Deutscher Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien findet stabiles Fundament

• Transaktionsvolumen: Der deutsche Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien verzeichnete in den ersten drei Quartalen des Jahres 2024 einen Umsatz von etwa 16,4 Mrd. Euro, was dem Wert des Vorjahreszeitraums entspricht. Perspektivisch zeichnet sich ein allmählicher Anstieg der Marktaktivität ab.
• Spitzenrenditen: Mit Ausnahme von Shopping-Centern (+ 10 Bp.) blieben die Spitzenrenditen in den letzten drei Monaten unverändert. Die nun schon länger anhaltende Stabilität der Spitzenrenditen dürfte Transaktionen erleichtern.
• „Sonderkonjunktur“ Büro: Gegenüber der Periode 2012-2021 hat sich der Anteil von Büros am Transaktionsvolumen mehr als halbiert. Gegenüber dem Gipfel 2020/21 ist der Umsatz um mehr als 80 % zurückgegangen. Der verbreiteten Skepsis vor allem institutioneller Investoren gegenüber Büroimmobilien steht eine weiterhin hohe Nachfrage nach modernen Büroflächen am Vermietungsmarkt gegenüber.

Vor dem Hintergrund erster Leitzinssenkungen durch die Europäische Zentralbank bei weiterhin schwierigen realwirtschaftlichen Rahmenbedingungen zeigte sich der deutsche Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien in den zurückliegenden drei Monaten stabil. Für den gesamten Jahresverlauf summiert sich das Transaktionsvolumen laut Savills auf ca. 16,4 Mrd. Euro und entspricht damit dem Wert der entsprechenden Vorjahresperiode.

Marcus Lemli, CEO Germany und Head of Investment Europe, kommentiert das Marktgeschehen wie folgt: „Der Investmentmarkt scheint seinen Boden gefunden zu haben und mit Blick nach vorn sind wir vorsichtig optimistisch, dass er allmählich auch wieder aktiver wird. Die Preisvorstellungen von potenziellen Käufern und Verkäufern liegen unserer Beobachtung nach deutlich näher beieinander als noch zu Beginn des Jahres und die eingeleitete Zinswende dürfte dazu beitragen, dass sie sich weiter annähern. Damit verliert einer der größten Bremsklötze für den Investmentmarkt der letzten zwei Jahre an Gewicht und das dürfte wieder mehr Transaktionen ermöglichen.“

Privatinvestoren mit rekordhohem Anteil als Käufer

Stabil blieb nicht nur das Transaktionsvolumen, sondern erneut auch die Spitzenrenditen. Abgesehen von Shopping-Centern, wo Savills die Rendite gegenüber dem Vorquartal um 10 Basispunkte angehoben hat, gab es keine Veränderungen. „Diese Stabilität der Anfangsrenditen, die zunehmend mit Transaktionsevidenz belegt ist, erleichtert das Zustandekommen von Transaktionen, weil Käufer und Verkäufer sich auf diese Preispunkte stützen können“, so Lemli. Nach wie vor ist es so, dass vor allem im Core-Segment Eigenkapitalkäufer dominieren, darunter private Investoren inklusive Family-Offices. Auf Letztere entfiel im bisherigen Jahresverlauf mehr als jeder zehnte Euro des Ankaufsvolumens. Das ist der höchste Anteil, den Savills seit Beginn der Erfassung dieser Daten im Jahr 2009 registriert hat.

Value-Add-Ansätze besonders attraktiv

Während private Investoren im Core-Segment am aktivsten sind, verfügen viele Investment-Manager und institutionelle Investoren vor allem über Value-Add-Geld, das sie platzieren wollen. Mit Blick auf die stark ausgeprägte Diskrepanz zwischen den Kapitalwerten von erst- und zweitklassigen Objekten erscheinen Value-Add-Ansätze trotz der hohen Baukosten attraktiv. Angesichts des in praktisch allen Segmenten stark zurückgegangenen Neubauvolumens könnte sich diese Preisschere in den nächsten Jahren sogar noch weiter öffnen und an den Nutzermärkten für eine steigende Knappheit moderner Flächen sorgen, von denen Eigentümer in Form steigender Mieten profitieren können. Insofern geht Savills davon aus, dass sich der Investorenkreis für Immobilien mit Value-Add-Potenzial noch vergrößern wird. Das schließt auch solche Immobilien ein, die sich für eine Umwidmung eignen. So beobachtet Savills beispielsweise vermehrt Ansätze, Büroimmobilien ohne wirtschaftlich tragfähige Perspektive in gewerbliche Apartmentanlagen umzuwidmen.

Verbreitete Büroskepsis eröffnet Ankaufschancen

Der Anteil von Büroimmobilien am gesamten Transaktionsvolumen belief sich im bisherigen Jahresverlauf auf lediglich 21 %, was nach Handels- (26 %) sowie Industrie-/Logistikimmobilien (24 %) nur Rang 3 bedeutet. Zum Vergleich: Im Durchschnitt der zehn Jahre vor der Zinswende lag der Anteil bei 43 %. Im Bürosegment zeigt sich die Zurückhaltung institutioneller Investoren besonders deutlich. So hat Savills in diesem Jahr noch keinen Ankauf einer Büroimmobilie durch eine Versicherung oder Pensionseinrichtung registriert (indirekte Ankäufe, z. B. über Spezialfonds, ausgenommen). Bliebe es bis Jahresende dabei, wäre das ein Novum in der Savills-Datenhistorie. Da nach Beobachtung von Savills sehr viele institutionelle Investoren die Büroimmobilienquote in ihren Portfolios reduzieren wollen, fallen sie nicht nur als potenzielle Käufer aus, sie befinden sich sogar eher auf der Verkäuferseite. Sie stehen jedoch vor dem Dilemma, dass viele der Objekte in ihren Portfolios aufgrund ihres großen Volumens im aktuellen Marktumfeld schwer veräußerbar sind. Die Zahl der Bürotransaktionen jenseits von 50 Mio. Euro war im bisherigen Jahresverlauf einstellig. Im Durchschnitt betrug das Volumen bei Einzelobjektverkäufen knapp 20 Mio. Euro.

Matthias Pink, Head of Research Germany bei Savills, erläutert dazu: „Die Skepsis gegenüber Büroimmobilien ist groß. Dass mehr oder minder alle Büros in Sippenhaft genommen werden, weil manche von ihnen keine Zukunft mehr haben, ist aber auch eine Chance für diejenigen Investoren, die den Spielraum haben, gegen den Strom zu schwimmen. So schwierig es ist, selbst moderne Büros am Investmentmarkt an den Mann oder die Frau zu bringen, so nachgefragt sind sie am Vermietungsmarkt. Den steigenden Leerständen und der schwachen Konjunktur zum Trotz stiegen die Mieten für hochwertige Büros bis zuletzt und die heraufziehende Neubauflaute könnte die Knappheit in den nächsten Jahren noch steigen lassen.“

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