Aengevelt-Podium zeigt Perspektiven für die Assetklasse Rechenzentren auf

Rechenzentren entwickeln sich zu Core-Immobilien. Das war ein Ergebnis eines mit ausgewiesenen Experten besetzten Podiums, das Aengevelt Immobilien auf der EXPO REAL veranstaltete. Zugleich zeigten die Experten auf, wie Data Center in Zukunft konzipiert werden müssen, um hohe Renditen zu generieren und gleichzeitig Akzeptanz bei den Kommunen zu finden.

Prof. Dr. Verena Rock, Präsidentin der Gesellschaft für immobilienwissenschaftliche Forschung (gif), verwies auf Ausschüttungsrenditen von 6 bis 8 Prozent, die derzeit mit Data-Center-Immobilien erzielt werden. Michél Düring, Sales Director der Data Center Group, differenziert dabei zwischen zwei Typen von Rechenzentrums-Immobilien: „Hyperscaler“ haben ein globales Großunternehmen als Single Tenant mit 10- bis 15-jährigen Mietverträgen, gelten also als sichere Kapitalanlagen, deren Renditen dementsprechend am unteren Rand des Renditespektrums liegen. „Co-Location-Rechenzentren“ arbeiten dagegen mit bis zu 150 Mietern und benötigen deshalb einen größeren Vertriebsaufwand, generieren aber auch höhere Renditen und vermeiden zudem nach Einschätzung von Aengevelt das Klumpenrisiko und die damit verbundene Gefahr größere r zeitgleicher Mietausfälle.

Insbesondere bei kapitalkräftigen Investorengruppen aus den USA gelten Rechenzentren als attraktive und zukunftsfähige Investments. Ulrich Caspar, Präsident der IHK Frankfurt am Main, ergänzte, dass sich die Mainmetropole, zusammen mit London, bereits frühzeitig zu einem der weltgrößten Internetknoten entwickelt hat, weil die Börse und die Finanzwirtschaft zu den ersten gehörten, die einen signifikanten Bedarf an großen Datenmengen hatten, die zeitnah zur Verfügung stehen mussten.

Bedarf an Rechenzentren wächst weiter

Michél Düring bestätigte, dass Kunden eine große Nachfrage nach Rechenzentren auf deutschem Boden haben, weil sie ihre Daten im Geltungsbereich des deutschen Rechtssystems gespeichert haben wollen. Gleichzeitig wachse die Nachfrage nach Data Centern ungebrochen weiter, weil insbesondere die öffentliche Verwaltung bisher erst die Hälfte des Weges zur Digitalisierung absolviert habe und zudem die KI mit ihrem zehn- bis zwanzigfachen Bedarf an Rechenleistung und Speicherplatz noch hinzukomme. In diesem Zusammenhang erläuterte Prof. Dr. Verena Rock, dass der Einsatz von KI in der Immobilienwirtschaft noch am Anfang stehe und in Unternehmen oftmals noch auf Skepsis seitens der Mitarbeiter und Führungskräfte stoße. Ein breiterer Einsatz hänge dabei auch von der Datenlage – Stichwort: Digitalisierung – ab und sei deshalb nicht kurzfristig, sondern in einem mittelfristigen Zeithorizont vo n mehreren Jahren zu erwarten.

Rechenzentren werden nachhaltiger

Der Expansion von Rechenzentren stehen indessen vielerorts noch Vorbehalte seitens Politik und Verwaltung, aber auch Anwohnern entgegen. Kritikpunkte sind dabei u.a. Energiebedarf und auch die bauliche Gestaltung. Tatsächlich haben sich Rechenzentren in Bezug auf Nachhaltigkeit deutlich verbessert, einerseits, weil auch sie dem Energieeffizienzgesetz unterliegen, andererseits, weil die Betreiber selbst ein großes Eigeninteresse an der Senkung des Energiebedarfs aufweisen, denn der Stromverbrauch stellt die größte Kostenposition dar. Ulrich Caspar stellte dazu fest: „Rechenzentren sind große Wärmepumpen, d.h. sie machen aus Strom Wärme.“ So werden im Frankfurter Gallus-Viertel rund 3.000 Wohnungen mit Nahwärme aus der Abwärme eines Rechenzentrums versorgt und ebenso fast die gesamte Nachbarstadt Raunheim mit knapp 17.000 Einwohnern. Und auch bei der baulichen Gestaltung bieten beispielsweise Fassadenbegrünungen attraktive Möglichkeiten.

Mischnutzungen möglich

Angesichts der Flächenknappheit und des Wohnungsmangels werden zunehmend auch hybride Lösungen angedacht und realisiert. So gibt es in Frankfurt ein Mischgebäude mit Data Center und einem Hotel, das sein gesamtes Warmwasser aus der Abwärme bezieht. In den Obergeschossen von Rechenzentren kann bei entsprechender Gestaltung (separate Erschließung, störungsfreie Anordnung der Lüftungsanlagen, optisch ansprechende Fassadengestaltung) sogar auch Wohnnutzung realisiert werden.

Die politische Akzeptanz von Rechenzentren, die selbst nur in vergleichsweise begrenztem Umfang Arbeitsplätze generieren, dafür aber einen bedeutenden Standortfaktor für die umliegende Wirtschaft darstellen, kann durch ein Gesamtpaket an Vorteilen für die Kommune gesteigert werden: Die Nutzung von Strom aus erneuerbaren Energien, die Einspeisung der Abwärme in kommunale Nahwärmenetze (die den Kommunen hilft, ihre Wärmepläne zu erstellen), die Schaffung von Wohnraum durch Mischnutzung sowie das Gewerbesteueraufkommen. Deshalb riet IHK-Präsident Caspar nachdrücklich davon ab, Modelle zu gestalten, bei denen örtliche Betreiber selbst keine Gewinne machen, weil sie hohe Mieten an Eigentümer in ausländischen Steueroasen überweisen. Stattdessen müsse man win-win-Situationen “vor Ort“ generieren.

Chiara Aengevelt, geschäftsführende Gesellschafterin von Aengevelt Immobilien: „Data Center entwickeln sich zu Core-Assets: Langfristig wachsende Nachfrage, hohes Interesse an deutschen Standorten, langfristige Mietverträge, niedrige Leerstandsrisiken und dabei noch hohe und stabile Renditen. Und bei entsprechender Konzeption können auch Nachhaltigkeitsanforderungen erfüllt und die politische Akzeptanz in den Kommunen deutlich erhöht werden.“