Top-6-Büromärkte: Nutzer zwischen Kostendruck und hohen Anforderungen

• Flächenumsatz: Der Flächenumsatz an den Top-6-Bürovermietungsmärkten belief sich im Jahr 2024 auf 2,3 Mio. m² und lag damit 5 % über dem Vorjahr, aber 24 % unter dem 10-Jahresdurchschnitt
• Mietentwicklung: Die Spitzenmieten sind gegenüber dem Vorquartal um 2,2 % angestiegen. Die Durchschnittsmieten nahmen um 1,9 % zu.
• Leerstand: Die Leerstandsrate stieg um 20 Basispunkte gegenüber dem 3. Quartal 2024 und erreichte im Durchschnitt der Top-6-Städte 6,5 %
• Ausblick: Viele Unternehmen dürften aufgrund der konjunkturellen Unsicherheit ihren Umzug weiterhin aufschieben. Sobald sich diese auflöst, dürfte dies den Bürovermietungsmarkt beleben. Es ist zu erwarten, dass der Flächenumsatz im Jahr 2025 etwas über dem Niveau des Vorjahres liegt. Die Leerstandsquote dürfte weiterhin steigen. Auch bei den Spitzenmieten ist mit einem Wachstum zu rechnen, allerdings mit geringerer Dynamik.

Mit einem Flächenumsatz von 2,3 Mio. m² an den Top-6-Bürovermietungsmärkten* wurde das Vorjahresergebnis um 5 % übertroffen. Allerdings lag der Flächenumsatz 24 % unter dem Durchschnitt der letzten zehn Jahre. Der Flächenumsatz der öffentlichen Hand ist im Vergleich zum Vorjahr um 39 % gestiegen, jener aller übrigen Akteure stieg dagegen nur um 2,1 %. Jan-Niklas Rotberg, Head of Office Agency Germany bei Savills, kommentiert: „Während die öffentliche Hand wieder aktiver geworden ist, zeigen sich private Unternehmen weiterhin zurückhaltend. Bei ihnen hemmt vor allem die konjunkturelle Lage nach wie vor die Umzugsbereitschaft. Stattdessen verlängern sie häufig ihre Mietverträge, sofern Standort-, Flächen- und Gebäudequalität weiterhin den Mindestanforderungen entsprechen.“

Hohe geforderte Vorvermietungsquoten erschweren Projektentwicklungen

„Umzüge sind meist nur attraktiv, wenn das neue Büro besser ist als das alte. Die erhöhten Anforderungen erfüllen meist nur Neubauten oder sanierte Gebäude. Je nach Stadt ist die Verfügbarkeit dieser Flächen unterschiedlich“, beobachtet Rotberg. So liegt beispielsweise die Vorvermietungsquote bei Projekten in Hamburg für das Jahr 2025 bei 90 %, während in Düsseldorf lediglich etwa die Hälfte der Flächen vorvermietet ist. Antonia Wecke, Senior Consultant Research, kommentiert: „Mittel- bis langfristig könnte sich die Situation am Projektentwicklermarkt allerdings ortsunabhängig anspannen. Denn die Initiierung neuer Projekte ist vor allem aufgrund der restriktiveren Projektfinanzierung schwieriger geworden. Viele Banken verlangen oft höhere Vorvermietungsquoten als vor der Insolvenzwelle, oft mindestens 50 %. Gleichzeitig lässt sich eine Vorvermietung schwerer erzielen, da weniger große Flächen nachgefragt werden. Daher werden mehrere mittelgroße oder kleinere Mieter benötigt. Allerdings sinkt mit abnehmender Flächengröße tendenziell die Bereitschaft, sich frühzeitig an eine Fläche zu binden, was eine Vorvermietung und den Projektstart wiederum erschwert.“ So wurden in den vergangenen zwölf Monaten in den Top-6-Städten nur 24 Flächen mit mehr als 10.000 m² vermietet, was unter dem Zehnjahresdurchschnitt von 35 Abschlüssen liegt.

Mieten steigen, aber zunehmende Leerstände üben Druck aus

„Zudem zeigen sich die Mieter aufgrund der steigenden Kostensensibilität zögerlicher gegenüber hohen Mietpreisen, was die (Vor-)Vermietung von Neubauflächen zusätzlich schwieriger macht. Die höheren Quadratmeterpreise werden meist nur akzeptiert, wenn ein Umzug mit einer Flächenreduzierung einhergeht“, erklärt Rotberg. So stieg die Spitzenmiete im Vergleich zum Vorquartal im Durchschnitt der Top-6-Städte um 2,2 %. Die Durchschnittsmieten sind um 1,9 % angestiegen. Vor dem Hintergrund der Angebotsausweitung durch steigende Leerstände dürften die Mieten aber zukünftig unter Druck geraten. Denn die Leerstandsrate der Top-6-Städte stieg im Vergleich zum dritten Quartal um 20 Basispunkte auf 6,5 %.

Mieter fordern Flexibilität – Eigentümer sind verhandlungsbereit

Rotberg beobachtet: „Der durch die steigenden Leerstände verschärfte Wettbewerb unter den Vermietern führt auch zu einer höheren Verhandlungsbereitschaft. Viele Mieter fordern mehr Flexibilität, wie etwa kürzere Laufzeiten, jährliche Kündigungsmöglichkeiten oder Optionsrechte für die Zu- oder Abmietung von Flächen. Denn aufgrund der unsicheren Wirtschaftslage und dem Wandel zur hybriden Arbeitswelt möchten Unternehmen zukünftig schneller auf Veränderungen reagieren können. Und obwohl die Anforderungen für viele Vermieter schwer umsetzbar sind, zeigen sie sich im Gegensatz zu der Vergangenheit aufgrund des Nachfragerückgangs zumindest verhandlungsbereiter.“

Ausblick: Umzugswillige Nutzer, aber nur bei stabiler Wirtschaftslage

Antonia Wecke ordnet ein: „Inzwischen scheinen immer mehr Unternehmen ihre Bedarfe in der hybriden Arbeitswelt erkannt zu haben und wollen ihre Flächen an moderne Arbeitsplatzkonzepte anpassen. Während höhere Quadratmeterpreise möglicherweise durch eine Flächenreduktionen ausgeglichen werden können, ist der Prozess aufwändig und die einmaligen Kosten, wie etwa für eine Bedarfsanalyse oder für die Ausstattung, sind hoch. Viele Umzüge wurden deshalb zurückgestellt, und dies dürfte auch anhalten, solange die wirtschaftlichen Unsicherheiten bestehen.“ Jan-Niklas Rotberg schaut voraus: „Sobald sich die wirtschaftlichen Unsicherheiten jedoch auflösen, dürfte der Bürovermietungsmarkt an Dynamik gewinnen. Gleichzeitig dürfte sich die Nachfrage weiter in Richtung hochwertiger Flächen verschieben, wodurch diese (noch) knapper werden könnten. Denn der Teufelskreis aus hohen von den Banken geforderten Vorvermietungsquoten, die schwerer zu erfüllen sind, dürfte zu einer rückläufigen Projektpipeline führen. Kapitalstarke Entwickler und mutige Investoren könnten diese Lücke nutzen.“

* Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln und München

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