Spitzenmieten für Logistikneubauten in Deutschland auf Höchstniveau

• Verteuerung von Neubauten verlangsamt: Preisanstieg binnen zwölf Monaten bei 6,9 %, binnen der letzten sechs Monate bei 1 %
• Von 33 analysierten Logistikimmobilienmärkten liegen drei der fünf teuersten in Bayern
• Nördliche Märkte außerhalb der Top-Standorte: Wolfsburg verteuert sich um deutliche 18,2 %
• Östliche Märkte außerhalb der Top-Standorte: Leipzig und Magdeburg mit zweistelligem Mietpreiswachstum
• Südliche Märkte außerhalb der Top-Standorte: Augsburg mit 13,3 % Verteuerung
• Mainz/Wiesbaden teuerster westlicher Markt außerhalb der Top 8-Standorte
• Günstigste Märkte nach dem oberen Ende der Mietpreisspanne für Neubauten: Zwickau, Halle, Erfurt und Hof

Um Handelsunternehmen, Hersteller und ihren Dienstleistern sowie Banken und institutionellen Investoren eine nützliche Orientierung zu ermöglichen, hat Realogis – Deutschlands führendes Beratungsunternehmen von Industrie- und Logistikimmobilien sowie Gewerbegrundstücken – die wichtigsten Logistikmärkte in Deutschland analysiert. Die aktuelle Mietpreiskarte zeigt die Entwicklung der Spitzenmieten von Neubauten* in 33 Märkten innerhalb der letzten zwölf Monate.

„Im Durchschnitt ist die Spitzenmiete über alle 33 Top- und regionalen Standorte für Neubau-Logistikimmobilien innerhalb von zwölf Monaten um 6,8 % gestiegen“, erklärt Christian Beran, Geschäftsführer der Realogis Immobilien Deutschland GmbH und für die nördlichen und östlichen Märkte außerhalb der Top-Standorte verantwortlich.

„Bei der Betrachtung der Verteuerung ausschließlich der Top-8-Standorte liegt die Verteuerung des oberen Wertes für Neubauobjekte im Durchschnitt bei 9,0 %, insbesondere durch die deutliche Verteuerung des Ruhrgebiets mit einem Plus von 19,2 %“, sagt Bülent Alemdag, Geschäftsführer der Realogis Immobilien Düsseldorf GmbH. In die Auswertung kamen die Top-8-Standorte Berlin, Hamburg, Düsseldorf, Ruhrgebiet, Köln, Frankfurt, Stuttgart und München sowie 25 regionale Märkte.

„Allerdings hat sich das Mietpreiswachstum der Spitzenmiete am oberen Ende der Preisspanne in den vergangenen sechs Monaten deutlich verlangsamt. Im Mittel liegt die Verteuerung über alle 33 Märkte im Vergleich zum Jahresende nur bei 0,9 %. Am höchsten Punkt der Mietpreisverteuerung in den letzten fünf Jahren lag die durchschnittliche jährliche Verteuerung Ende 2022 noch bei 14,9 %“, ergänzt Florian Stork, Geschäftsführer der Realogis Immobilien München sowie der Realogis Immobilien Deutschland GmbH und für die südlichen Märkte außerhalb der Top-Standorte verantwortlich.

„Mit Blick auf alle 8 Top-Märkte liegt die durchschnittliche Verteuerung der ersten sechs Monate 2024 auf demselben Niveau von 0,9 %, was dem Ruhrgebiet als einzigem Top-Markt mit einem Mietpreiswachstum von +6,9 % geschuldet ist, während alle anderen Top-Märkte eine Seitwärtsbewegung vollziehen“, so Bülent Alemdag.

Alle Angaben von Realogis beruhen auf tatsächlichen, tagesaktuellen Angebotsmietpreisen der Eigentümer, und nicht auf der Auswertung von Web-Angeboten. Damit spiegelt die Mietpreiskarte von Realogis das tatsächliche Geschehen wider und sorgt für alle Marktteilnehmer für die größtmögliche Transparenz.

