Logistikimmobilienmarkt in Bremen zeigt leichte Erholungstendenzen
• Robert C. Spies registriert Anstieg des Flächenumsatzes im ersten Halbjahr
• Mietpreise stabilisieren sich auf hohem Niveau
• Ausblick: Jahresergebnis könnte rund 215.000 m² erreichen
Der Markt für Logistik- und Industrieflächen in Bremen und dem direkten Umland hat das erste Halbjahr 2024 mit einem Flächenumsatz von 88.000 m² abgeschlossen. Das ist im Vergleich zum Vorjahr ein Anstieg des Halbjahresergebnis um 60 Prozent. „Einige größere Mietverträge, die bereits im Vorjahr avisiert waren, wurden dann erst in 2024 abgeschlossen – das hat mitunter zu dem positiven Halbjahresumsatz beigetragen“, begründet Björn Sundermann, Geschäftsführer der Robert C. Spies Industrial Real Estate GmbH & Co. KG, den Anstieg und führt fort: „Zudem ist das verfügbare Flächenangebot gestiegen und führt zu mehr Flexibilität.“
Ein Blick auf die bundesweite Entwicklung macht deutlich, dass viele Regionen im ersten Halbjahr im Gegensatz zu Bremen Einbußen verzeichnen mussten – auch Metropolregionen wie Hamburg, Düsseldorf, Berlin oder München. Lediglich Frankfurt präsentierte sich mit einem Plus von über 80 Prozent als umsatzstärkste Region der Big 5-Ballungsräume. Insgesamt ist die Nachfrage auf dem Logistikimmobilienmarkt aufgrund der weltpolitischen und gesamtwirtschaftlichen Situation weiterhin zurückhaltend, erste Tendenzen einer Belebung und wieder steigendem Interesse auf der Mieterseite sind seit dem zweiten Quartal 2024 spürbar. „Die Risikobereitschaft aufgrund der wirtschaftlichen Lage bei potenziellen Nutzern ist in Teilen noch niedrig – folglich werden zusätzliche Flächen nicht mehr spekulativ angemietet in der Hoffnung perspektivisch mehr Geschäft zu generieren, sondern vermehrt abgewägt oder bevorzugt der bestehende Mietvertrag verlängert“, berichtet Sundermann.
Dominierende Branche: Unternehmen aus der Kontraktlogistik
Mit einem deutlich dominierenden Anteil von rund 55 Prozent am Gesamtflächenumsatz stellen Unternehmen aus der Kontrakt- und Lagerlogistik die größten Nachfrager dar. Dazu beigetragen haben u. a. bedeutende Großabschlüsse in diesem Bereich: Fiege Logistik hat eine Hallenfläche mit mehr als 19.000 m² im Bremer GVZ angemietet – das war auch der größte registrierte Abschluss im ersten Halbjahr. Zudem geht auf Kreyenhop & Kluge als Eigennutzer eines Neubaus mit 13.500 m² in Oyten im Bremer Umland ein Abschluss im Bereich Kontraktlogistik zurück.
Mietpreise zeigen im ersten Halbjahr Stabilität
Aufgrund der weiterhin komplexen Anforderungen an Neubauimmobilien, insbesondere im Bereich der Nachhaltigkeit und damit gestiegenen Baukosten, sowie der hohen Finanzierungskosten und höheren Renditen bewegen sich die Mietpreise für Logistik- und Industriehallen im ersten Halbjahr auf einem hohen, aber stabilen Niveau. Der kontinuierliche Anstieg der letzten 24 Monate war ungewöhnlich hoch, sodass es derzeit zu einer Stabilisierung bzw. nur noch einem leichten Anstieg der Mietpreise kommt. Die Durchschnittsmiete für moderne Logistikflächen liegt bei 5,50 EUR/m². Im Bereich Light Industrial bewegen sich die Mieten derzeit auf einem Niveau von bis zu 6,50 EUR/m², das im Vergleich zum Jahreswechsel einem Rückgang von 40 Cent entspricht.
