Rückgang des pbbIX im 2. Quartal 2024 gestoppt
- Phase der Bodenbildung scheinbar aktuell erreicht
- Büroflächenumsatz steigt um 9 % gegenüber dem 1. Halbjahr 2023
- Im 2. Quartal 2024 lagen die Spitzenmieten um knapp 5 % höher als ein Jahr zuvor
Nach sechs aufeinander folgenden Quartalen mit Indexrückgängen seit Jahresende 2022 konnte der pbbIX im 2. Quartal 2024 mit einem Stand von -1,95 (nach -2,01 in Q1 2024 und -1,96 in Q4 2023) eine leichte Verbesserung verzeichnen. Damit könnte sich eine beginnende Bodenbildung an den deutschen Büromärkten andeuten. Nachdem der Jahresanfang 2024 von einem geringen Wirtschaftswachstum und von der Aussicht auf eine vorsichtige Konjunkturerholung geprägt war, haben sich die Rahmenbedingungen der Wirtschaft im 2. Quartal überraschend eingetrübt. Die Büroflächennachfrage blieb vor dem Hintergrund der konjunkturellen Schwäche und der strukturellen Veränderungen in der Büronutzung auf unterdurchschnittlichem Niveau. Auf den Investmentmärkten stiegen zwar die Umsätze gegenüber dem Vorquartal, blieben aber auf sehr geringem Niveau. Die Anfangsrenditen stabilisierten sich und die Kapitalwerte konnten aufgrund des weiteren Mietpreiszuwachses minimal anziehen.
Mangels konjunktureller Unterstützung und im Rahmen einer weiterhin eingetrübten Marktstimmung blieb die Nachfrage nach Büroflächen im 2. Quartal sehr schwach. In den BIG-7-Märkten wurden insgesamt rund 645.000 m² umgesetzt, denen 627.000 m² im 1. Quartal vorausgegangen waren. In Summe über das 1. Halbjahr 2024 stieg der Umsatz um 9 % gegenüber dem 1. Halbjahr 2023 und erreichte 1,27 Mio. m². Im Vergleich zum 10-jährigen Mittel bedeutet dieses Ergebnis jedoch ein Minus von ca. 20 %.
Trotz der schwachen Nachfrage stiegen die Leerstände im Mittel über alle Märkte nur geringfügig an. Nach 6,0 % im 1. Quartal des laufenden Jahres, waren im 2. Quartal 6,2 % der Büroflächen vertragsfrei. Im Rahmen der Neubautätigkeit wurden im 1. Halbjahr 2024 ca. 900.000 m² an Bürofläche fertiggestellt, etwa 37 % mehr als im Vorjahreszeitraum. Ab 2026 ist mit einer merklichen Reduzierung der Neubaupipeline in den BIG-7-Märkten zu rechnen. Der Nachfrage nach hochwertigen Flächen folgend tendierten die Mieten für erstklassige Objekte in besten Lagen weiter aufwärts. Im 2. Quartal 2024 lagen die Spitzenmieten um knapp 5 % höher als ein Jahr zuvor. Die Durchschnittsmieten zogen dagegen nur um 1,5 % an. Der Wettbewerb um die Topflächen in zentralen und gut angebundenen Lagen geht weiter und kann auch in der zweiten Jahreshälfte für ein Mietwachstum im Spitzensegment sorgen.
Die Mittelzuflüsse auf dem Investmentmarkt bewegten sich im 2. Quartal erneut auf einem niedrigen Niveau. Zwar gab es gegenüber dem Vorquartal ein Plus von 74 %, aber in Summe über die ersten sechs Monate war das Investmentvolumen mit ca. 2,0 Mrd. € so niedrig wie zuletzt im 1. Halbjahr 2009.
Die Spitzenrenditen im Bürosektor haben sich im 2. Quartal im Vergleich zum Vorquartal stabil gezeigt. Es könnte der Höhepunkt der Renditekurve in diesem Zyklus erreicht sein. Der Preisdruck lässt sich an der Entwicklung der Nettoanfangsrenditen für erstklassige Immobilien ablesen. Die Anfangsrendite beträgt – wie zu Jahresanfang – im Durchschnitt der BIG-7-Büromärkte 4,28 %.
Wichtige Kriterien für ein Anlaufen des Investmentmarktes sind die Stabilisierung der Kaufpreise, eine ausreichende Risikoprämie gegenüber risikolosen Anlagen sowie stabile bis sinkende Zinskonditionen für die Aufnahme von Fremdkapital. Sollten sich die Konjunkturaussichten im Jahresverlauf wieder etwas verbessern, könnte dies zu einer langsamen und nachhaltigen Erholung der Investmentmärkte führen.