Drei bayerische Logistikimmobilienmärkte unter den fünf teuersten Märkten

Absolut teuerster Neubau-Logistikstandort in Deutschland nach Spitzenmietpreis ist weiterhin München mit 12,00 €/m² am oberen Ende der Spanne. Der Mietpreis der Bayernmetropole hat sich binnen zwölf Monate um 14,3% verteuert, kommend von 10,50 €/m². Auf Platz 2 folgt mit Nürnberg ebenfalls ein bayerischer Markt mit 8,90 €/m², was einer Seitwärtsbewegung sowohl im Preis als auch im Rang gleichkommt. Drei Ränge aufsteigen kann der Logistikimmobilienmarkt der Hauptstadtmetropole: Die Verteuerung in Berlin beträgt 10,3 % und der aktuelle Mietpreis 8,60 €/m² (kommend von 7,80 €/m²).

Auf Platz 4 befindet sich Augsburg mit 8,50 €/m² (+13,3% kommend von 7,50 €/m² bzw. Rang 8). Fünftplatziert sind Hamburg und Düsseldorf mit einem Mietpreis Ende des ersten Halbjahres 2024 von 8,25 €/m². In Hamburg legte die Spitzenmiete um moderate 3,1% zu, kommend von 8,00 €/m² bzw. Rang 3, in Düsseldorf verteuerte sie sich mit +10,0 % deutlicher, kommend von 7,50 €/m² bzw. Rang 8.

Auf Platz 7 rangiert nur leicht dahinter Stuttgart mit 8,20 €/m² (+2,5 % kommend von 8,00 €/m² bzw. Rang 3). Durch die geringe preisliche Dynamik bedeutet dieses einen Abstieg um vier Ränge. Weiterhin auf Rang 8 liegt Ingolstadt mit 8,10 €/m² (kommend von 7,50 €/m², +8,0 %), gefolgt von Köln mit 8,00 €/m² (+8,8 % kommend von 7,35 €/m² bzw. Rang 14). Der zehnte Platz mit einem Mietzins von 7,90 €/m² ist gleich mehrfach vergeben: Neben dem Top-Markt Frankfurt (zusammen mit Mainz/Wiesbaden) liegen die Spitzenmieten auch in Mannheim und Karlsruhe auf demselben Niveau.

Der im Vergleich zu anderen Top-Märkten niedrige Mietpreiszuwachs in Frankfurt um 3,9 %, kommend von 7,60 €/m² bzw. Rang 7, hat einen Abstieg um drei Plätze zur Folge. Der Markt Mainz/Wiesbaden verzeichnet einen Preisanstieg um 5,3 % (kommend von 7,50 €/m² bzw. Rang 8), Mannheim +6,8 % (kommend von 7,40 €/m² bzw. Rang 13) sowie Karlsruhe (im Vergleich zu H1 2023 ist dies eine Stagnation und Abstieg um fünf Ränge).

Das Ruhrgebiet ist weiterhin der günstigste Top-Markt nach dem oberen Wert der Mietpreisspanne für Neubauobjekte und positioniert sich aktuell auf Rang 15 mit 7,75 €/m² (H1 2023: Rang 18). Die Verteuerung um 19,2 % (H1 2023: 6,50 €/m²) stellt allerdings den Spitzenwert unter allen Mietpreiszuwächsen dar.

Nördliche Märkte außerhalb der Top-Standorte: Wolfsburg verteuert sich um deutliche 18,2 %

• Hannover mit 7,50 €/m² aktuell auf Rang 16 (preislich Seitwärtsbewegung kommend von Platz 8)
• Auf Platz 22 befindet sich Osnabrück mit 6,60 €/m² (H1 2023: 6,50 €/m² bzw. Rang 18, +1,5 %)
• Auf Platz 23 befindet sich Wolfsburg zusammen mit Bremen und Braunschweig mit 6,50 €/m²

