Victor Prime Office: Erstmals seit neun Quartalen mit positivem Vorzeichen

Im dritten Quartal 2024 weist der Büroperformance-Indikator Victor Prime Office erstmals nach neun Quartalen mit negativem Wachstum ein leichtes Plus auf. Der Indikatorstand für die beobachteten Toplagen der deutschen Immobilienhochburgen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München notiert Ende September 2024 bei 165,9 Punkten und damit 0,4 Prozent höher als zum Ende des zweiten Quartals. An allen fünf Standorten ist die Performance positiv, die Spanne reicht dabei von 0,2 Prozent in Hamburg bis 0,8 Prozent in Berlin.

„München zeigt bereits seit dem ersten Quartal 2024 leichte Indikatoranstiege auf, im zweiten Quartal folgten Düsseldorf und Hamburg und nun sind auch Berlin und Frankfurt aus dem Minusbereich heraus“, kommentiert Ralf Kemper, Head of Value and Risk Advisory JLL Germany, die Zahlen. Ausschlaggebend hierfür seien positive Impulse aus den Mietmärkten, während sich die Spitzenrenditen seitwärts bewegt haben. Weiterhin gab es wenige Deals und das Transaktionsvolumen fiel im dritten Quartal in den fünf Immobilienhochburgen mit knapp 500 Millionen Euro nochmals geringer aus als in den beiden schwachen Vorquartalen, in denen jeweils rund 700 Millionen Euro umgesetzt wurden. „Die beobachteten Bieterverfahren und Verkaufsaktivitäten von Topimmobilien haben keine Indikation auf eine weitere Veränderung der Preislage für dieses Marktsegment gegeben, sodass die Spitzenrenditen stabil blieben und die Indikatorveränderung nicht beeinflussten“, erläutert Kemper. „Die Gefahr zunehmender Notverkäufe aus Distressed-Situationen, beispielsweise bei auslaufenden Finanzierungen, hat sich mit der Leitzinssenkung etwas reduziert, mit der Folge, dass Halten statt Verkaufen eine Option für Eigentümer ist. Die hohe Quote hinsichtlich Prolongationen im Vergleich zu echten Neufinanzierungen durch Banken deutet in eine ähnliche Richtung, was einerseits stabilisierend auf die Preise, aber weiterhin hemmend auf die Transaktionsaktivität wirken dürfte.“

Am Vermietungsmarkt bleibt der Flächenumsatz zwar insgesamt ebenfalls überschaubar, aber die Marktmieten ziehen weiter an, obwohl der Trend bei den Leerstandsquoten in den untersuchten Immobilienhochburgen über die vergangenen Quartale nach oben zeigt. Grund hierfür ist laut Kemper das knappe Angebot sowie die nach wie vor hohe Nachfrage nach sehr guten Flächen in den Toplagen. „Die Homeoffice-Quote ist immer noch höher als vor Corona und wird es voraussichtlich auch bleiben, und die Reduzierung des Büroflächenbedarfs von Unternehmen schreitet voran – allerdings nicht in der Geschwindigkeit und dem Ausmaß wie zunächst befürchtet. Die Flächennachfrage konzentriert sich noch stärker auf absolute Topflächen, die nach wie vor knapp sind und aufgrund der austrocknenden Pipeline auch bleiben wird. Entsprechend können Vermieter im Topsegment weitere Mietsteigerungen durchsetzen. Gleichzeitig differenzieren sich die Vermietungsmärkte weiter aus: Ältere Bürogebäude in schwächeren Lagen stehen leer, während die Leerstände in den betrachteten Spitzenlagen für einen ausgeglichenen Markt zu gering sind. In München betragen sie beispielsweise lediglich knapp über zwei Prozent, in Frankfurt, Hamburg und Berlin zwischen fünf und sechs Prozent. Nur in Düsseldorf sind die Leerstände im Spitzensegment auf etwas über neun Prozent gestiegen.“

