Positive Wirtschaftsperspektiven beleben Europas Büromarkt

• Der Europäische Büromietindex hat im dritten Quartal 2024 zugelegt und verzeichnete ein Wachstum von 2,7 Prozent im Quartalsvergleich und 6,9 Prozent im Jahresvergleich.
• Im dritten Quartal wurden insgesamt 2,1 Millionen m² angemietet, ein Anstieg von einem Prozent im Jahresvergleich und einen Rückgang von acht Prozent im Quartalsvergleich.
• Die Leerstandsquote in Europa stieg im dritten Quartal 2024 erneut von 8,2 Prozent auf aktuell 8,5 Prozent. Das ist der höchste Stand seit dem zweiten Quartal 2015.
• Zwischen Juli und September wurden insgesamt 1,1 Millionen m² Bürofläche fertiggestellt, wobei Paris, London und Dublin mehr als die Hälfte beitrugen.

Die Performance der europäischen Wirtschaft hat sich im dritten Quartal 2024 unterschiedlich entwickelt und hat damit den Trend aus der ersten Jahreshälfte fortgesetzt. Positiv ist, dass die Inflation entweder weiter gesunken oder niedrig geblieben ist – mit einem günstigen Ausblick für die kommenden zwölf bis achtzehn Monate. Die europäischen Arbeitsmärkte verzeichneten eine weiter steigende Beschäftigung, eine niedrigere Arbeitslosigkeit und die Rückkehr zum Wachstum der Reallöhne. Die Zahl der offenen Stellen ist auf das Niveau vor der Pandemie gesunken, was auf verlangsamte Einstellungsabsichten hindeutet.

Als Reaktion auf die sinkende Inflation führte die Europäische Zentralbank (EZB) im Oktober ihre dritte Zinssenkung in diesem Jahr durch. Die Bank of England begann ihren Senkungszyklus im August und wird voraussichtlich vor Jahresende mindestens einen weiteren Schritt unternehmen. „Obwohl die Zinssätze derzeit hoch bleiben, erwarten wir, dass sie sich in den kommenden Jahren auf einem neutralen Niveau einpendeln und damit nicht mehr als Hürden für Kreditaufnahmen und Marktdynamik wahrgenommen werden“, analysiert Hela Hinrichs, Senior Director EMEA Research & Strategy bei JLL.

Die Leistung in den verschiedenen Wirtschaftssektoren entwickelte sich uneinheitlich: Während der Dienstleistungssektor weiter expandierte, verharrte das verarbeitende Gewerbe in der Rezession, ebenso wie der Bausektor in den meisten Ländern. Dies belastete insbesondere das Wachstum in Deutschland, für das nun das zweite Jahr in Folge ein schrumpfendes Bruttoinlandsprodukt (BIP) prognostiziert wird. Anderswo in Europa haben robuste Arbeitsmarktbedingungen, sinkende Inflation und sich entspannende Kreditkosten hingegen dazu geführt, dass die Wachstumsprognosen für dieses Jahr nach oben korrigiert wurden.

Trotz anhaltender geopolitischer Unsicherheit wird erwartet, dass die Wirtschaftswachstumsraten für die meisten europäischen Volkswirtschaften im Jahr 2025 auf oder über dem Niveau des aktuellen Jahres liegen werden.

Spitzenmieten ziehen in Belgien und den Niederlanden besonders deutlich an

Der Europäische Büromietpreisindex verzeichnete im dritten Quartal 2024 einen starken Anstieg (plus 2,7 Prozent im Quartalsvergleich). Diese vierteljährliche Bewegung ist die größte seit dem zweiten Quartal 2006 und liegt deutlich über dem Zehnjahresdurchschnitt von einem Prozent.

Mit 6,9 Prozent ist das jährliche europäische Büromietwachstum das kräftigste seit dem ersten Quartal 2008 und liegt merklich über dem Zehnjahresdurchschnitt von 3,9 Prozent. Während veraltete Bestandsobjekte Preisdruck ausgesetzt sind, verzeichneten hochqualitative Flächen weiterhin Mietsprünge.

Mietersteigerungen wurden in sechzehn von dreiundzwanzig Indexmärkten beobachtet, darunter London (plus fünf Prozent im Quartalsvergleich), Den Haag (plus 4,3 Prozent im Quartalsvergleich), Paris (plus vier Prozent im Quartalsvergleich), Warschau (plus 3,7 Prozent im Quartalsvergleich) und Düsseldorf (plus 3,6 Prozent im Quartalsvergleich). Dublin verzeichnete einen Rückgang der Mieten um vier Prozent im Quartalsvergleich. In sechs Märkten stagnierten die Spitzenmieten im dritten Quartal.

