Bürovermietungsmarkt Köln: Eigennutzertransaktionen stützen den Flächenumsatz
- Flächenumsatz mit 166.200 m² um 25,5 % über Vergleichswert des Vorjahres
- Spitzenmiete steigt gegenüber Vorquartal um 9,2 % auf 32,60 EUR/m²
- Ausblick 2024: Mieten dürften leicht steigen, Flächenumsatz etwas über Vorjahresniveau
Der Kölner Büromarkt verzeichnete im bisherigen Jahresverlauf einen Flächenumsatz von 166.200 m², was einen Anstieg von 25,5 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum bedeutet. Die Vermietungsleistung im dritten Quartal war mit 99.700 m² überdurchschnittlich hoch. Zum Vergleich: In den vergangenen zehn Jahren lag der Quartalsdurchschnitt bei 69.300 m². Gestützt wurde das gute Ergebnis durch Eigennutzertransaktionen, die die Hälfte des Umsatzes ausmachten. Diese waren aber teilweise, wie beispielsweise die Projektentwicklung der LVR, schon lange geplant und bilden deswegen nicht unbedingt die aktuelle Nachfragesituation ab. Simon Löseke, Director Office Agency bei Savills in Köln, berichtet: „Der Flächenumsatz des Kölner Bürovermietungsmarktes war im vergangenen Quartal zwar überdurchschnittlich, das liegt aber vor allem an großen Eigennutzertransaktionen. Blickt man auf den klassischen Vermietungsmarkt, ohne die Eigennutzer, ist die Nachfrage verhalten. Viele Nutzer sind konjunkturbedingt zurückhaltend und zögern einen Umzug hinaus. Gleichzeitig bieten viele Eigentümer ihren Bestandsmietern attraktive Konditionen, sodass Vertragsverlängerungen oft attraktiv sind. Denn vor dem Hintergrund steigender Leerstände sind viele Eigentümer bestrebt, ihre Mieter zu halten.“ So ist die Leerstandsquote im Vergleich zum Vorquartal um 10 Basispunkte auf 3,9 % angestiegen.
Die zentralen Teilmärkte stehen weiterhin im Fokus der Nutzer. In den letzten zwölf Monaten entfielen rund 31 % des Flächenumsatzes auf den Teilmarkt City und 34 % auf Deutz. Im Vergleich zum Fünfjahresdurchschnitt wurde in Deutz in den vergangenen 12 Monaten sogar dreimal so viel Fläche vermietet. Das lag vor allem daran, dass dort kurzfristig moderne und zusammenhängende Neubauflächen zu Verfügung standen, welche auf eine entsprechende Nachfrage trafen. Löseke ordnet ein: „Um insbesondere für Mitarbeitende attraktiv zu sein, möchten viele Nutzer ihre Flächen in zentralen Lagen anmieten. Vor allem die öffentliche Hand konzentriert sich auf das Zentrum, um eine gute Erreichbarkeit auch für peripher wohnende Mitarbeitende gewährleisten zu können. Neben der City weist auch Deutz aufgrund der guten Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr eine hohe Nachfrage auf. Gleichzeitig beobachten wir, dass immer mehr Nutzer, besonders mittelständische Unternehmen, sich die hohen Mieten in den Innenstädten nicht mehr leisten können. Das liegt zum einen an der aktuellen wirtschaftlichen Lage und zum anderen an den gestiegenen Ausbaukosten. Diese Unternehmen weichen zunehmend auf zweitbeste Lagen aus, die nicht in der City liegen, aber dennoch gut angebunden sind, wie beispielsweise Ehrenfeld oder Braunsfeld. Hier könnten sich Chancen für Eigentümer ergeben, in ihre Flächen zu investieren und diese Nachfrage entsprechend zu bedienen.“
Die steigenden Mietpreise zeigen sich auch in den Daten: Die Spitzenmiete ist im Vergleich zum Vorquartal um 9,2 % auf 32,60 EUR/m² und die Durchschnittsmiete um 2,2 % auf 18,75 EUR/m² angestiegen. Die Medianmiete blieb stabil bei 17,00 EUR/m². Löseke ordnet ein: „Der Anstieg der Mieten ist vor allem auf die hohen Baukosten zurückzuführen. Bis zum Jahresende dürften die Mieten noch leicht steigen. Auch der Flächenumsatz dürfte zum Jahresende leicht über dem Vorjahresniveau liegen, eine große Transaktionswelle ist kurz- bis mittelfristig jedoch nicht zu erwarten.“
