Laut DIP Analyse stehen in 14 deutschen Städten über 7 Millionen m² Bürofläche leer

DIP – Deutsche Immobilien-Partner ermöglicht mit der kontinuierlichen und vergleichenden Analyse von 14 deutschen Büromärkten (Berlin, Düsseldorf, Essen, Frankfurt a. M., Freiburg, Hamburg, Hannover, Karlsruhe, Köln, Leipzig, Magdeburg, München, Nürnberg und Stuttgart) aufschlussreiche Querschnittsvergleiche zwischen den Märkten in Nord- und Süd- bzw. West- und Ostdeutschland und zwischen Städten verschiedener Marktgröße.

Die Analysen von DIP – Deutsche Immobilien-Partner zeigen, dass die Flächenumsätze in den meisten Bürostandorten gesunken sind. Insgesamt lässt sich im Vergleich zum Vorjahreszeitraum 2023 ein moderater Rückgang beobachten:

• Der Gesamtflächenumsatz (inkl. Eigennutzer) belief sich in den ersten drei Quartalen 2024 auf rd. 2,26 Mio. m². Dieses Ergebnis entspricht einer Abnahme von rd. 3,4 % im Vergleich zum Vorjahreszeitraum (Q1-Q3 2023 rd. 2,34 Mio. m²). Das langjährige Mittel (Ø Q1-Q3 2014-2023: 2,79 Mio. m²) wurde um rd. 19 % verfehlt.

• Die Angebotsreserve in den DIP-Märkten erhöhte sich innerhalb eines Jahres um rd. 1,74 Mio. m² bzw. rd. 30 % auf aktuell rd. 7,56 Mio. m² (Q1-Q3 2023: 5,82 Mio. m²). Die Leerstandsquote stieg von 5,1 % im dritten Quartal 2023 auf nun 6,5 %.

• Ungeachtet der wirtschaftlichen Herausforderungen erhöhte sich in den DIP-Büromärkten binnen eines Jahres die durchschnittliche Spitzenmiete um rd. 0,85 €/m² (+2,2 %) auf rd. 39,70 €/m².

DIP-Büromärkte: Umsatzdynamik nimmt ab

Auch wenn in den 14 deutschen DIP-Büromärkten der Büroflächenumsatz mit rd. 2,26 Mio. m² gegenüber dem Vorjahreszeitraum (Q1-Q3 2023: rd. 2,34 Mio. m²) insgesamt um rd. 3,4 % gesunken ist, verlief die Entwicklung nicht in allen DIP-Büromärkten negativ.

Sowohl Nürnberg als auch Hannover verzeichneten – ungeachtet der aktuell schwierigen Lage – einen markanten Umsatzanstieg um jeweils 32 %. Ebenfalls deutlich zulegen konnte Stuttgart (+25 %), während Köln immerhin eine leichte Steigerung um 0,6 % verzeichnete.

Alle anderen Big Seven-Standorte mussten Umsatzeinbußen hinnehmen: München verzeichnete mit einem Rückgang von rd. 11 % im Vergleich zum Vorjahr die größte Abnahme innerhalb der Big Seven. Auch in Berlin (-1,3 %), Hamburg (-9,2 %), Düsseldorf (-7,4 %) und Frankfurt am Main (-4,6 %) analysierte DIP geringere Umsätze als im Vergleichszeitraum des Vorjahres.

Auch für die restlichen DIP-Märkte mittlerer Größe lassen sich Umsatzrückgänge beobachten: Während sich die Flächenumsätze in Essen (-26 %) und Magdeburg (-24 %) markant reduzierten, fiel die prozentuale Abnahme in Freiburg (-9,8%), Karlsruhe (-6,4 %) und Leipzig (-0,5%) niedriger aus.

“Big Seven“ mit niedrigem Umsatz

Auf die “Big Seven“ (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt/M., Hamburg, Köln, München, Stuttgart) entfiel ein Büroflächenumsatz von insgesamt rd. 1,91 Mio. m². Das bedeutet einen Rückgang von rd. 4 % im Vergleich zum Vorjahreszeitraum (Q1-Q3 2023: 1,99 Mio. m²). Der Anteil an den gesamten DIP-Büroflächenumsätze stellt sich damit auf rd. 84 % (Q1-Q3 2023: 85 %).