Großer Wettbewerb um teure, zentrale Flächen lässt B-Lagen zunehmend in den Blick rücken

Die Vermietungsaktivität im dritten Quartal 2024 entsprach dem Niveau des Vorjahres. Im Vergleich zum Vorquartal steht jedoch ein leichter Rückgang von acht Prozent zu Buche. Hinrichs rechnet hier jedoch mit einer zeitnahen Veränderung: „Trotz der aktuell noch verhaltenen Daten deuten ein optimistischerer wirtschaftlicher Ausblick, erhöhte Rückkehrraten ins Büro und eine wachsende Pipeline großer Deals auf einen möglichen Aufschwung der Vermietungsaktivität zum Jahresende hin.Erstklassige Büroflächen blieben in den Innenstädten begrenzt. Gleichzeitig würden die Bedenken hinsichtlich der Bezahlbarkeit weiter zunehmen. „Infolgedessen dürften gute B-Lagen mit hochwertigen Beständen als Reaktion auf zunehmend teure Innenstädte an Popularität gewinnen“, meint Hinrichs.

Im Jahresvergleich verzeichneten zwölf Märkte einen Anstieg der Büronachfrage. Dazu gehörten Luxemburg (plus 228 Prozent im Jahresvergleich), Dublin (plus 119 Prozent im Jahresvergleich), Rotterdam (plus 77 Prozent im Jahresvergleich), München (plus 72 Prozent im Jahresvergleich) und Madrid (plus 58 Prozent im Jahresvergleich). Die restlichen elf Städte haben dagegen mit einem Rückgang der Flächenumsätze zu kämpfen, darunter Utrecht (minus 78 Prozent im Jahresvergleich), Den Haag (minus 69 Prozent im Jahresvergleich), Amsterdam (minus 55 Prozent im Jahresvergleich) und Düsseldorf (minus 40 Prozent im Jahresvergleich).

In Paris blieb die Vermietungsaktivität im dritten Quartal 2024 weiterhin gedämpft. Mit 412.000 m² lag der Büroflächenumsatz um 19 Prozent unter dem Vorjahreszeitraum. Von Januar bis September 2024 wurden knapp 1,3 Millionen m² umgesetzt, ein Rückgang von neun Prozent im Jahresvergleich und rund 17 Prozent unter dem Zehnjahresschnitt. Das mittlere Flächensegment (1.000 m² bis 5.000 m²) hielt sich im Jahresvergleich gut (minus drei Prozent), wobei der stärkste Rückgang im großen Flächensegment (> 5.000 m²) mit minus 13 Prozent zu verzeichnen war.

Die Vermietungsaktivität in Central London verstärkte sich und erreichte 260.000 m² im dritten Quartal 2024. Das sind  23 Prozent mehr als im Vorjahresquartal  und 31 Prozent mehr als im zweiten Quartal 2024.

Paris, London und Dublin steuern mehr als die Hälfte der Bürofertigstellungen bei

Der europäische Büroleerstand stieg im dritten Quartal 2024 um 30 Basispunkte auf 8,5 Prozent und erreichte damit den höchsten Stand seit dem zweiten Quartal 2015. Ein höheres Flächenangebot minderer Qualität sowie begrenzte Unternehmenserweiterungen wirkten sich auf den Leerstand aus. Verfügbare Flächen in hochwertigen Gebäuden in zentralen Lagen sind im Kontrast dazu jedoch außerordentlich selten.

16 der 23 Indexmärkte verzeichneten im dritten Quartal 2024 im Vergleich zum Vorquartal einen Anstieg des Leerstands, darunter Amsterdam (plus 120 Basispunkte auf 7,7 Prozent), Berlin (plus 70 Basispunkte auf 6,3 Prozent), Düsseldorf (plus 60 Basispunkte auf 10,6 Prozent), Frankfurt (plus 60 Basispunkte auf 9,2 Prozent) und Den Haag (plus 60 Basispunkte auf 3,9 Prozent). In fünf Städten verringerte sich das verfügbare Angebot, darunter Brüssel (minus 30 Basispunkte auf acht Prozent), Edinburgh (minus 20 Basispunkte auf 7,2 Prozent), Mailand (minus 20 Basispunkte auf 8,7 Prozent) und Warschau (minus 20 Basispunkte auf 10,7 Prozent). Die Leerstandsquoten in Barcelona und Madrid blieben stabil.

Die Fertigstellungen beliefen sich im dritten Quartal 2024 auf insgesamt 1,1 Millionen m². Paris (298.000 m²), London (181.000 m²) und Dublin (116.000 m²) machten mehr als die Hälfte der im dritten Quartal 2024 fertiggestellten Büroflächen aus.