An allen Standorten steigt die Spitzenmiete

Im Vergleich zum Vorquartal zeigen alle fünf Standorte im dritten Quartal 2024 eine leicht positive Indikator-Performance. Die Spitzenrenditen sind stabil, sodass das Wachstum ausschließlich vom Mietmarkt getragen wurde. Dabei legten sowohl die Spitzenmieten als auch die Mieten in der Breite in allen fünf Städten zu, allerdings in unterschiedlichem Ausmaß. So erzielten die Berliner Spitzenlagen die beste Performance. Nach neun Quartalen mit Indikatorrückgängen weist die Bundeshauptstadt im dritten Quartal 2024 einen Anstieg um 0,8 Prozent auf den neuen Stand von 179,6 Punkten auf. Auf dem zweiten Platz landet die Münchner Innenstadt mit einem Performanceanstieg um 0,4 Prozent auf 182,0 Punkte. Um jeweils 0,3 Prozent legt die Performance in den Bankenlagen von Düsseldorf und Frankfurt zu. Der Indikator in Düsseldorf notiert damit bei 150,5 Punkten und in der Mainmetropole bei 147,8 Punkten. Knapp dahinter folgt die Hamburger Innenstadt mit einem Plus von 0,2 Prozent auf 181,4 Punkten.

Aufgrund der guten Quartalsperformance verlangsamt sich der Rückgang der über alle Standorte gerechneten Jahresperformance des Victor weiterhin deutlich und liegt nun bei minus 3,2 Prozent (Vergleich Indikatorstand Q3 2024 zu Q3 2023), nach minus elf Prozent im Vorquartal. Nach drei Quartalen mit Wachstum fällt nun auch die Jahresperformance in München mit 1,0 Prozent erstmals seit sieben Quartalen positiv aus. Die übrigen vier Städte verbleiben im Minus, allerdings haben sich die Rückgänge signifikant abgeschwächt. Hamburg weist mit minus 2,6 Prozent den geringsten Rückgang auf, gefolgt von Berlin mit minus 3,1 Prozent und Düsseldorf mit minus 3,5 Prozent. Auf dem letzten Platz landet Frankfurt mit minus 6,6 Prozent.

Ralf Kemper bilanziert: „Die Stabilisierungstendenzen im Spitzensegment des Büromarkts verfestigen sich. Die Bodenbildungsphase dauert allerdings länger als von vielen Marktteilnehmern erhofft. Im Vergleich der Hochburgen scheint es, dass sich München als krisenresistentester Markt herauskristallisieren könnte.“

Insgesamt betrug der Wertverlust in München vom Indikatorhöchststand im ersten Quartal 2022 bis zum Tiefststand im vierten Quartal 2023 rund 27 Prozent. Am größten war der Rückgang in Frankfurt mit knapp 33 Prozent, wo der Negativzyklus zwei Quartale länger dauerte als in München. Im Durchschnitt der fünf betrachteten Städte betrug der Indikatorrückgang 29,4 Prozent und liegt nun auf dem Niveau zwischen dem vierten Quartal 2016 und dem ersten Quartal 2017.

„Der Total Return – also die jährliche Performance des Indikators zuzüglich der Nettoanfangsrendite zum Vorjahreszeitpunkt – fällt mit 0,9 Prozent endlich wieder positiv aus. Diese Entwicklung passt zu der leicht positiven Stimmung, die sich auf der Expo Real verbreitet hat. Anekdotische Erfolge im Fundraising im Core-Segment, das ernsthafte Engagement einiger institutioneller Investoren im Rahmen von Bürotransaktionsprozessen und – noch auf geringem Niveau – zunehmendes Interesse aus dem Ausland an deutschen Büros können in diesem Kontext als ermutigend gedeutet werden, zumal sich der Markt weiterhin in einem schwierigen Umfeld befindet und die deutsche Wirtschaft voraussichtlich das zweite Jahr in Folge geschrumpft sein dürfte. Daher ist es nicht verwunderlich, dass sich die positiven Tendenzen ausschließlich auf das Topsegment beschränken. Mit Spannung werden Transaktionen im vierten Quartal erwartet, die zusätzliche Datenpunkte als Evidenz für die Prime Yields liefern werden.“