Investments in Gesundheitsimmobilien werden aufgeschoben

Investments in Gesundheitsimmobilien waren auch 2024 trotz zum Teil deutlich gesunkener Preise eher eine Seltenheit. Käufe von Pflegeheimen, Seniorenimmobilien und Kliniken summierten sich auf 740 Millionen Euro. Damit fiel das Transaktionsvolumen nochmals geringer aus als im bereits schwachen Vorjahr (940 Millionen Euro). Von den hohen Investmentumsätzen der Jahre 2018 bis 2022 mit im Schnitt 2,78 Milliarden Euro war das Marktgeschehen 2024 weit entfernt. Auch der Mittelwert der vergangenen zehn Jahre (2,1 Milliarden Euro) wurde deutlich verfehlt.

„In den Vorjahren gab es die ein oder andere Übertreibung nach oben, vergangenes Jahr war es dagegen eher eine Übertreibung nach unten. Die Rahmenbedingungen hätten jedenfalls ein höheres Transaktionsvolumen zugelassen. So haben sich die Preisvorstellungen der Verkäufer teilweise deutlich nach unten korrigiert und auch die Finanzierungsbedingungen haben sich verbessert. Investoren waren dennoch zögerlich mit Abschlüssen, was auch daran lag, dass sich die Prüfprozesse enorm in die Länge gezogen haben“, sagt Peter Tölzel, Team Leader Healthcare Investment JLL Germany.

Schlussquartal 2024 zeigt Tendenz nach oben

Dabei zeigte immerhin das Schlussquartal, in dem Transaktionen für rund 300 Millionen Euro registriert wurden, eine leichte Marktbelebung. Im Gesamtjahr 2024 wurden in 20 Deals (Vorjahr: 39) 68 Gesundheitsimmobilien (Vorjahr: 52) gehandelt. Zwei Drittel der Ankäufe erfolgten durch Asset-Manager, auf der Verkäuferseite dominierten Immobilienunternehmen mit einem Anteil von rund 60 Prozent das Marktgeschehen.

Etwas weniger als die Hälfte des Transaktionsvolumens entfällt auf internationale Investoren. Die Verteilung auf die einzelnen Risikoklassen ist ähnlich wie im Vorjahr: Die dominante Risikoklasse war Core-plus mit einem Marktanteil von 83 Prozent (Vorjahr: 75 Prozent), dahinter folgen Value-add mit zehn Prozent (Vorjahr: sieben Prozent) und Core mit sieben Prozent (Vorjahr: 18 Prozent). Opportunistische Investments wurden wie 2023 nicht vollzogen.

Bei der Nutzungsart waren einmal mehr Senioren- und Pflegeheime am gefragtesten. Auf sie entfallen 73 Prozent des Volumens (Vorjahr: 93 Prozent). „Investors Darling“ sind aktuell jedoch Ärztehäuser, berichtet Tölzel: „Diese Objekte sind stark nachgefragt, allerdings fehlt hier das entsprechende Angebot.“ Deren Anteil am Transaktionsvolumen fällt mit zehn Prozent entsprechend niedrig aus.   

Bodenbildung bei Spitzenrenditen, Kapitalzusagen für Healthcare-Immobilienfonds

Die Spitzenrenditen sind nach Anstiegen zu Beginn 2024 in eine Seitwärtsbewegung übergegangen. Aktuell liegt die Bruttoanfangsrendite für Pflegeimmobilien bei rund 5,5 Prozent. „Das entspricht in etwa dem 18- bis 19-fachen der Jahresnettokaltmiete. Dann muss aber auch die Qualität stimmen, also ein Neubau nach hohem KfW-Standard, ein vernünftiger Standort und ein guter Betreiber ohne Personalsorgen. Für durchschnittliche Pflegeheime sind eher Faktoren von 14 bis 15 realistisch“, verdeutlicht Tölzel. Etwas niedriger liegt typischerweise die Spitzenrendite für betreutes Wohnen. „Das fängt momentan entsprechend bei 4,5 bis 4,75 Prozent an.“ Für Reha-Kliniken taxiert er die Spitzenrendite auf 6,5 Prozent.

Generell beobachtet Tölzel ein gesteigertes Interesse bei institutionellen Anlegern wie Pensionskassen und Versicherungen. „Asset-Manager bekommen wieder Kapitalzusagen für Healthcare-Immobilienfonds. Zwar sind die Vehikel noch nicht handlungsfähig, sondern noch in der Aufbauphase. Es wird sich aber schon vermehrt Produkt angeschaut. Wir gehen also davon aus, dass die Nachfrage anspringen und sich der Markt 2025 beleben wird. In welcher Ausprägung hängt maßgeblich davon ab, ob es größere Portfoliotransaktionen geben wird. Ein paar Pakete sind noch in der Pipeline.“

Ausblick: 2025 startet schwungvoll

Eine erste Transaktion hat mit dem Verkauf eines Pflegeheimportfolios durch die Vonovia-Tochter Deutsche Wohnen zu Beginn dieses Jahres in Hamburg stattgefunden. Für 380 Millionen Euro wechselten dreizehn Pflegeheime den Eigentümer. „Zwei kleinere Verkäufe für zusammen rund 30 Millionen Euro, die Ende 2024 Dezember unterzeichnet wurden, werden in der 2025er-Statistik auftauchen. Allein dadurch wird der Markt im ersten Quartal 2025 bereits ein ähnlich hohes Transaktionsvolumen aufweisen wie im gesamten zweiten Halbjahr 2024. Das laufende Jahr könnte also wieder an den Investmentumsatz in der Größenordnung des Zehnjahresschnitts herankommen“, schlussfolgert Tölzel.