Top-6-Büromärkte: Eigentümer umwerben (Groß-)Nutzer

• Flächenumsatz: Der Flächenumsatz an den Top-6-Bürovermietungsmärkten belief sich zwischen dem ersten und dritten Quartal 2024 auf rund 1,7 Mio. m² und lag damit 6,4 % über dem Vorjahresniveau, aber 22 % unter dem 10-Jahresdurchschnitt
• Mietentwicklung: Die Spitzenmieten sind gegenüber dem Vorquartal um 2,3 % angestiegen. Die Durchschnittsmieten nahmen um 1,0 % ab.
• Leerstand: Die Leerstandsrate stieg um 40 Basispunkte gegenüber dem 2. Quartal 2024 und erreichte im Durchschnitt der Top-6-Städte 6,3 %
• Ausblick: Der Flächenumsatz des Gesamtjahres 2024 dürfte leicht über dem Vorjahreswert liegen. Da die Leerstandsquote voraussichtlich weiter steigen wird, dürften insbesondere die Durchschnittsmieten unter Druck bleiben. Die Spitzenmieten dürften bis zum Jahresende weiter ansteigen, das Wachstum könnte aber zukünftig begrenzt sein.

Zwischen Januar und September 2024 summierte sich der Flächenumsatz an den Top-6-Bürovermietungsmärkten* auf insgesamt rund 1,7 Mio. m², was einen Rückgang von 22 % im Vergleich zum 10-Jahresdurchschnitt bedeutet. Im 3. Quartal 2024 betrug der Flächenumsatz 651.380 m² und lag damit 10 % über dem Vorjahresniveau. Jan-Niklas Rotberg, Head of Office Agency Germany bei Savills, ordnet ein: „Das 3. Quartal 2024 folgt dem Trend der Vorquartale: Der Flächenumsatz ist höher als im Vorjahr, liegt aber unter dem langjährigen Mittel. Damit erlebt der Neuvermietungsmarkt im langfristigen Vergleich keinen Zuwachs, aber auch keinen weiteren Einbruch. Dieser unterdurchschnittliche Flächenumsatz ist darauf zurückzuführen, dass nicht nur die Anzahl der Transaktionen zurückgegangen ist, sondern auch die Transaktionsgröße. Es wird also nicht nur seltener, sondern auch weniger Fläche angemietet.“ So liegt die Anzahl der Transaktionen mit rund 1.810 im bisherigen Jahresverlauf unter dem langjährigen Mittel von 2.420 Transaktionen (2014-2023, Q1-Q3). Zudem unterschreitet die durchschnittliche Transaktionsgröße mit 950 m² den 10-Jahresdurchschnitt von 990 m².

Durchschnittliche Bürogröße sinkt

Antonia Wecke, Senior Consultant Research, kommentiert: „Ein Blick auf den klassischen Vermietungsmarkt, ohne die Eigennutzer, macht die Flächenverkleinerungen noch deutlicher. In den ersten drei Quartalen 2024 belief sich die durchschnittliche Größe der Vermietungen auf 860 m². Damit liegt sie unter dem 10-Jahresdurchschnitt von 940 m² und ist seit 2021 rückläufig. Dies ist unter anderem auf die geringe Aktivität im Segment über 10.000 m² zurückzuführen.“ Denn mit vierzehn Anmietungen zwischen Januar und September 2024 über 10.000 m² wurden zwar wieder mehr Abschlüsse als im Vorjahreszeitraum mit sieben Transaktionen verzeichnet, aber das langjährige Mittel von 22 Transaktionen wurde unterboten (2014-2022, Q1-Q3). Wecke ergänzt: „Zu erklären ist das unter anderem durch die konjunkturellen Unsicherheiten, die großflächige Anmietungen hemmen. Aus unserer Sicht liegt es aber auch daran, dass gerade die großen Flächen vor dem Hintergrund des hybriden Arbeitens unterdurchschnittlich ausgelastet sind und die betroffenen Unternehmen deshalb bestrebt sind, diese zu verkleinern.“

Wettbewerb um große Nutzer steigt

„Nutzer, die große Flächen über 10.000 m² klassisch anmieten, werden seltener und für Eigentümer, die diese großflächigen Vermietungen anstreben, führt diese rückläufige Nachfrage zum verstärkten Wettbewerb. Infolgedessen werben Vermieter zunehmend um Großnutzer, um ihre Flächen erfolgreich (wieder-)vermieten zu können. Denn diese Eigentümer möchten vorzugsweise zusammenhängend an einen Ankermieter vermieten, um eine Fragmentierung der Flächen sowie den damit verbundenen Mehraufwand und Kosten zu vermeiden“, berichtet Rotberg. „Ob diese Strategie für alle aufgeht, bleibt abzuwarten. Alternativ könnten Eigentümer erwägen, kleinere Flächeneinheiten anzubieten und so zwar eine Fragmentierung in Kauf zu nehmen, aber mögliche Leerstände zu verhindern“, ergänzt Wecke.

Begrenzter Mieterpool im Spitzensegment

„Die wachsende Konkurrenz unter Eigentümern zeigt sich unter anderem in weiterhin großzügigen Incentives, sowohl bei Bestandsobjekten als auch bei Projektentwicklungen. Denn auch in Neubauprojekten wird es zunehmend herausfordernd die Flächen komplett zu vermieten, insbesondere wenn diese nicht zentral liegen,“ beobachtet Rotberg und fügt hinzu: „Das liegt neben der strukturell geringeren Nachfrage nach (großen) Büroflächen auch an den Miethöhen. Denn die Nutzer sind weiterhin sehr kostenbewusst, und der Kreis potenzieller Mieter, die bereit oder in der Lage sind, die hohen Preise zu zahlen, ist begrenzt.“ Dennoch sind die Spitzenmieten im Vergleich zum Vorquartal um 2,3 % gestiegen, was vor allem auf die gestiegenen Baukosten zurückzuführen ist. Zukünftig könnte das Wachstum aber begrenzt sein. Die Durchschnittsmieten geraten bereits unter Druck und sind im Vergleich zum Vorquartal um -1,0 % zurückgegangen. Gleichzeitig ist die Leerstandsquote in den Top-6-Städten erneut um 40 Basispunkte angestiegen und erreichte im Durchschnitt 6,3 %.

Ausblick: Steigendes Angebot an großen Flächen bei sinkender Nachfrage

Rotberg wagt einen Ausblick: „Da perspektivisch weitere Großnutzer ihre Büroflächen verkleinern dürften, könnte das Angebot an Flächen über 10.000 m² weiter steigen. Gleichzeitig ist eine geringere Nachfrage dafür zu erwarten, was großen Nutzern attraktive Gelegenheiten bieten könnte.“ Über alle Größenklassen hinweg geht Savills aufgrund der zu erwartenden Abschlüsse im 4. Quartal davon aus, dass der Gesamtflächenumsatz von 2024 das Vorjahr leicht übertrifft. Da die Leerstandsquote voraussichtlich weiter steigen wird, dürften insbesondere die Durchschnittsmieten unter Druck bleiben und könnten in bestimmten Teilmärkten nachgeben.

* Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln und München

Bitte entnehmen Sie alle Daten und Fakten unserem aktuellen Market in Minutes: Top-6-Büromärkte Deutschland