Weiterer Großdeal stärkt Position von Einzelhandelsimmobilien

• Einzelhandel dank erneutem Großdeal mit einem Transaktionsvolumen von 3,8 Milliarden Euro zweitstärkstes Gewerbeimmobiliensegment
• Anlegerinteresse weitet sich hinsichtlich Immobilientypen aus
• Renditeanstieg im Lebensmittelfachmarktsegment abgeschlossen

In den ersten drei Quartalen 2024 wurden nach Angaben von Colliers in Deutschland Einzelhandelsimmobilien für 3,8 Milliarden Euro gehandelt. Das Einzelhandelssegment stellt damit am Gewerbeinvestmentmarkt weiterhin die zweitstärkste Nutzungsart nach Umsätzen mit einem Marktanteil von 22 Prozent dar. Dabei ist das dritte Quartal mit 1,2 Milliarden Euro gegenüber dem Vorquartal, das maßgeblich von der Übernahme des Berliner Luxuswarenhauses KaDeWe für rund eine Milliarde Euro geprägt war, erwartungsgemäß um 29 Prozent zurückgefallen. 

Ulf Buhlemann, Head of Retail Investment Germany bei Colliers, ordnet ein: „Das Einzelhandelsimmobilien-Transaktionsvolumen des vergangenen Jahres war durch eine Ausnahmeportfoliotransaktion von circa einer Milliarde Euro geprägt. Berücksichtigt man diesen Sondereffekt, der 2024 erwartungsgemäß nicht eingetreten ist, stellt sich das Transaktionsvolumen der ersten drei Quartale dieses Jahres als stabil dar. Positiv hervorzuheben ist, dass mit dem Verkauf der Pasing Arcaden in München erneut ein Einzelhandelsobjekt die größte Transaktion des Gesamtmarktes im abgeschlossenen Quartal war.“ Das Shoppingcenter wurde für 388 Millionen Euro von Unibail-Rodamco-Westfield an die schwedische Ingka-Gruppe, hinter der privates Kapital steht, verkauft.

Andreas Trumpp, Head of Market Intelligence & Foresight bei Colliers, ergänzt: „Bemerkenswert ist, dass erstmals seit langer Zeit ein großvolumiges Shoppingcenter gehandelt wurde. Das passt in das Gesamtbild, dass sich der Anlegerfokus auf der Suche nach attraktiven Anlagen bei Nutzungsarten und Immobilientypen allmählich weitet. Der Marktsituation geschuldet, bieten sich im Einzelhandelsbereich aktuell viele attraktive Kaufgelegenheiten – dazu zählen insbesondere innerstädtische Geschäfts- und Warenhäuser in Bestlagen sowie Entwicklungsgrundstücke. Zwangsverkäufe unter Preisdruck, aber auch Kaufüberlegungen, die von einem sich allmählich verbessernden Finanzierungsumfeld und wieder leicht positivem Leverage ausgehen, werden 2025 den Investmentmarkt kennzeichnen und beleben.“ 

Vor allem Privatinvestoren nutzen Kaufgelegenheiten und treten neben Vermögensverwaltern derzeit als aktivste Käufergruppe in Erscheinung. So waren Asset- und Fondsmanager bei 24 Prozent sowie Family Offices und Privatanleger bei rund 20 Prozent aller Abschlüsse involviert.

Kleinteiliges Fachmarktsegment bleibt Rückgrat

Gleichzeitig lag der Schwerpunkt des Transaktionsgeschehens mit 91 Prozent aller Abschlüsse zwischen Januar und September weiterhin im Segment von unter 50 Millionen Euro pro Transaktion. Der Portfolioanteil liegt aktuell mit 22 Prozent auf historisch niedrigem Niveau, was sich im vierten Quartal jedoch voraussichtlich ändern wird, da aktuell viele Portfoliotransaktionen im Lebensmittelfachmarktsegment kurz vor Abschluss stehen.

Während nach Volumenanteilen betrachtet Highstreet-Objekte mit 46 Prozent Marktanteil Platz 1 vor dem Fachmarktsegment (34 Prozent) und Einkaufszentren (20 Prozent) belegen, liegen nach Anzahl der Transaktionen Fachmärkte und Fachmarktzentren mit 62 Prozent klar vor innerstädtischen Geschäftshäusern (30 Prozent) und Shoppingcentern (9 Prozent). Im Fachmarktsegment zeigt sich weiterhin die Fokussierung auf lebensmittelgeankerte Objekte, die rund drei Viertel des Anlagevolumens auf sich vereinen.

Renditedekompression außerhalb des Nahversorgersegmentes noch nicht beendet 

Bei den Nahversorgern haben sich die Spitzenanfangsrenditen gefestigt. Buhlemann: „Zum Jahresende erwarten wir mindestens stabile Anfangsrenditen, wobei eine erste Preissteigerung nicht ausgeschlossen ist. Aktuell liegen die Spitzenbruttoanfangsrenditen für Lebensmittelfachmärkte und kleine Nahversorgungszentren bei 5,40 Prozent. Fachmarktzentren mit Lebensmittelanker notieren um die 5,70 Prozent. Für alle übrigen Immobilientypen können wir auch im Spitzensegment weitere Renditedekompressionen nicht ausschließen. Hier haben Verkäufer und Käufer noch nicht zusammengefunden.“

Ausblick: Jahresabschluss über Vorjahresniveau

Buhlemann: „Wir erwarten ein transaktionsstarkes Schlussquartal in diesem Jahr. Ausgehend vom aktuellen Einzelhandelsimmobilien-Transaktionsvolumen und den laufenden Transaktionen, für die wir einen Vertragsabschluss im vierten Quartal erwarten, halten wir es für wahrscheinlich, dass zum Jahresende die Größenordnung von 5 bis 6 Milliarden Euro erreicht werden wird.“