Logistikimmobilienmarkt fehlt der konjunkturelle Rückenwind
In den ersten drei Quartalen 2024 verzeichnete der deutsche Industrie- und Logistikimmobilienmarkt einen Flächenumsatz von 3,45 Millionen Quadratmetern. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum ist das ein Rückgang um 20 Prozent. In den Top-5-Regionen blieb der Flächenumsatz mit gut einer Million Quadratmetern im Vorjahresvergleich hingegen annähernd stabil. Einen deutlichen Umsatzrückgang gab es jedoch außerhalb der etablierten Logistikregionen. Dort wurde in den ersten drei Quartalen 2024 lediglich ein Flächenumsatz von 1,1 Millionen Quadratmetern verzeichnet. Im Vorjahreszeitraum waren es noch 1,7 Millionen Quadratmeter. Dies ist das Ergebnis einer Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE. CBRE erfasst außerhalb der Top-5-Märkte nur Abschlüsse ab 5.000 Quadratmetern.
„Wir haben im bisherigen Jahresverlauf eine spürbare Zurückhaltung auf der Nachfrageseite verzeichnen können. Das führt dazu, dass die Nutzer in Märkten wie Berlin, Leipzig, Hannover und Bremen wieder eine Auswahl bei potenziellen Flächen haben. In Märkten wie Frankfurt, München, Stuttgart und Hamburg ist jedoch nach wie vor kaum Angebot im Bestand oder projektiert verfügbar“, sagt Rainer Koepke, Head of Industrial & Logistics bei CBRE in Deutschland. Innerhalb der vergangenen zwölf Monate stieg die durchschnittliche Leerstandsrate der Top-5-Märkte um 0,9 Prozentpunkte auf 1,9 Prozent.
„Die Zeiten größerer Mietsteigerungen jenseits der Inflationsrate sind in Regionen mit Angebotsüberhang vorerst vorbei – dort hat sich das Mietniveau auf hohem Niveau stabilisiert“, sagt Philip Naumann, Senior Analyst Nationwide Industrial & Logistics Research bei CBRE. Aufgrund der heterogenen Struktur des Marktes kann es jedoch sowohl Regionen geben in denen Eigentümer ihren Mietern Incentives bieten müssen als auch Regionen, in denen die Mieten weiter moderat steigen. Die durchschnittlich nachhaltig erzielbare Spitzenmiete der Top-5-Regionen lag Ende des dritten Quartals bei 8,71 Euro pro Quadratmeter und Monat. Das entspricht einem Anstieg um 6,3 Prozent innerhalb der vergangenen zwölf Monate. Die höchste Spitzenmiete verzeichnete München mit 10,20 Euro.
Der Anteil von Neubauten am Flächenumsatz ist um einen Prozentpunkt leicht auf 57 Prozent und damit knapp zwei Millionen Quadratmeter zurückgegangen. „Trotz der weniger dynamischen Nutzernachfrage gibt es für Projektentwickler auch Lichtblicke“, sagt Koepke. „Denn die Baukosten sind trotz der hohen Qualität moderner Logistikimmobilien wieder spürbar gesunken, die Verfügbarkeiten der Bauunternehmen haben deutlich zugenommen und auch die Finanzierungsbedingungen sind wieder etwas attraktiver.“ Sämtliche zehn größten Abschlüsse im bisherigen Jahresverlauf entfielen auf Neubauten. Größter Abschluss war eine Eigennutzung von BMW über 150.000 Quadratmeter in Straßkirchen, gefolgt von einer Vermietung an Mercedes über 89.900 Quadratmeter in Bischweier.
Ausgeglichene Anteile der Branchen
Handelsunternehmen (inklusive Onlinehändler) stellten mit einem Anteil von 32 Prozent das stärkste Branchensegment beim Flächenumsatz – vor einem Jahr betrug ihr Anteil lediglich 23 Prozent. Das entspricht einem Anstieg um 14 Prozent auf 1,1 Millionen Quadratmeter. Mit einem Anteil am Flächenumsatz von 30 Prozent (minus acht Prozentpunkte), stellten Produktionsunternehmen – unter anderem auch dank der beiden größten Transaktionen aus dem Automobilsektor – die zweitgrößte Nachfragegruppe. Transport- und Logistikunternehmen kamen auf 28 Prozent (minus einen Prozentpunkt).
Eigennutzer mit deutlichem Rückgang
Ein deutlicher Rückgang zeigte sich bei Eigennutzern. Ihr Flächenumsatz ging um 32 Prozent auf 971.000 Quadratmeter zurück. Damit reduzierte sich ihr Anteil um fünf Prozentpunkte auf 28 Prozent. „Da die Tragweite der Investitionsentscheidung von Eigennutzern naturgemäß größer ist als jene von Mietern, halten sie sich in wirtschaftlich unsicheren Zeiten tendenziell auch stärker zurück“, erklärt Koepke. Hinzukommen branchenspezifische Herausforderungen großer Eigennutzersegmente wie Batterie- und Halbleiterproduzenten, wo es zu diversen Projektverzögerungen gekommen ist. Teilweise haben auf einigen Grundstücken zwar bereits Erdarbeiten begonnen, CBRE erfasst Flächenumsätze jedoch erst ab Beginn des Hochbaus.
Prognose für das Gesamtjahr 2024
„Angesichts des zweiten Rezessionsjahres mit rückläufiger Wachstumsrate beim realem BIP und infolge einer geringen Dynamik im Vermietungsmarkt für Lagerflächen ist es unwahrscheinlich, dass der Markt 2024 die Fünf-Millionen-Quadratmeter-Marke erreicht. Aber: Aufgeschoben ist nicht aufgehoben – Entscheidungen, die angesichts der konjunkturellen Unsicherheiten heute nicht getroffen wurden, könnten in den nächsten Jahren umso dynamischer die Flächenumsätze antreiben“, sagt Koepke.