München ist erneut Umsatzsieger mit rd. 440.000 m² (Q1-Q3 2023: 493.800 m²) vor Berlin. Die Bundeshauptstadt musste sich mit einem Büroflächenumsatz von rd. 424.500 m² (Q1-Q3 2023: 430.000 m²) erneut mit dem zweiten Platz begnügen. Den dritten und vierten Platz belegen erneut Hamburg mit rd. 295.000 m² (Q1-Q3 2023: 325.000 m²) und Frankfurt a.M. mit rd. 262.300 m² (Q1-Q3 2023: 275.000 m²).

Auf den weiteren Plätzen folgen Düsseldorf mit rd. 175.000 m² (Q1-Q3 2023: 189.000 m²), Köln mit rd. 160.000 m² (Q1-Q3 2023: 159.000 m²) und Stuttgart mit rd. 150.000 m² (Q1-Q3 2023: 120.000 m²).

Differenziertes Ergebnis in den übrigen DIP-Bürostandorten

Die übrigen sieben DIP-Bürozentren (Essen, Freiburg, Hannover, Karlsruhe, Leipzig, Magdeburg und Nürnberg) erzielten in den ersten drei Quartalen 2024 einen Gesamtflächenumsatz von 351.630 m². Im Vorjahresvergleich stieg hierbei der Büroflächenumsatz im Gegensatz zu den Big Seven, auch wenn es sich lediglich um eine Steigerung von rd. 1,5 % (Q1-Q3 2023: 346.570 m²) handelt. Damit erhöht sich ihr Anteil an dem von DIP erfassten Gesamtumsatz auf rd. 16 % (2023: 15 %).

Dabei fielen die Ergebnisse in den erfassten Städten sehr heterogen aus: Auf der einen Seite wurden in Hannover mit rd. 77.000 m² (Q1-Q3 2023: 58.500 m²) und in Nürnberg mit rd. 66.000 m² (Q1-Q3 2023: 50.000 m²) markante Umsatzsteigerungen verzeichnet. Auf der anderen Seite verlor das Marktgeschehen in Essen mit rd. 63.500 m² (Q1-Q3 2023: 86.000 m²), in Freiburg mit rd. 18.500 m² (Q1-Q3 2023: 20.500 m²), in Karlsruhe mit rd. 28.000 m² (Q1-Q3 2023: 29.900 m²), Leipzig mit rd. 90.500 (Q1-Q3 2023: 91.000 m²) und in Magdeburg mit 8.130 m² (Q1-Q3 2023: 10.670 m²) an Dynamik.

Deutlich steigende Büroflächenleerstände

Innerhalb eines Jahres erhöhte sich der Gesamtumfang der kurzfristig verfügbaren Büroflächen in den 14 DIP-Standorten binnen eines Jahres um 1,74 Mio. m² (+30 %) von rd. 5,82 Mio. m² auf aktuell rd. 7,56 Mio. m². Dementsprechend stieg die durchschnittliche Leerstandsquote in den DIP-Büromärkten von rd. 5,1 % auf nunmehr etwa 6,5 %.

Hierbei gibt es unterschiedliche Entwicklungen in den Einzelmärkten: Die “Big Seven“ verzeichneten im Jahresverlauf eine deutliche Ausweitung der Angebotsreserve. Die weiteren sieben DIP-Bürozentren zeigen ein differenzierteres Bild: Während sich in Essen und Magdeburg die Angebotsreserve weiter moderat abbaute, stieg sie in Freiburg, Leipzig, Karlsruhe, Hannover und Nürnberg – teilweise geringfügig.

Mietpreisniveau steigt moderat

Ungeachtet des Anstiegs der verfügbaren Büroflächen nahm die durchschnittliche gewichtete Spitzenmiete innerhalb eines Jahres in den 14 analysierten deutschen DIP-Büromärkten um lediglich 2,2 % bzw. 0,85 €/m² auf nunmehr 39,70 €/m² zu. Hier sind vor allem die gestiegenen Spitzenmieten in Düsseldorf (43,50 €/m² = +12 %), Stuttgart (36,00 €/² = +13 %), Hannover (21,50 €/m² = +13 %) und München (55,00 €/m² = +11 %) zu nennen. München hat damit erneut den Platz als Mietpreisführer vor Frankfurt mit 48,00 €/m² übernommen, gefolgt von Berlin mit weiterhin konstanten 45,00 €/m².

Das mittlere Mietniveau für Büroflächen in Citylagen stieg ebenfalls um rd. 7,4 % bzw. 1,70 €/m² von rd. 22,90 €/m² auf nunmehr rd. 24,60 €/m²