Braucht es die Pflicht-Elementarschadenversicherung für Eigentümer? So ist die Stimmung unter Immobilienverwaltungen

Braucht es eine Pflichtversicherung für Elementarschäden? Diese Frage ist seit Jahren Thema von politischen und gesellschaftlichen Diskussionen. Treten Fluten wie im Ahrtal auf und die Gebäude sind mehrheitlich nicht versichert, muss oft der Staat aushelfen, was auf Dauer sehr teuer zu stehen kommt. Immobilienverwaltungen stehen häufig mit an der ersten Front, wenn es um die Beseitigung der Schäden einer Naturgewalt geht. Der VDIV-Verwaltermonitor hat gefragt, wie Immobilienverwalter die Lage einschätzen. .

Bundesweit sind laut Gesamtverband der Versicherer 95 Prozent aller Wohngebäude gegen Sturm und Hagel abgesichert; aber nur 54 Prozent der Gebäude haben eine Elementarschadenversicherung. Grundsätzlich deckt eine solche Versicherung Schäden ab, die durch Naturgewalten wie Überschwemmungen, Starkregen, Erdrutsche, Erdbeben, Lawinen und Schneelast verursacht werden. Sie erweitert den Schutz einer standardmäßigen Wohngebäudeversicherung, die typischerweise nur bei Feuer, Leitungswasser, Sturm und Hagel greift.

Die Diskussion um das Für und Wider einer Pflichtversicherung flammt seit der verheerenden Flut im Ahrtal 2021 immer wieder auf. Während die SPD und die Grünen sie als solidarisches System zur Risikoverteilung unterstützen, lehnt die FDP eine solche ab und setzt auf Eigenverantwortung. Die CDU/CSU schlug ein Modell vor, das eine Option zur Absicherung vorsieht, die abgewählt werden kann. Das Thema wurde bei der Jahreskonferenz der Cheffinnen und Chefs der Staats- und Senatskanzleien der Länder debattiert (18.-20.09.2024).

Auch bei Immobilienverwaltungen gibt es unterschiedliche Ansichten: 47,7 Prozent der befragten Verwaltungen unterstützen das Einführen einer Pflichtversicherung, während 47,7 Prozent für das Angebotsmodell sind. Regional gibt es dabei jedoch deutliche Unterschiede, die auf divergierende Erfahrungen mit Naturgefahren und Schadensfällen hindeuten: Während in den südlichen Bundesländern 61,9 Prozent der Verwaltungen eine Pflichtversicherung bevorzugen, befürworten in Nord- und Ostdeutschland 58,9 Prozent bzw. 57,5 Prozent das Abwahl-Modell.

Erfahrungen mit Elementarschäden

35,5 Prozent der befragten Immobilienverwaltungen haben bereits Erfahrungen mit nichtversicherten Elementarschäden in den von ihnen verwalteten Objekten. 72,5 Prozent der von den Befragten verwalteten Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) sind bereits gegen Elementarschäden versichert. Der Anteil ist im Süden Deutschlands mit 82,9 Prozent am höchsten, während er im Norden nur bei 59,6 Prozent liegt. In Baden-Württemberg bestand bis 1993 zudem eine Pflicht zur Versicherung gegen Elementarschäden. Daher ist der Anteil an Gebäuden mit entsprechender Absicherung im Süden höher.

Die Mehrkosten einer Elementarschadenversicherung im Vergleich zur bestehenden Gebäudeversicherung ohne Elementarschadenabdeckung betragen dabei durchschnittlich 18,7 Prozent. Bei der Frage nach der Leistbarkeit einer entsprechenden Absicherung in den WEG halten die befragten Immobilienverwaltungen eine Erhöhung der Versicherungsprämie um 34,5 Prozent für akzeptabel. Interessanterweise sind kleinere Verwaltungen (mit weniger als 400 VE) bereit, eine deutlichere Erhöhung – nämlich 52,1 Prozent – zu akzeptieren als Verwalter größerer Einheiten (mehr als 3.000 VE), die nur eine Erhöhung um maximal 17,2 Prozent akzeptabel finden.

Verwaltungen haben Großteil des WEG-Bestandes abgesichert

64,7 Prozent der Verwaltungen würden es begrüßen, wenn ein höherer Prozentsatz ihres Bestands eine Elementarschadenversicherung hätte – an dieser Stelle ist der Wunsch nach einer solchen Absicherung im Westen Deutschlands (73,4 Prozent) am stärksten ausgeprägt, was auf die Erfahrung mit Naturgefahren zurückzuführen sein könnte.

Bemerkenswert: 84,8 % der Befragten fühlen sich über die Inhalte einer Elementarschadenversicherung gut informiert und können Eigentümer entsprechend beraten. Trotz regionaler Unterschiede in der Risikoeinschätzung und bereits vorhandenen Versicherungen sind bereits viele Gemeinschaften gegen Elementarschäden versichert.

Kein Zwang zur Elementarschadenversicherung notwendig

„Immobilienverwaltungen plädieren mehrheitlich für die Absicherung von Elementarschäden – vor allem in Risikogebieten. Für die Mehrheit der Bestände wurde dies jedoch bereits implementiert“, so VDIV-Geschäftsführer Martin Kaßler. „Eine Zwangsversicherung scheint daher bei Wohnungseigentümergemeinschaften überflüssig. Zudem wird dadurch kein Schadenfall vermieden. Es gilt mehr in die Prävention zu investieren als in Versicherungsbeiträge. Die Verwaltungen entbindet es dabei nicht, über Risiken bei Nichtabschluss einer Elementarschadenversicherung zu informieren und dies protokollieren zu lassen.“