Für moderne Logistikflächen im Spitzensegment übersteigen die geforderten Quadratmeterpreise mit bis zu 6,50 EUR erneut die 6 EUR/m²-Marke. „Partiell ist das Mietniveau, insbesondere bei modernen Logistikflächen, inzwischen so hoch, dass sich eine Anmietung von Flächen für bestimmte Geschäfte und Branchen aktuell nicht mehr wirtschaftlich darstellen lässt“, sagt der Logistikimmobilienexperte. In der Folge entscheiden sich diese Unternehmen mitunter strategisch gegen die Anmietung von neuen Flächen. Grundsätzlich sind die Mietvertragslaufzeiten geringer geworden: Viele Nutzer präferieren den Abschluss von kürzeren Mietvertragslaufzeiten, um keine langfristigen Kosten auszulösen sowie vor allem flexibler agieren zu können.
Spitzenrendite für Core-Produkte liegt bei 5,3 Prozent
Für Core-Produkte im Bereich der modernen Logistik sind im ersten Halbjahr Renditen von rund 5,3 Prozent erzielt worden, das entspricht etwa dem Vorjahresniveau. „In diesem Segment erwarten wir allerdings eine leichte Reduzierung der Renditen gegen Ende des zweiten Halbjahres“, prognostiziert Björn Sundermann. Für Lagerflächen und Objekte auf dem Bereich Light Industrial wurden im ersten Halbjahr gestiegene Renditen registriert: Aktuell liegen die Spitzenrenditen im Lagerbereich bei 9,1 Prozent und für Light Industrial bei 7,3 Prozent.
Auf dem Investmentmarkt ist wenig Bewegung – das ist nicht nur in der Region Bremen der Fall, sondern spiegelt den bundesweiten Trend wider, mit Ausnahme der Top 7-Standorten. Das Interesse von Investoren an der Assetklasse ist generell hoch, die gestiegenen Renditen bedingen aber eine geringere Transaktionsanzahl als in den Spitzenjahren 2021 und 2022. „Angebotene Objekte werden seitens der Käufer akribisch geprüft“, berichtet Sundermann. Damit es zu einem adäquaten Kaufangebot kommt, müssen alle signifikanten Rahmenparameter stimmen.
Prognose: Jahresergebnis könnte rund 215.000 m² erreichen
Im laufenden Jahr wird die Belebung auf dem Logistik- und Industriemarkt leicht anziehen. „Trotz einiger anstehender Mietvertragsabschlüsse im zweiten Halbjahr, ist aber von großen Sprüngen im Gesamtflächenumsatz nicht auszugehen“, gibt Sundermann einen Ausblick. Der Flächenumsatz wird sich voraussichtlich auf einem soliden Niveau bewegen. Robert C. Spies erwartet für das Gesamtjahr 2024 einen Flächenumsatz zwischen 190.000 und 215.000 m², der damit noch etwa 100.000 m² unter dem Fünfjahresdurchschnitt von 316.000 m² liegen dürfte. Durch das gute Angebot steigt die Leerstandsquote etwas an, wird aber weiterhin moderat unter 3 Prozent liegen. Die Mietpreise werden zukünftig eher stagnieren und sich auf dem aktuellen Niveau festigen. Gleichermaßen wird es weniger spekulative Neubauten geben, sodass das vorhandene Angebot im Bestand leicht abnimmt.
Perspektiven auf dem Investmentmarkt
Die Aussichten auf einen wieder dynamischeren Transaktionsmarkt verbessern sich tendenziell, da die Transaktionsanzahl bundesweit weiter zunimmt, die Renditen u. a. auf Grundlage der wieder leicht gesunkenen Finanzierungskosten etwas sinken und somit auch die Bereitschaft der Investoren steigt. Das Angebot von Investmentprodukten ist wieder verstärkt vorhanden.
