IVD-Preisspiegel Baden-Württemberg: moderate Kaufpreisabschläge in fast allen Großstädten

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Der IVD Süd hat auf einer Video-Pressekonferenz am 07.11.2024 die traditionellen Preisspiegel Wohn- und Gewerbeimmobilien Baden-Württemberg Herbst 2024 vorgestellt. „Seit Anbeginn des Jahres – seitdem die Zinsen für die Baufinanzierung leicht nachgeben haben – ist eine erhöhte Nachfrage auf dem Wohneigentumsmarkt festzustellen. Noch schlägt sich diese nur vereinzelt in den wieder steigenden Preisen, wie in Freiburg, nieder. In den meisten Großstädten Baden-Württembergs sucht der Markt gegenwärtig noch die Bodenplatte, aber in vielen Regionen werden wir in ein oder zwei Jahren wieder von steigenden Preisen reden“, so Prof. Stephan Kippes, Leiter des IVD-Marktforschungsinstituts. „Der Mietmarkt ist zumeist durch anziehende Mieten geprägt; die deutlichste Zunahme bei Neuvertragsmieten für Bestandswohnungen bis zu +3 % im Halbjahresvergleich gab es in Heidelberg, Ulm, Heilbronn und Freiburg.“

Seit dem Einbruch des Wohneigentumsmarkts im Jahr 2022 sind durch die aktuell sinkenden Zinsen für Immobilienkredite erste Erholungstendenzen zu beobachten. Ein wichtiger Indikator dafür ist die gestiegene Anzahl der Kaufanfragen. Zwar ist die Abwärtsbewegung der Kaufpreise für Wohnimmobilien in vielen Großstädten Baden-Württembergs noch nicht gestoppt, doch fallen die Abschläge mit unter -1 % im aktuellen Halbjahresvergleich Frühjahr – Herbst 2024 deutlich geringer aus als zuvor. Im Durchschnitt der Großstädte Baden-Württembergs betrugen die Preisanpassungen bei Eigentumswohnungen -0,5 %, bei Einfamilienhäusern -0,6 % und bei Reihenmittelhäusern -0,4 %. In der vorherigen Erhebung mit dem Betrachtungszeitraum Herbst 2023 – Frühjahr 2024 lagen die Preisrückgänge in den betreffenden Marktsegmenten noch zwischen -1,7 und -2,7 %.

Während die Bodenbildung bei den Kaufpreisen in Freiburg vollzogen wurde und die Preise sich bereits im Aufwärtstrend befinden, ist in Stuttgart und Pforzheim die Talsohle erst erreicht worden. In Heidelberg, Karlsruhe, Mannheim, Reutlingen, Heilbronn und Ulm sind noch leichte bis spürbare Rückgänge bei den Kaufpreisen zwischen Frühjahr und Herbst 2024 registriert worden, nur vereinzelt ist das Preisniveau konstant geblieben.

Trotz der jüngsten Preiskorrekturen nach unten verteuerten sich Wohnimmobilien in der 10-Jahresentwicklung enorm, wobei die Preise ihr Rekordhoch im Herbst 2022 hatten. Die stärksten nominalen, d.h. nicht-inflationsbereinigten, Zuwächse wurden beim Baugrund für Einfamilienhäuser (+58,1 %) und im Segment der Eigentumswohnungen (+55,1 %) festgestellt, freistehende Einfamilienhäuser rangierten bei den Zuwachsraten mit einem Plus von 39,5 % dahinter. Die Anstiege beziehen sich jeweils auf den Durchschnitt der Großstädte Baden-Württembergs.

Im Großstadtvergleich stiegen die Kaufpreise bei Eigentumswohnungen innerhalb der vergangenen 10 Jahre in Freiburg (+76,7%) und Karlsruhe (+68,9 %) am stärksten, gefolgt von der Landeshauptstadt Stuttgart (+61,3 %). Aktuell bewegen sich die Preise in den meisten Großstädten Baden-Württembergs auf dem Niveau der Jahre 2020 – 2021.

Zu der aktuell vergleichsweise kleinen Gruppe der Nachfrager gehören solvente und kapitalstarke Kaufinteressenten, die auf eine Fremdfinanzierung kaum bis gar nicht angewiesen sind. Sie profitieren von den Preisrückgängen der vergangenen zwei Jahre und einem deutlich breiteren Angebot. Vielen, vor allem jungen Familien, die den Immobilienkauf mittels Baukrediten finanzieren müssten, sind die aktuellen Preise noch nicht niedrig genug, um die seit der Zinswende gestiegenen Hypothekenzinsen auszugleichen.

Der Mietmarkt in Baden-Württemberg ist in der 10-Jahresentwicklung durch kontinuierliche moderate Mietsteigerungen geprägt. „Das Abwenden der eigentlichen Kaufinteressenenten vom Erwerb einer Wohnimmobilie in den vergangenen zwei Jahren, bescherte dem Mietmarkt zusätzliche Mitinteressenten und erhöhte den Nachfragedruck deutlich“, so Prof. Stephan Kippes.

