Europäischer Logistik-Vermietungsmarkt 2024: Mangel an neuen Projektentwicklungen treibt Mietpreise in Top-Segmenten weiter in die Höhe

Der europäische Logistik-Vermietungsmarkt zeigt sich trotz des schwachen Wirtschaftswachstums größtenteils robust. Dabei wurde die BIP-Prognose in der Eurozone zum Jahresbeginn auf +0,8% für 2024 angehoben, nachdem das Wachstum 2023 bei +0,5% lag. Nichtsdestotrotz wirkt sich die Kostensensibilität der Nutzer in der immer noch schwachen Konjunktur bremsend auf die Expansion aus, sodass der Markt im 1. Halbjahr 2024 einen Rückgang von 5 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum verzeichnete. Durch die moderate Nachfrage verlief der Jahresanfang in den meisten Ländern eher verhalten. Die Fundamentaldaten sind jedoch trotz des steigenden Angebots in manchen Ländern weiterhin intakt. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate

In Deutschland hat sich die Lage nach einem verhaltenen Jahresbeginn im 2. Quartal 2024 aufgehellt, insbesondere außerhalb der großen Logistikstandorte. Die schwache Konjunktur wirkt sich jedoch weiterhin dämpfend auf die Nachfrage aus. Daneben mangelt es in einigen Märkten weiterhin an verfügbaren Flächen, was sich wiederum positiv im Mietpreisniveau widerspiegelt.

In Großbritannien durchschritt der Markt bereits im 2. Quartal 2023 die Talsohle und befindet sich seitdem wieder im Aufwind. Der Flächenumsatz stieg im 1. Halbjahr 2024 insbesondere aufgrund der hohen Nachfrage aus der Lebensmittel- und Getränkeindustrie und der anhaltenden Logistiknachfrage vor allem in den Midlands. Nach zwei Jahren des Anstiegs stabilisiert sich das Angebot nun – dabei mangelt es immer noch an spekulativen Projektentwicklungen.

In Frankreich war die Abkühlung des Markts im 1. Halbjahr 2024 aufgrund der anhaltenden Konjunkturschwäche keine Überraschung. Während die Nachfrage im Großraum Paris, in Marseille und Lyon deutlich zurückging und die Anzahl der Vermietungen weit unter dem Durchschnitt lag, wurden in Lille und Orléans hingegen fast die Hälfte des gesamten Ergebnisses umgesetzt. Insgesamt werden die Bauflächen knapp, wobei in manchen Märkten ein anhaltender Angebotsengpass zu verzeichnen ist. Die Leerstandsrate in Frankreich lag zur Jahresmitte bei 4,1 %.

Auch in den Niederlanden wurde, wie in den meisten anderen europäischen Ländern, ein verhaltenes erstes Halbjahr verzeichnet. Die hohen Grundstückspreise und Baukosten wirken sich hemmend auf neue Projektentwicklungen aus, und das geringe Angebot treibt die Mietpreise weiter in die Höhe.

Nach einem schwachen Jahresanfang erholte sich der Markt in Spanien im 2. Quartal 2024 und erzielte einen soliden Flächenumsatz – insbesondere in Madrid und Valencia. Die Leerstandsquoten sanken in Barcelona und Madrid, während das Angebot in Valencia nach wie vor knapp ist. Dabei stabilisierten sich die Spitzenmieten in Barcelona sowie in Valencia und zogen in Madrid an.

Auch in Polen belebte sich der Vermietungsmarkt nach einem verhaltenen Jahresstart. Die Leerstands-quote blieb unverändert bei rund 8 %, und die Spitzenmieten stabilisierten sich. Ein auffälliger Trend ist der starke Rückgang des Anteils an spekulativen Neubauprojekten. Der Flächenumsatz von 1,6 Mio. m² bedeutet jedoch einen Anstieg um 20 % im Vergleich zum 1. Halbjahr 2023, womit Polen im europäischen Vergleich auf Platz 3 rangiert.

In Europa ist die Leerstandsquote in den vergangenen 12 Monaten aufgrund der verhaltenen Nachfrage auf durchschnittlich 5,9 % angestiegen. Der Mangel an neuen Bauprojekten aufgrund zunehmender Regulierung von Grund und Boden könnte das Mietpreiswachstum in den Top-Segmenten jedoch weiterhin antreiben.

Die Spitzenmieten stiegen über alle 49 Märkte in 22 Ländern um 5,2 % gegenüber dem Vorjahr. In einigen Städten steigen die Mieten auch weiterhin, aber insgesamt führte die Markteintrübung zu einem moderaten Mietwachstum im 2. Quartal von lediglich 0,9 % (ggü. 1. Quartal). Logistikmieter sind nach wie vor bereit, für die Umstellung von Bestandsgebäuden auf nachhaltige Energiequellen höhere Mieten zu bezahlen. Dies könnte in Zukunft nicht nur zu einem weiteren Mietsteigerungspotenzial führen, sondern auch die Eigentümer von Bestandsgebäuden dazu veranlassen, energetische Sanierungen vorzunehmen.

