Wann löst sich die Zurückhaltung der Investoren?

Die schwache Wirtschaftslage belastete auch im 2. Halbjahr 2024 die Flächennachfrage an den Top-7-Märkten für Industrie- und Logistikimmobilien. Eine zum Jahresanfang erwartete konjunkturelle Erholung blieb aus. „Die wirtschaftliche Unsicherheit hat den Markt weiterhin fest im Griff. Viele Unternehmen agieren nach wie vor vorsichtig bei Standortentscheidungen sowie Investitionen, da sie auf eine Verbesserung des ökonomischen Umfelds angewiesen sind“, ordnet Björn Holzwarth, Sprecher des Gewerbeimmobiliennetzwerks German Property Partners (GPP), ein. In einigen Top-7-Regionen führten Leerstände, Untervermietungspläne oder spekulative Neubauentwicklungen zu einem gestiegenen Flächenangebot.

Die Entwicklungen der Spitzenmieten, Grundstückspreise und Spitzenrenditen an den Top-7-Standorten in Deutschland haben die GPP-Unternehmen Anteon Immobilien, E & G Immobilien, GREIF & CONTZEN Immobilien und Grossmann & Berger Immobilien in einer Übersicht zusammengestellt.

Spitzenmieten steigen leicht an

Im Vergleich zum Vorjahr verzeichneten die Spitzenmieten in den meisten Top-7-Logistikregionen, vor allem in Hamburg, Düsseldorf und Berlin, aufgrund des geringen Neubauangebots und der hohen Baukosten leichte Steigerungen. In den Stadtgebieten erfasste GPP für München sowohl den deutlichsten Anstieg (+4,85 % auf 10,80 €/m²/Monat) als auch die höchste realisierte Spitzenmiete. Hingegen stagnierte die Spitzenmiete in Stuttgart, in Köln sank sie um fast 12 % auf 7,50 €/m²/Monat. Die Top-7-Spitzenmiete verblieb weitestgehend stabil (+0,81 % auf 8,86 €/m²/Monat).

Auch in den Umlandgemeinden zeigte sich in der bayerischen Landeshauptstadt das deutlichste Plus (+4,88 % auf 8,60 €/m²/Monat). Logistikunternehmen um Stuttgart zahlten die höchste Spitzenmiete von 9,90 €/m²/Monat. Die Top-7-Spitzenmiete außerhalb der Stadtgebiete stieg um 2,45 % auf 7,76 €/m²/Monat.

Grundstückspreise: Stärkste Rückgänge in Düsseldorf

Die Grundstückspreise sanken in den meisten Top-7-Logistikregionen. Weiterhin blieb Gewerbebauland allerdings knapp und begrenzte das Neubaupotenzial. Die reduzierte Flächennachfrage und die nach wie vor erschwerten Finanzierungsbedingungen waren zusätzliche Hemmnisse für Projektentwickler. Am deutlichsten sanken die Grundstückspreise in Düsseldorf. Hier erfasste GPP ein Minus von bis zu 25 % im Stadtgebiet und 33 % in den Umlandregionen. In Köln und Stuttgart verblieben die Preise für Gewerbebauland auf dem Niveau von 2023.

Stabilisierte Spitzenrenditen nach Leichtem Anstieg

„Die Investorenperspektive auf die Assetklasse Logistik blieb 2024 trotz hoher Zinsen positiv“, so Holzwarth. „Insbesondere moderne Logistikimmobilien gelten als zukunftsfähige Investments.“ Dementsprechend zeigten sich viele Anleger investitionsbereit, vor allem in den Segmenten Value-Add und Opportunistic. Auf der Verkäuferseite zögerten Bestandshalter mit Blick auf ihre interne Rendite einen Verkauf zu den mittlerweile gesunkenen Kaufpreisen allerdings häufig hinaus, vor allem bei Core-Objekten.

Die Spitzenrenditen in den Top-7-Logistikregionen wiesen in der 1. Jahreshälfte noch leichte Steigerungen von bis zu 0,10 %-Punkten auf und stabilisierten sich im 2. Halbjahr. Der Top-7-Mittelwert zeigte ein schwaches Plus von 0,09 %-Punkten auf 4,51 %.

Progonose: Zunächst verhaltener Jahresstart

„Die Konjunkturerwartungen für 2025 haben einen weiteren Dämpfer erlitten“, erklärt Holzwarth. „Zur bereits vielschichtigen gesamtwirtschaftlichen Problemlage mit industriellen Transformationsprozessen, hohen Energiepreisen, Produktivitätsverlust und schwächelnder Exportnachfrage könnten möglicherweise neue Handelseinschränkungen mit den USA hinzukommen.“ Dementsprechend rechnet GPP mit einer zunächst verhaltenen Entwicklung des Vermietungsgeschehens. An einigen Märkten dürften die Mieten zunächst stagnieren oder könnten mancherorts sogar leicht sinken.

Auch auf dem Investmentmarkt dürfte die Zurückhaltung auf Verkäufer- und Käuferseite noch anhalten. Allerdings könnten die Transaktionen im Laufe des Jahres zunehmen. „Der Markt könnte sich im Jahresverlauf beleben, wenn etwa der Verkaufsdruck bei einigen Bestandshaltern steigt und Kaufinteressenten durch weiter sinkende Zinsen wieder mehr Gestaltungsspielraum erhalten“, so Holzwarth. „In einzelnen Märkten sehen wir bereits Vorbereitungen für verstärkte Verkaufsaktivitäten. Insbesondere für investitionsbereite und zahlungsfähige Anleger dürften sich 2025 interessante Möglichkeiten ergeben.“

Das Fact Sheet zu den Top-7-Industrie- und Logistikimmobilienmärkten Hamburg, Berlin, Düsseldorf, Köln, Frankfurt, Stuttgart und München steht auf unserer Website zum Download bereit.

Im Februar 2025 veröffentlicht GPP den „Marktbericht Industrie und Logistik 2024“ mit weiteren Kennzahlen und Details.