Trotz leicht rückgängiger Zinzen noch keine Entspannung auf dem Münchner Wohneigentumsmarkt
Rasante Zinserhöhungen für Baukredite seit 2021 setzten dem Preisanstieg bei Wohnimmobilien ab Mitte 2022 ein vorläufiges Ende
„Die Zinswende in den Jahren 2021/2022 stoppte den Boom auf dem Kaufmarkt für Wohnimmobilien, den das günstige Geld der Niedrigzinsphase ausgelöst hatte. Auf die Zurückhaltung der Kaufinteressenten folgten die Preiskorrekturen nach unten in allen deutschen Großstädten, auch in der teuersten Stadt Deutschlands – in München“, bewertet Prof. Stephan Kippes, Leiter des IVD-Marktforschungsinstituts, die Situation. „Die seit Anbeginn des Jahres rückläufigen Zinsen nährten die Hoffnung auf die Belebung des Wohneigentumsmarktes. Im Herbst 2024 entwickelt sich die Nachfrage vorsichtig positiv, der Preissturz wurde aufgehalten, von einer breit angelegtenAufbruchstimmung am Wohneigentumsmarkt zu reden, wäre allerdings noch verfrüht.“
Das IVD-Marktforschungsinstitut hat die Wechselwirkung der Wohnungsbaukredite und der Kaufpreise für Eigentumswohnungen aus dem Bestand für München analysiert. Das Chart zeigt die Wechselwirkung sehr plastisch.
Die Niedrigzinsphase ging 2022 zu Ende, seitdem sanken die Kaufpreise in München deutlich. Am 21. Juli 2022 erhöhte die Europäische Zentralbank (EZB) nach mehr als sechs Jahren erstmals ihren Leitzins um +0,5 %, seitdem gab es zehn weitere Erhöhungen, sodass der Leitzins letztens im September 2023 auf 4,5 % gestiegen ist. Bis Juni 2024 verblieb der EZB-Leitzins auf konstantem Niveau. Im Juni 2024 wurde dann die erste Zinssenkung seit 2011 und im September die zweite von jeweils -0,25 % vorgenommen. Somit sank der Leitzins auf 3,65 %.
Die Zinshöhe von Wohnungsbaukrediten (durchschnittlicher effektiver Jahreszinssatz) stieg seit Ende 2021 – nach einer langen Talfahrt – wieder an, insbesondere die Auswirkungen des Ukrainekriegs haben die Inflation angetrieben, die Zentralbanken zu einer straffen Geldpolitik gezwungen und somit den Anstieg der Hypothekenzinsen ausgelöst. Während die Wohnungsbaukredite 2020 und 2021 noch bei 1,30 % (jeweils jährlicher durchschnittlicher Jahreszins) lagen, zogen sie 2022 rasant auf 2,57 % und 2023 weiter auf 4,06 % an. Seit Dezember 2023 gaben die Bauzinsen kontinuierlich nach und erreichten im aktuellen Jahr 2024 3,93 % (monatlicher Durchschnittswert Januar bis Juli 2024).
Mit der Zinswende in den Jahren 2021/2022 folgte die Zurückhaltung der Kaufinteressenten beim Immobilienerwerb, die bis heute andauert. In der Zwischenzeit sind die Kaufpreise für Wohnimmobilien flächendeckend deutlich gesunken, beispielsweise in der Landeshauptstädten München von 9.475 €/m² im Jahr 2022 auf 7.550 €/m² im Herbst 2024.