• Wolfsburg kommend von 5,50 €/m² oder Platz 31 (+18,2 %) – deutlicher Aufstieg um 8 Plätze
• Bremen stagniert und steigt auf Rang 23 ab (kommend von 18)
• Braunschweig verteuert sich um moderate 4,8 %, kommend von 6,20 €/m² (ebenfalls Rang 23)

Östliche Märkte außerhalb der Top-Standorte: Leipzig und Magdeburg mit zweistelligem Mietpreiswachstum

• Auf Platz 19 befindet sich Leipzig mit 7,25 €/m² (H1 2023: 6,20 €/m² bzw. Rang 23, +16,9 %)
• Auf Platz 26 befinden sich Dresden und Magdeburg mit 6,20 €/m²

• Dresden kommend von 5,80 €/m² bzw. Rang 26 (+6,9 %)
• Magdeburg kommend von 5,50 €/m² bzw. Platz 31 im Vorjahr (+12,7 % – Aufstieg um 5 Ränge)

Südliche Märkte außerhalb der Top-Standorte: Augsburg mit 13,3 % Verteuerung

• Nürnberg liegt derzeit auf Platz 2 mit 8,90 €/m² (Stagnation in Preis und Rang)
• Auf Platz 4 rangiert Augsburg mit 8,50 €/m² (Verteuerung um 13,3% kommend von 7,50 €/m² bzw. Rang 8) – Aufstieg um vier Ränge
• Auf Platz 8 befindet sich weiterhin Ingolstadt mit 8,10 €/m² (Verteuerung um 8 %, kommend von 7,50 €/m²)

 Mainz/Wiesbaden westdeutscher Markt außerhalb der Top 8-Standorte mit höchster Spitzenmiete

„Laut der Analyse von Realogis ist Mainz/Wiesbaden der einzige und somit teuerste westdeutsche Markt in der Betrachtung außerhalb der Top-Standorte“, so Julian Petri, Geschäftsführer der Realogis Immobilien Frankfurt GmbH. Der Markt befindet sich auf Rang 10 mit 7,90 €/m², was einer Verteuerung um 5,3% binnen eines Jahres entspricht (H1 2023: 7,50 €/m² bzw. Rang 8).

Günstigste Märkte nach dem oberen Ende der Mietpreisspanne für Neubauten: Zwickau, Halle, Erfurt und Hof

Auf Platz 30 befinden sich Zwickau und Halle mit 6,00 €/m², Zwickau kommend von 5,80 €/m² (+3,4 %) und Halle kommend von 5,50 €/m² (+9,1 %). Auf Platz 32 befindet sich Erfurt mit 5,60 €/m² (Stagnation im Preis, kommend von Rang 30, Abstieg um zwei Ränge). Das Schlusslicht bildet Hof mit 5,50 €/m² (Preisrückgang um 5,2 % kommend von 5,80 €/m² und Abstieg um sieben Ränge kommend von Platz 26).

Das höchste Mietpreiswachstum am oberen Ende der Mieten für Neubau-Objekte ist im Jahresvergleich im Ruhrgebiet, in Wolfsburg, Ulm und Leipzig zu beobachten:

• • • Ruhrgebiet mit +19,2 % auf 7,75 €/m² (H1 2023: 6,50 €/m²)
    • Wolfsburg mit +18,2% auf 6,50 €/m² (H1 2023: 5,50 €/m²)
    • Ulm mit +18,1% auf 7,50 €/m² (H1 2023: 6,35 €/m²)
    • Leipzig mit +16,9% auf 7,25 €/m² (H1 2023: 6,20 €/m²)

Stagniert ist die Spitzenmiete hingegen im Jahresvergleich in Nürnberg, Erfurt, Karlsruhe, Bremen, Kassel und Hannover.

Rückläufig war die Spitzenmiete einzig in Hof: -5,2% auf 5,50 €/m² (H1 2023: 5,80 €/m²)

*Die Mietpreisangaben in der deutschlandweiten Karte von Realogis stellen die Preise nicht als Einzelwerte, sondern als Spanne dar, um die Märkte so realitätsnah wie möglich abzubilden.