„Trotz der moderaten Marktentwicklung sehen wir immer noch Bereiche mit steigenden Mieten, und viele globale Investoren haben ein starkes Interesse an den europäischen Logistikmärkten“, sagt Craig Maguire, Head of European Logistics bei BNP Paribas Real Estate.

Investmentmarkt Logistik: erste Anzeichen einer Verbesserung

Das Investitionsvolumen im Logistiksegment stieg in Europa im 1. Halbjahr 2024 um 6 % auf 16 Mrd. €. Es deutet vieles darauf hin, dass der Markt 2023 seinen Tiefpunkt erreicht hat und im weiteren Verlauf des Jahres 2024 schrittweise ansteigen wird, was im Wesentlichen auf eine Verbesserung der Finanzierungsbedingungen zurückzuführen ist. Die nun erfolgte Senkung der Leitzinsen dürfte zu mehr Großabschlüssen führen und die Rückkehr von paneuropäischen Portfolios begünstigen. Auch wenn Verkaufsprozesse derzeit etwas länger dauern, so spürt man doch vor allem in Deutschland, Frankreich, den Niederlanden sowie Schweden eine steigende Nachfrage und es ist davon auszugehen, dass sich dieser Trend bis zum Jahresende auf weitere Länder ausweiten wird. Dennoch geht BNP Paribas Real Estate für das Gesamtjahr 2024 zunächst von einem deutlich niedrigeren Investitionsvolumen als in den Vorjahren aus und erwartet erst für das Jahr 2025 eine spürbare Erholung.

Auch in Großbritannien startete der Logistik-Investmentmarkt verhalten in das Jahr 2024, was vor allem auf das knappe Angebot an erstklassigen Objekten und die generellen wirtschaftlichen Unsicherheiten zurückzuführen ist. Die Stabilisierung der Netto-Spitzenrendite bei 4,5 % dürfte dazu beitragen, das Investitionsgeschehen anzukurbeln und eine Erholung einzuleiten.

In Deutschland hat der Markt in der 1. Jahreshälfte deutlich angezogen, da die Preisfindungsphase aufgrund des veränderten Zinsumfelds im Wesentlichen abgeschlossen ist und die Nachfrage wieder zunimmt. Die Spitzenrendite lag an den wichtigsten Logistikstandorten stabil bei 4,25 %.

In Frankreich hat sich das Logistiksegment im Gegensatz zu Einzelhandel und Büro gut entwickelt und verzeichnete im 1. Halbjahr einen deutlichen Anstieg. Die Spitzenrenditen blieben im 2. Quartal konstant bei 4,75 %.

In den Niederlanden verzeichnete der Markt im 1. Halbjahr einen steten Anstieg und profitiert davon, dass sich die Lage auf dem Kapitalmarkt entspannt und sich das Angebot an Core-Objekten ausweitet. Die Spitzenrendite stabilisierte sich bei 4,9 %.

In Spanien blieb das Logistik-Investmentvolumen robust und liegt knapp unter dem Zehnjahresdurchschnitt. Wie in den anderen wichtigsten europäischen Märkten stabilisierte sich die Spitzenrendite und liegt bei 5,25 %.

In Polen nahm das Transaktionsvolumen im Zuge einer sich aufhellenden Stimmung im Laufe des 2. Quartals zu und wird damit wohl rückblickend als Wendepunkt gelten. Die Spitzenrendite liegt bei 6 %.

Spitzenrenditen im Logistiksegment stabilisieren sich in Europa

Der Zinsdruck und die damit verbundenen steigenden Renditen langlaufender Staatsanleihen haben sich schrittweise wieder gebessert. Auch der in den vergangenen zwei Jahren zu beobachtende Anstieg der Spitzenrenditen im Logistiksegment scheint beendet zu sein. Sie dürften sich daher bis Ende 2024 weiter stabilisieren und ab 2025 wieder leicht sinken. In Europa erwartet BNP Paribas Real Estate einen durchschnittlichen Renditerückgang von jährlich etwa minus 10 Basispunkten in den nächsten drei Jahren.

„Die Fundamentaldaten für die europäischen Logistikmärkte bleiben relativ gut. Die Aussichten für Logistikinvestitionen sind dementsprechend positiv, vor allem ab 2025, wenn wir in einen neuen Zyklus eintreten”, so Craig Maguire abschließend.