Handelsimmobilienmarkt 2024: Stabilität auf wackeligen Beinen

• Investmentmarkt: Der Investmentmarkt für Handelsimmobilien verzeichnete 2024 ein Transaktionsvolumen von 5,4 Mrd. Euro und liegt damit 8 % über dem Niveau des Vorjahres.
• Spitzenrendite: Die Spitzenrenditen in allen Handelssegmenten blieben zum Jahresende stabil.
• Ausblick: Savills erwartet 2025 mehr Transaktionen, allerdings nur dann auch einen Anstieg des Transaktionsvolumens, wenn es erneut zu sehr großvolumigen Transaktionen kommt.

Der deutsche Investmentmarkt für Handelsimmobilien erzielte im Jahr 2024 ein Transaktionsvolumen von 5,3 Mrd. Euro. Ein Blick auf die Zusammensetzung des Transaktionsvolumens zeigt, dass dieses vor allem durch einige große Einzeltransaktionen geprägt wurde, wie beispielsweise den Verkauf der Fünf Höfe, der Pasing Arcaden und des KaDeWe. So entfallen auf die zehn größten Transaktionen 2024 knapp 60 % des Investitionsvolumens. Marcus Lemli, CEO Germany und Head of Investment Europe, ordnet ein: „Von einer generellen Liquidität großvolumiger Objekte auszugehen, wäre zu kurz gegriffen. Angesichts der Investitionsgrenzen vieler Investoren im mittleren zweistelligen Millionenbereich bedarf es besonderer Umstände, damit Transaktionen dieser Größenordnung zustande kommen. So handelt es sich bei einigen der Großdeals des letzten Jahres um Insolvenzverkäufe.“ Ein erneuter Blick auf die zehn größten Transaktionen des Jahres bestätigt dies: Sechs der zehn stammen aus Insolvenzverkäufen. Insgesamt lag der Anteil der Insolvenzverkäufe an allen Einzeltransaktionen bei rund 10,3 % und damit deutlich über dem bisherigen Höchstwert aus 2014 von 6,3 %.

Nahversorger: Großdeals fehlen, Volumen schrumpft

Während großvolumige Deals das Gesamtvolumen dominierten, wurde die Zahl der Transaktionen vor allem von zwei Segmenten geprägt: Geschäftshäusern und Nahversorgungsimmobilien (Supermärkte/Discounter). Letztere erreichten jedoch mit einem Transaktionsvolumen von 581 Mio. Euro einen langjährigen Tiefstwert. Zum Vergleich: In den fünf Jahren zuvor lag das durchschnittliche Volumen bei 2,2 Mrd. Euro. Auch sank die Anzahl der Einzeltransaktionen deutlich – von knapp 60 im Jahr 2023 auf nur noch 35 im Folgejahr. Die Zahl der Portfoliotransaktionen blieb dagegen stabil, allerdings gab es kaum großvolumige Transaktionen. Ein weiterer Grund für den Rückgang des Transaktionsvolumens war das Fehlen von Eigennutzerankäufen, die mit 2023 noch einen erheblichen Anteil ausmachten. Lebensmitteleinzelhändler reduzierten ihre Investitionen von 340 Mio. Euro im Jahr 2023 auf etwa 42 Mio. Euro im letzten Jahr. Rebecca Hummel, Senior Consultant Research bei Savills Germany, kommentiert: „Das Ausbleiben großvolumiger Deals und von Eigennutzerkäufen verdeutlicht die Volatilität dieses vergleichsweise kleinen Marktsegments, wodurch es im Jahresvergleich schnell zu einer Halbierung des Transaktionsvolumens kommen kann.“ Laut Savills ist der Rückgang jedoch anders zu bewerten als bei anderen Handelsimmobilientypen, da er nicht auf strukturelle Probleme am Vermietungsmarkt oder auf eine sinkende Attraktivität für risikoaverse Investoren zurückzuführen ist. Vielmehr ist der Rückgang auch der komfortablen Position der großen Eigentümer in dem Segment geschuldet, so Hummel: „Einige Eigentümer rechnen bereits wieder mit einer Renditekompression und stellen Verkäufe deshalb zurück. Insbesondere Eigentümer, die in der Nähe des Preisgipfels im Jahr 2021 gekauft haben, betrachten das Halten ihrer Immobilien derzeit als die wirtschaftlich sinnvollere Option. Gestützt wird die Strategie von stabilen Cashflows bei Mieten, die aufgrund der hohen Inflation, zuletzt stark gestiegen sind.“

Geschäftshäuser setzen sich an die Spitze

Mit 1,7 Mrd. Euro hat sich das Transaktionsvolumen der Geschäftshäuser gegenüber dem Vorjahr nahezu vervierfacht. Dabei profitiert das Segment von typischerweise geringeren Investitionsvolumina und einer breiteren Käuferbasis, die den Rückzug institutioneller Investoren zumindest teilweise abfedert. So haben Family-Offices und private Investoren maßgeblich zum Volumen beigetragen: Rund ein Drittel der Käufe erfolgte durch diese Gruppe und mehr als zwei Drittel des Ankaufsvolumens – direkt oder über Anlagevehikel – entfallen auf sie. Hummel erläutert: „Für diese Käufergruppe spielt die laufende Rendite oft nur eine untergeordnete Rolle und der langfristige Werterhalt der Immobilie steht im Vordergrund. Sie sind daher in der Lage, Preise zu akzeptieren, die für viele Verkäufer attraktiv genug sind, um den Verkaufsprozess in Gang zu setzen, während andere Käufergruppen aufgrund ihrer gestiegenen Renditeanforderungen derzeit zurückhaltender sind.“

Aktivität nimmt zu, aber Anmietungen bleiben selektiv

Auch auf dem Mietmarkt für Highstreet-Flächen war 2024 mehr Bewegung zu verzeichnen, wie Daniel Kroppmanns, Head of Retail Agency Germany bei Savills, berichtet: „Die Marktaktivität hat sich über alle Flächengrößen hinweg erhöht. Allerdings agieren die Nutzer weiterhin sehr selektiv, denn die Umsatzsituation vieler Einzelhändler bleibt aufgrund der sich nur langsam erholenden Konsumstimmung angespannt. Und das Geld, das beim Umsatz fehlt, fehlt dann auch für die Expansion oder Flächenanpassung“. Ein genauerer Blick auf den Markt zeigt, dass die erhöhte Dynamik mitunter durch strukturelle Anpassungen bedingt ist. So handelt es sich bei großflächigen Anmietungen häufig um Downsizing-Maßnahmen, bei denen gleichzeitig mehr Fläche in den Markt zurückgegeben wird. „Freigewordene Großflächen lassen sich immer seltener an nur einen Nutzer weitervermieten. Für Eigentümer wächst damit der Druck, die Flächen umzubauen, um längeren Leerstand und zusätzlichen Mietrückgang zu verhindern“, so Kroppmanns.

Ausblick

Für das Jahr 2025 erwartet Savills eine schrittweise und kontinuierliche Stabilisierung des Investmentmarktes, begleitet von einer zunehmenden Zahl an Verkaufsprozessen. Da das Transaktionsvolumen im vergangenen Jahr maßgeblich von einigen wenigen Transaktionen getrieben wurde, hält Savills einen höheren Investmentumsatz in diesem Jahr nur dann für realistisch, wenn es erneut zu Transaktionen dieser Größenordnung kommt.

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