Erst wird virtuell gebaut, dann real – mit BIM und Lean Construction

Thüringens größte Wohnungsgesellschaft jenawohnen hat das Bauunternehmen WOLFF & MÜLLER mit dem Bau des „Neuen Saaltores“ beauftragt. Am 8. Oktober wurde der Bauvertrag unterzeichnet. Beim feierlichen Spatenstich am 21. November waren Oberbürgermeister Dr. Thomas Nitzsche und weitere Vertreter aus Politik, Wirtschaft und Stadtgesellschaft zu Gast. In der Saalstraße in Jena entsteht bis 2026 ein Gebäudeensemble mit 24 Wohnungen und sechs Büro- und Gewerbeeinheiten. Das Projekt umfasst insgesamt 1.838 m² Wohnfläche und 1.119 m² Gewerbefläche. Markenzeichen des Ensembles ist das Turmgebäude, das an das historische Saaltor erinnert. Eine weitere Besonderheit sind die fünf Townhäuser im begrünten Innenhof auf dem ebenen Parkdeck. Im unteren Bereich der Gebäude wird Gastronomie einziehen und die Fußgängerzone bereichern. “Es wird kein leichtes Bauprojekt mitten in der Innenstadt, aber wir freuen uns darauf, es gemeinsam mit WOLFF & MÜLLER umzusetzen und nach vielen Jahren wieder ein neues Bauprojekt in Jena zu starten,” so Tobias Wolfrum, Geschäftsführer der jenawohnen GmbH.

Innenstadtlage als größte Herausforderung

WOLFF & MÜLLER übernimmt die schlüsselfertige Ausführung mit Planung ab Leistungsphase 5 (Ausführungsplanung). Dazu gehören: Erschließung, Spezialtiefbau, Erdbau, Rohbau, Hülle (zum Teil in Naturstein), Innenausbau, Gebäudetechnik und Außenanlagen. „Eine wesentliche Herausforderung für unser Team ist die Innenstadtlage mit starkem Verkehr und engen Straßen. Wir bebauen das Grundstück komplett bis an die Grundstücksgrenzen. Deshalb haben wir kaum Flächen für die Baustelleneinrichtung und müssen die Baustelle just-in-time anliefern. Es gibt sehr viele unterirdische Leitungen, die wir umverlegen oder schützen müssen“, erklärt Torsten Bieler, Leiter der WOLFF & MÜLLER-Zweigniederlassung Erfurt. Hinzu kommen Herausforderungen wie das denkmalgeschützte Nachbargebäude, an das direkt angebaut wird, und die wasserdichte Baugrube, die mit einer Kombination verschiedener Verbauverfahren umschlossen und gesichert wird.

Digitales Planen und Bauen mit BIM

Um so planungs-, termin- und kostensicher wie möglich zu bauen, setzen das Bauunternehmen und seine Planungspartner auf die BIM-Methode (Building Information Management): Das Gebäude einschließlich der Haustechnik entsteht zuerst virtuell, dann real. Das virtuelle Modell enthält neben der 3D-Geometrie auch viele weitere Informationen, etwa Aufbau und Materialien der Bauteile sowie Terminpläne. Jeder Projektbeteiligte bringt sein Know-how ein. Alle haben jederzeit den gleichen Informationsstand und können sich viel enger abstimmen als mit herkömmlichen 2D-Plänen. Wie viel Stahl oder Beton benötigt wird, wann welche Bauphase ansteht – all das lässt sich quasi per Knopfdruck aus dem Modell ermitteln. Mit der sogenannte Kollisionsprüfung wird automatisch erkennbar, ob Gewerke an kritischen Punkten kollidieren. All das beugt Fehlern vor und erhöht die Qualität und Effizienz. Auch Lean Construction kommt zum Einsatz: „Ab der Rohbauphase werden wir das Last Planner System nutzen. Dieser Lean-Anwendungsfall eignet sich besonders für Schlüsselfertigbau-Projekte mit einer hohen Anzahl unterschiedlicher Ausbaugewerke und hilft uns, die Baustelle optimal zu steuern“, erklärt Torsten Bieler.