Büroflächenumsatz in Frankfurt bleibt auf abgeschwächten Niveau stabil – Großabschlüsse weiterhin rar

• Flächenumsatz von 267.800 m² rund zwei Prozent unter Vorjahresniveau
• Im Jahresverlauf erst fünf Abschlüsse über 5.000 m² – hohe Dynamik im Segment zwischen 2.000 und 5.000 m²
• Spitzenmiete von 48,00 Euro pro m² rund vier Prozent über Vorjahresniveau 
• Leerstandsquote von 10,1 Prozent erstmals seit 2016 im zweistelligen Bereich

Der Bürovermietungsmarkt in Frankfurt inklusive der Teilmärkte Eschborn und Offenbach-Kaiserlei verzeichnete in den ersten neun Monaten des Jahres 2024 einen Flächenumsatz von rund 267.800 Quadratmetern. Das Ergebnis liegt nur 2 Prozent unter dem Vorjahresniveau und dem Fünfjahresdurchschnitt, was auf eine relativ stabile Entwicklung hindeutet.

Zijad Gibic, Head of Office Letting Frankfurt bei Colliers: „Mit rund 83.400 m² lag der Flächenumsatz im dritten Quartal geringfügig unter dem der ersten beiden Quartale des Jahres. Insgesamt bleibt die Vermietungsaktivität jedoch stabil auf dem abgeschwächten Niveau, das sich seit der Covid-Pandemie verfestigt hat. Großabschlüsse bleiben weiterhin rar: In diesem Jahr wurden bislang lediglich fünf Anmietungen über 5.000 m² verzeichnet, zwei weniger als in den ersten neun Monaten des Vorjahres. Zwei der Großabschlüsse dieses Jahres wurden im dritten Quartal von einer Bildungseinrichtung und einer Behörde in den nördlichen Teilmärkten realisiert. Im Segment zwischen 2.000 und 5.000 m² war die Dynamik hingegen deutlich höher, mit 24 Abschlüssen und einer vermieteten Fläche von insgesamt rund 67.700 m². Sieben dieser Abschlüsse entfielen auf das Bankenviertel, fünf davon auf die markanten Bürotürme der Stadt.”

Angebot wächst, Bautätigkeit rückläufig

Die Leerstandsquote stieg im dritten Quartal 2024 weiter an und erreichte mit 10,1 Prozent erstmals seit 2016 wieder ein zweistelliges Niveau. Dieser Anstieg ist unter anderem auf die Fertigstellung des prestigeträchtigen Projekts Four – T1 zurückzuführen. Von den insgesamt rund 72.500 m² sind zum Fertigstellungszeitpunkt noch rund 24.000 m² Bürofläche verfügbar, welche dem Leerstand zugeführt werden. Für das gesamte Jahr 2024 wird ein Fertigstellungsvolumen von ingesamt gut 185.000 m³ erwartet, wovon allerdings bereits 79 Prozent vorvermietet sind.

„Trotz der zusätzlichen Neubauflächen befindet sich der Großteil des Leerstands weiterhin in älteren Büroflächen, deren Qualität den aktuellen Nachfragemustern der Nutzer nicht mehr gerecht wird”, erklärt Gibic. „Die Nachfrage konzentriert sich verstärkt auf hochwertige, flexible und nachhaltige Flächen, die den modernen Anforderungen an Arbeitsumgebungen entsprechen. Viele der älteren Bestandsflächen, die diesen Ansprüchen nicht genügen, bleiben dadurch länger ungenutzt und bergen zunehmend Obsoleszenzrisiken. Gleichzeitig wird die rückläufige Bautätigkeit ab dem kommenden Jahr zu einem Rückgang der Fertigstellungen führen, was mittelfristig zu einer Verknappung der stark nachgefragten, modernen Flächen führen könnte.“

Fokus auf hochwertige Flächen treibt die Preise nach oben

Der Frankfurter Büromarkt zeigt eine kontinuierliche Mietpreisdynamik. Die Spitzenmiete, die im Bankenviertel für hochwertige Flächen erzielt wird, stieg im Jahresvergleich um etwa vier Prozent auf 48,00 Euro pro m². Auch die gewichtete Durchschnittsmiete konnte sich mit 24,50 Euro pro m² um etwa zwei Prozent gegenüber dem Vorjahr verbessern. 

Zijad Gibic erläutert: „Wir erwarten in den kommenden Quartalen weitere Mietpreissteigerungen, sowohl auf dem Gesamtmarkt als auch in bestimmten attraktiven Randlagen. Aufgrund der gestiegenen Bau- und Finanzierungskosten beobachten wir bereits jetzt, dass die Angebotsmieten über den tatsächlich erzielten Abschlussmieten liegen. Unternehmen legen weiterhin verstärkt Wert auf hochwertige Flächen und akzeptieren höhere Quadratmetermietpreise, da sich die Gesamtkosten durch Flächenverkleinerungen und effizientere Flächennutzung oft nicht erhöhen.“

Fazit und Ausblick

„Die Marktaktivität zeigt sich im dritten Quartal 2024 leicht rückläufig, bleibt aber insgesamt stabil. Dies wird auch durch das rollierende 12-Monats-Ergebnis bestätigt, das seit acht Quartalen konstant zwischen 350.000 und 380.000 m² liegt – ein Bereich, der auch für das Gesamtjahr 2024 realistisch erscheint. Abhängig von möglichen Großabschlüssen könnte der Flächenumsatz an das obere Ende dieser Spanne gelangen. Zwar belastet die derzeitige wirtschaftliche Lage den Ausblick für 2025, jedoch sind erste leicht positive Impulse seitens der Konjunktur im Verlauf des kommenden Jahres nicht ausgeschlossen, was eine allmähliche Erholung einleiten könnte“, so Gibic abschließend.