Umfrage: Immobilienpreise sinken langsamer – noch attraktive Verhandlungsmöglichkeiten

• Ähnliches Bild in beiden Segmenten: Sowohl bei Häusern (61,7 Prozent) als auch Eigentumswohnungen (51,4 Prozent) beobachtet die Mehrheit der Befragten nur noch leicht sinkende Preise im ersten Halbjahr 2024 gegenüber dem Vorjahr
• Talsohle erreicht: Immerhin 81,8 Prozent der befragten Immobilienexperten gehen davon aus, dass sich die Immobilienpreise bis 2025 auf dem aktuellen Niveau einpendeln
• Beim Erwerb einer Wohnimmobilie kann derzeit fast immer verhandelt werden, allerdings unterscheiden sich die Verhandlungsspielräume bei energetisch guten und schlechten Immobilien deutlich

Nachdem die Immobilienpreise bei Wohnimmobilien seit Mitte 2022 teilweise stark gefallen sind, verlangsamt sich der Trend im ersten Halbjahr 2024 deutlich. Ein wesentlicher Grund dafür ist die Entwicklung der Hypothekenzinsen, die seit Jahresbeginn leicht sinken. Potenzielle Käufer haben sich zunehmend an die neue Situation gewöhnt und trauen sich wieder mehr zu. Aber auch die rückläufige Inflation, stabilere Lieferketten und sinkende Energiekosten sorgen für eine leichte Entspannung am Markt. Die VON POLL IMMOBILIEN Experten (www.von-poll.com) haben in einer aktuellen Online-Umfrage* untersucht, wie sich die Immobilienpreise bei Ein- und Zweifamilienhäusern sowie Eigentumswohnungen im ersten Halbjahr 2024 gegenüber dem Vorjahr entwickelt haben, wie stark Kaufinteressenten verhandeln können und was die befragten Immobilienexperten für 2025 prognostizieren.

„Die Verlangsamung des Preisrückgangs ist zum Teil auf die leicht sinkenden Zinsen und die allgemeine Akzeptanz des derzeitigen Marktes zurückzuführen, die den Käufern etwas mehr finanzielle Planungssicherheit bietet. Zusätzlich haben die vor allem in den Metropolen teilweise stark gestiegenen Mieten Wohneigentum wieder stärker in den Fokus der Interessenten gerückt“, sagt Daniel Ritter, geschäftsführender Gesellschafter bei VON POLL IMMOBILIEN. Und weiter: „Auch wenn die Preise in bestimmten Regionen oder bei sanierungsbedürftigen Immobilien gesunken sind, gibt es bereits wieder Anzeichen für Stabilisierungen, die auf eine bevorstehende Erholung hindeuten. Insgesamt scheint der Markt die Talsohle erreicht zu haben und wir erwarten, dass sich die Preise in der Zukunft sogar wieder leicht erhöhen könnten.“

Der Preisrückgang verlangsamt sich: Mit 61,7 Prozent beobachtet die Mehrheit der befragten Immobilienexperten im ersten Halbjahr 2024 nur noch leicht sinkende Preise bei Ein- und Zweifamilienhäusern im Vergleich zum Vorjahr. Jeder fünfte Immobilienexperte gibt an, dass sich die Preise gegenüber 2023 nicht weiter verändert haben. Allerdings berichten immer noch 11,2 Prozent der Befragten von weiterhin stark sinkenden Preisen, was auf die Mikrolage und den Sanierungsbedarf einzelner Objekte zurückzuführen sein kann. Eine echte Trendwende beobachten dagegen 6,1 Prozent der Makler, die bereits von leicht steigenden Preisen bei Ein- und Zweifamilienhäusern berichten.

Ein ähnliches Bild zeigt sich im Segment der Eigentumswohnungen. Mehr als die Hälfte (51,4 Prozent) der befragten Immobilienexperten verzeichnet leicht sinkende Preise bei Eigentumswohnungen. Jeder Vierte gibt an, dass sich die Immobilienpreise bei Wohnungen stabilisiert haben, sich also gegenüber dem Vorjahr auf gleichem Niveau befinden. Weitere 11,2 Prozent der Makler berichten von weiterhin stark sinkenden Quadratmeterpreisen bei Eigentumswohnungen, während 10,8 Prozent der Befragten leicht steigende Immobilienpreise bei Wohnungen beobachten. Eher eine Ausnahme sind dagegen stark gestiegene Preise, die nur in 0,9 Prozent der Fälle bestätigt wurden.

Die Phase der Bodenbildung scheint erreicht: Davon gehen zumindest auch die meisten der befragten Immobilienmakler aus, von denen immerhin 81,8 Prozent sagen, dass sich bis 2025 die Immobilienpreise auf dem aktuellen Niveau einpendeln werden. Allerdings denken auch 9,8 Prozent der Befragten, dass die Preise bei Wohnimmobilien sogar wieder steigen werden, während 8,4 Prozent der Immobilienexperten von weiter sinkenden Preisen ausgehen.

