Logistik-Investmentmarkt im Assetklassen-Ranking auf Rang zwei, im Portfoliosegment nicht zu toppen

Auch wenn die sehr guten Rahmenbedingungen aus dem Rekordjahr 2022 (rund 8,5 Mrd. € in Q1-3) noch nicht wieder erreichbar sind, befindet sich der Logistik-Investmentmarkt im laufenden Jahr spürbar im Aufwind. So konnten Logistik-Investments mit einem Transaktionsvolumen von knapp 4,4 Mrd. € ihren Vor-jahresumsatz um fast 20 % übertreffen. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.

„Erfreulich ist hierbei vor allem, dass nicht nur die Vorjahresbilanz deutlich gesteigert wurde, sondern auch der Rückgang zum langjährigen Durchschnitt vergleichsweise niedrig ausgefallen ist. Mit einer Abweichung von lediglich -13 % weisen Logistik-Investments unter den Top-Objektarten die kleinste Differenz zu ihrem jeweiligen Durchschnittswert auf, wobei Retail-Objekte bei -38 % und Büro-Assets sogar bei -75 % notieren“, erklärt Christopher Raabe, Geschäftsführer und Head of Logistics & Industrial der BNP Paribas Real Estate GmbH. Dies beschert dem Logistik-Investmentmarkt (anteilig 25 % an den Gewerbe-Investments) eine gute zweite Platzierung knapp hinter der Retail-Sparte (27 %) und noch vor den Bürotransaktionen (20 %).

Assetklassenübergreifend führend ist der Logistik-Investmentmarkt dagegen im Portfoliosegment, in das knapp 2,1 Mrd. € und damit 47 % des Gesamtvolumens investiert wurden. Insgesamt wurden in allen drei Quartalen Paketverkäufe im dreistelligen Millionenbereich registriert. Zu den größten Transaktionen der letzten drei Monate sowie auch des Gesamtjahres gehörte dabei die Blackstone-Übernahme von 80 % an der paneuropäischen Logistikplattform der Burstone Group, wovon sich sieben Immobilien in Deutschland befinden. 

Bei den Renditen kann derweil in der Spitze seit Jahresbeginn eine Stabilisierung verzeichnet werden. So liegen die Nettospitzenrenditen in den A-Standorten unverändert bei 4,25 %. Auch in Leipzig wird eine Seitwärtsbewegung verzeichnet. Dort können nach wie vor 4,45 % angesetzt werden.

81 % außerhalb der Standorte, Big Deals bei 49 %

In der Umsatzverteilung auf die Top-Märkte spiegelt sich deutlich wider, dass nicht die größten Logistikregionen, sondern die Standorte außerhalb der bedeutendsten Agglomerationen maßgeblich für das Umsatzplus verantwortlich zeichnen. So konnten die wichtigsten Logistik-Hubs zusammen rund 848 Mio. € beitragen (-5 %), während die übrigen Standorte um 28 % auf 3,5 Mrd. € zulegen. Das Führungstrio innerhalb der Top-Märkte bilden Berlin (198 Mio. €), Frankfurt (171 Mio. €) und Hamburg (139 Mio. €).

Der Blick auf die Größenkategorien bestätigt das verbesserte Marktsentiment insofern, dass inzwischen auch wieder Großdeals möglich sind. Mit insgesamt mehr als zehn Transaktionen im Einzeldeal- und Portfoliosegment kommen Investments im dreistelligen Millionenbereich auf einen Marktanteil von gut 49 %. Ein nicht unerheblicher Anteil dieser Verkäufe ist auf internationales Kapital zurückzuführen. Vor allem Investoren aus Nordamerika (anteilig 33 %) und dem europäischen Ausland (21 %) zeigen sich derzeit aktiv.

Perspektiven

Der Logistik-Investmentmarkt konnte die verbesserten Rahmenbedingungen in den ersten drei Quartalen für sich nutzen und dabei sogar in Schlagdistanz zu seinem langjährigen Durchschnittswert vorrücken. Dies veranlasst zu der Annahme, dass das Investorenvertrauen auf eine baldige Beendigung der Preisfindungsphase im Logistiksegment schneller zurückkehrt als zum Beispiel im Office-Sektor.

Die zurückgewonnene Stabilität ist in diesem Zusammenhang unter anderem dadurch gekennzeichnet, dass der Markt im Laufe des Jahres nicht ausschließlich von einem einzelnen guten Quartalsergebnis profitiert hat, sondern gleich drei Jahresabschnitte mit jeweils guten Volumina verbuchen konnte. Dass zudem in allen drei Quartalen Großdeals über die Ziellinie gebracht wurden, bestätigt die anhaltend aufstrebende Tendenz. Als ein weiterer positiver Faktor ist darüber hinaus auch das rege Marktgeschehen im Portfoliosektor zu werten: Insgesamt gehen rund 53 % des bundesweiten Portfolioumsatzes auf das Konto der Logistiksparte, was die Beobachtung bestätigt, dass Logistik-Investments bei Paketverkäufen ganz oben auf der Liste von Investoren stehen. Demzufolge befinden sich bereits weitere Portfolios bzw. Unternehmens-übernahmen in der Finalisierungsphase, was den Umsatz im Schlussquartal ankurbeln dürfte.

„Auch wenn der langjährige Durchschnittswert von rund 7,1 Mrd. € für das Gesamtjahr in den kommenden Monaten wohl nur schwer zu erreichen ist, muss aus heutiger Sicht von einem ebenfalls guten vierten Quartal und einer im Assetklassenvergleich überzeugenden Gesamtbilanz zum Jahresende ausgegangen werden. Weitere Preisrückgänge zeichnen sich hierbei aktuell jedenfalls nicht ab“, so Christopher Raabe.