Die gestiegene Nachfrage spiegelte sich im Wachstum der Mieten wider. Im Durchschnitt der Großstädte Baden-Württembergs verzeichneten die Wohnungsmieten ein Plus von 1,2 % im aktuellen Halbjahresvergleich (Frühjahr – Herbst 2024). Vor allem in Heidelberg (+3,0 %), Ulm und Karlsruhe (jeweils +2,1 %) fielen die Mietanstiege für Bestandwohnungen deutlich aus.

Entwicklung in ausgewählten Großstädten Baden-Württembergs

Stuttgart

Nach starken kontinuierlichen Preisrückgängen für Wohnimmobilien in den vergangenen zwei Jahren ist eine leichte Belebung am Markt zu beobachten. Der Trend zu weiteren Preisabschlägen für Wohnobjekte scheint gestoppt, die Baugrundpreise für Geschossbau sind allerdings noch immer im Sinkflug.

Die Pandemie und die anschließenden Jahre schwächten die Dynamik am Mietmarkt durch das Ausbleiben zahlungskräftiger Fachkräfte, die bis dahin die Nachfrage nach Wohnungen und Häusern zur Miete im gehobenen Segment stark mitbestimmten, deutlich ab.

Mit der Trendwende am Kaufmarkt hat sich auch der Mietmarkt gedreht. Nachdem sich die traditionelle Kaufklientel vom Wohneigentumsmarkt infolge hoher Hypothekenzinsen weitgehend zurückgezogen hat, orientierte sie sich hin zu den Mietobjekten.

Mannheim

Im Kaufsegment ist das Angebot bei Bestandsobjekten in allen Bereichen relativ groß. Die Nachfrage zog zuletzt wieder leicht an, wenngleich diese angesichts des immer noch schwierigen Finanzierungsumfelds insgesamt weiterhin gedämpft ist. Zwar haben sich die Kaufpreise in Mannheim bereits nach unten entwickelt, die Abschläge reichten aber häufig noch nicht aus, um den neuen Finanzierungsmöglichkeiten der Käufer zu entsprechen. Daher verliefen die Verkäufe zuletzt in der Regel eher schleppend.

Am Mannheimer Mietmarkt stellen Studierende traditionell eine große Nachfragegruppe dar. Studentenwohnungen bzw. Wohneinheiten mittlerer Größe sowohl in einfacheren als auch mittleren Lagen erfreuen sich dementsprechend einer großen Nachfrage. Trotz der großen Nachfrage blieben die Wohnungsmieten zuletzt auf einem relativ stabilen Niveau.

Karlsruhe

Die Nachfrage am Karlsruher Kaufmarkt zeigt sich 2024 nach wie vor sehr verhalten. Der Immobilienerwerb ist in der Regel nur bei einem hohen Eigenkapitalanteil möglich, teils hilft auch die Familie bei der Finanzierung bzw. es wird ein vererbtes Vermögen eingesetzt. Bei Bestandsobjekten ist das Angebot bei einer spürbar zurückgegangenen Nachfrage sowie auch längeren Vermarktungszeiten groß. Viele Verkäufer sind noch immer nicht bereit, die Kaufpreise entsprechend zu reduzieren, um sich den Marktgegebenheiten anzupassen. Käufer schrecken vor allem bei älteren Objekten mit schlechteren energetischen Kennwerten zurück, da es hier schwer abzusehen ist, welche Kosten und Auflagen auf sie zukommen.

Praktisch gegensätzlich stellt sich die Situation am Karlsruher Mietmarkt dar. Dieser ist weiterhin durch einen stark ausgeprägten Nachfrageüberhang gekennzeichnet, der die Mieten weiter antreibt. Die Nachfrage hat sich zunehmend vom Kauf- ins Mietsegment verschoben.

Freiburg

Im Kaufsegment sind derzeit insbesondere Bestandswohnungen, die nach dem Jahr 2000 errichtet wurden, gefragt. Bei diesen Objekten stehen meist keine energetischen Sanierungsmaßnahmen an bzw. diese sind überschaubarer als bei älteren Immobilien. Im Neubau ist die Nachfrage trotz der in der Regel guten energetischen Kennwerte wegen noch immer sehr hoher Angebotspreise recht verhalten. Angesichts der zuletzt immens gestiegenen Baukosten gab es hier weniger Spielraum für Preisnachlässe.

Mit dem gestiegenen Interesse der eigentlichen Kaufinteressenten an den Mietobjekten erfuhr der Mietmarkt zuletzt deutlich stärkere Mietsteigerungen als in den Vorjahren. Am Mietwohnungsmarkt sind vom kleinen Einzimmerapartment bis hin zur familiengerechten Vierzimmerwohnung praktisch sämtliche Objekttypen sehr gefragt.

^{Alle in dieser Pressemeldung genannten Werte beziehen sich, sofern nicht anders erwähnt, auf Bestandsobjekte mit gutem Wohnwert.}