„Aufgrund des moderateren Preisniveaus ist für Käufer gerade ein guter Zeitpunkt, um eine Immobilie zu erwerben. Das Angebot auf dem Immobilienmarkt ist derzeit vergleichsweise groß und die Nachfrage noch verhalten. Interessenten haben daher auch Zeit, um sich umzuschauen und zu verhandeln. Wie lange das noch so bleibt, ist schwer zu sagen. Wir gehen aber davon aus, dass sich die Situation für Käufer nicht verbessern wird. Wer ein passendes Objekt gefunden hat, sollte über eine Realisierung des Vorhabens nachdenken und jetzt kaufen“, sagt Immobilienexperte Daniel Ritter von VON POLL IMMOBILIEN.

Aufgrund der rückläufigen Preisentwicklung und geringeren Nachfrage kann beim Erwerb einer Wohnimmobilie derzeit fast immer verhandelt werden. Allerdings hängt der Verhandlungsspielraum in der Regel davon ab, ob es sich um eine Immobilie mit hoher oder niedriger Energieeffizienz handelt. Bei Häusern oder Wohnungen mit einer höheren energetischen Bewertung sind in 59,1 Prozent der Fälle bis zu 10 Prozent möglich. Fast jeder vierte Kaufinteressent nutzt bei diesen Immobilien die Gelegenheit, bis zu 5 Prozent des Angebotspreises zu verhandeln. Höhere Preisabschläge werden hier eher weniger verhandelt:  In 8,6 Prozent der Fälle sind es bis zu 15 Prozent, in 6,2 Prozent der Verkäufe bis zu 20 Prozent und eher in Ausnahmefällen bei circa 1,4 Prozent der Kaufinteressenten bis zu 25 Prozent.

Anders sieht es dagegen bei Immobilien mit schlechten Energiewerten aus. Mit 29,2 Prozent nutzt die Mehrheit der Kaufinteressenten die Chance und handelt den Preis um bis zu 20 Prozent herunter. In immerhin 19,1 Prozent der Fälle wird der Immobilienpreis um bis zu 15 Prozent nach unten verhandelt. Während 17,2 Prozent der potenziellen Käufer bis zu 25 Prozent verhandeln, reduzieren 16,8 Prozent der Käufer den Preis im Verhandlungsgespräch um bis zu 30 Prozent. Mit 6,2 Prozent ist dies zwar nicht die Regel, aber jeder 20igste Kaufinteressent verhandelt sogar um mehr als 30 Prozent. Der Verhandlungsspielraum hängt neben der Höhe des Sanierungsbedarfs jedoch immer auch von der Lage und Ausstattung der Immobilie ab.

Die Nachfrage nach Immobilien zieht langsam wieder an, der Markt stabilisiert sich. Was bedeutet das für den Verhandlungsspielraum, den potenzielle Käufer aktuell oftmals nutzen können? Mit 55,7 Prozent geht die Mehrheit der Immobilienexperten davon aus, dass sich die Verhandlungsspielräume teilweise bereits wieder schließen. Demgegenüber glauben 39,1 Prozent der Befragten, dass die Käufer weiterhin die gleiche Gelegenheit haben werden zu verhandeln, während 5,2 Prozent beobachten, dass sich der Verhandlungsspielraum bereits wieder schließt.

„Auch die jüngsten Prognosen zum Rückgang des Wohnungsbaus in Deutschland unterstreichen die Annahme, dass sich die rückläufigen Immobilienpreise wieder drehen werden. Denn die Bautätigkeit geht deutlich zurück, während die Nachfrage nach Wohnraum hoch bleibt beziehungsweise weiter steigt. Viele Neubauprojekte können aus Baukostengründen nicht realisiert werden können – die Zahl der Bauanträge und -genehmigungen sinkt auf ein Rekordtief. Insbesondere in städtischen Regionen und Ballungsräumen wird sich der Wettbewerb um verfügbaren Wohnraum daher verschärfen. Da noch nicht mal annähernd ausreichend Neubauten entstehen, um den Bedarf zu decken, dürfte sich die Preisdynamik weiter verstärken. Für potenzielle Käufer bedeutet dies, dass der Kauf von Immobilien in der Zukunft wieder teurer wird und bisherige Verhandlungsspielräume werden wieder kleiner werden. Klar ist auch: Ohne erhebliche politische Maßnahmen ist eine grundlegende Trendwende im Wohnungsbau kaum absehbar“, resümiert Immobilienexperte Ritter von VON POLL IMMOBILIEN.

 

*Die Online-Umfrage wurde bei VON POLL IMMOBILIEN unter 227 Immobilienexperten des Unternehmens im Juli 2024 durchgeführt.