb für das gesamte Quartal oberhalb dieser Marke. Der Einkaufsmanagerindex für das verarbeitende Gewerbe lag weiterhin im kontraktiven Bereich, während der Index für den Dienstleistungssektor auf eine Expansion hinwies.

Die Bauindustrie setzte unterdessen ihren Abwärtstrend fort. Auf Länderebene deuten die Indizes darauf hin, dass sich die wirtschaftlichen Bedingungen Großbritanniens, Deutschlands, Italiens und Spaniens verbessern, während die französische Wirtschaft nach den vorgezogenen Parlamentswahlen verunsichert erscheint. „Die mittlere Marktwachstumsprognose für das BIP wurde im Laufe des Quartals für die meisten europäischen Volkswirtschaften weiter leicht nach oben korrigiert, was auf ein sich verstärkendes Wachstumsprofil hinweist, während wir auf 2025 zusteuern. Es gibt also Grund zu vorsichtigem Optimismus für die Gesamtkonjunktur“, analysiert Hela Hinrichs, Senior Director EMEA Research & Strategy bei JLL.

Bürospitzenmieten steigen vor allem in den niederländischen Großstädten

Der europäische Büromietindex stieg im zweiten Quartal 2024 weiter an (plus 0,9 Prozent im Quartalsvergleich), wenn auch etwas langsamer. Das jährliche Wachstum der Büromieten in Europa liegt mit 5,4 Prozent weiterhin deutlich über dem Durchschnitt der vergangenen zehn Jahre von 3,9 Prozent. Mietsteigerungen wurden diesmal in elf von 23 Indexmärkten verzeichnet, darunter Rotterdam (plus 7,1 Prozent im Quartalsvergleich), Brüssel (plus 4,0 Prozent), Amsterdam (plus 3,6 Prozent), Utrecht (plus 3,2 Prozent) und Den Haag (plus 2,2 Prozent). In den übrigen zwölf Märkten gab es derweil keine Mietsteigerungen. „Rückgänge sind nach wie vor die absolute Ausnahme und dann auch eher temporäre Erscheinungen“, ordnet Hela Hinrichs ein.

Flächenumsatz legt in Den Haag, Utrecht und Dublin wieder deutlich zu

Nach einem langsamen Start ins Jahr hat sich die positive Stimmung in eine erhöhte Vermietungsaktivität übersetzt. Mit insgesamt 2,2 Millionen m² im zweiten Quartal 2024 verbuchte der Markt im Jahresvergleich ein Plus von sieben Prozent. Unternehmen beschleunigen nun wieder ihre Entscheidungsprozesse, wenn es um ihre Büros der Zukunft geht. In einigen Fällen suchen Mieter, die ursprünglich ihre Flächen verkleinert haben, nun wieder nach zusätzlicher Fläche, um ihrem Bedarf nach der Rückkehr ins Büro gerecht zu werden. „Es wird zunehmend klar, dass auch das Flächenangebot mit guter Qualität außerhalb der Stadtzentren europäischer Metropolen begrenzt ist und der Wettbewerb hier spürbar zunimmt“, beobachtet Hela Hinrichs. Im Jahresvergleich wurde in 14 Märkten eine Steigerung des Flächenumsatzes verzeichnet, darunter Den Haag (plus 499 Prozent im Jahresvergleich), Utrecht (plus 439 Prozent), Dublin (plus 126 Prozent), Prag (plus 96 Prozent), Amsterdam (plus 82 Prozent) und Brüssel (plus 41 Prozent). In den übrigen neun Städten ging die Nachfrage zurück, darunter Stockholm (minus 57 Prozent im Jahresvergleich), Edinburgh (minus 35 Prozent), Warschau (minus 28 Prozent) und Lyon (minus 22 Prozent).

In Paris war die Vermietungsaktivität im zweiten Quartal 2024 hingegen eher gedämpft. Mit neu vermieteten 409.000 m² lag der Büroflächenumsatz neun Prozent unter dem Niveau des Vorjahresquartals sowie 21 Prozent unter dem Zehnjahresschnitt des zweiten Quartals.

In Central London hat sich unterdessen der Anstieg der Untervermietungen langsam in einen erhöhten Büroflächenumsatz verwandelt. Rund 199.000 m² Bürofläche wurden vermietet, ein Zuwachs von vier Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal und 28 Prozent gegenüber dem Auftaktquartal 2024.

Leerstandsquote steigt leicht, Fertigstellungen fokussieren sich auf wenige Metropolen

Die Leerstandsquote für Büroflächen in Europa stieg im zweiten Quartal 2024 auf 8,2 Prozent, ein Anstieg von zehn Basispunkten im Vergleich zum Vorquartal und der höchste Wert seit dem dritten Quartal 2015. „In den meisten europäischen Märkten konzentrieren sich hohe Leerstände jedoch auf ältere Bestandsgebäude außerhalb der zentralen Innenstadtlagen und etablierten Bürostandorte, während sich die CBD-Standorte weiterhin durch deutlich höhere Belegungsraten auszeichnen. Mit dem zunehmend schwindenden Angebot in den zentralen Lagen gewinnen jetzt auch wieder gut ausgestattete Büroflächen in anderen Bürostandorten an Attraktivität für Mieter“, vergleicht Hinrichs.

Zwischen April und Juni verzeichneten 14 der 23 Indexmärkte einen Anstieg des Leerstands im Vergleich zum vorherigen Quartal, darunter Brüssel (plus 80 Basispunkte auf 8,3 Prozent), Edinburgh (plus 70 Basispunkte auf 7,4 Prozent), Stockholm (plus 70 Basispunkte auf 13,5 Prozent) und München (plus 50 Basispunkte auf 6,2 Prozent). Acht Märkte registrierten einen Rückgang des verfügbaren Angebots, darunter Amsterdam (minus 100 Basispunkte auf 6,5 Prozent), Madrid (minus 70 Basispunkte auf 9,5 Prozent), Den Haag (minus 60 Basispunkte auf 3,3 Prozent), Utrecht (minus 60 Basispunkte auf 4,4 Prozent) und London (minus 40 Basispunkte auf 8,5 Prozent). Frankfurt hielt sein Niveau konstant.

Insgesamt wurden im zweiten Quartal 1,4 Millionen m² fertiggestellt, wobei München (211.000 m²), Paris (207.000 m²), Mailand (143.000 m²) und Berlin (120.000 m²) fast die Hälfte der neuen Büroflächen beisteuerten.