Verhaltene Nachfrage auf dem Berliner Industrie- und Logistikimmobilienmarkt
Flächenumsatz weiterhin rückläufig / Handelsunternehmen trotz Krise mit einem Anteil von 35 Prozent größte Nutzergruppe / Mieten steigen geringfügig
Der Berliner Industrie- und Logistikimmobilienmarkt schloss das Jahr 2024 mit einem Flächenumsatz von 272.300 m² ab. Das solide Ergebnis liegt rund 25 Prozent unter dem Vorjahresniveau und verfehlte den Fünfjahresdurchschnitt um 49 Prozent.
Endre Rebák, Head of Industrial & Logistics bei Colliers in Berlin: „Wir haben über das Jahr eine stabile Entwicklung der Flächenumsätze registriert. Die einzige Ausnahme bildete das dritte Quartal, in dem wir dank einer Vielzahl an großflächigen Abschlüssen eine Verdopplung der Flächenumsätze beobachten konnten. Wir bemerken, dass der Hauptgrund für das unterdurchschnittliche Ergebnis die fehlende Nachfrage im Big-Box-Segment ist. Die weiterhin schwächelnde Konsumbereitschaft führt vor allem bei den Handelsunternehmen zu einer Verschiebung des Fokus und einer erhöhten Nachfrage nach kleinteiligen Flächen. Unserer Meinung nach wird sich der Trend erst im Verlauf des Jahres 2025 umkehren, sobald die Nachfrage seitens der E-Commerce-Unternehmen wieder anzieht. Ab da rechnen wir mit wieder steigenden Flächenumsätzen.“
Abschlüsse im kleinteiligen Flächensegment prägen den Flächenumsatz
Zum vierten Mal in Folge lag der Fokus der Nutzer auf dem kleinteiligen Flächensegment bis 3.000 m². Rund 67 Prozent aller Abschlüsse wurden in diesem Bereich getätigt und waren für circa ein Drittel des Flächenumsatzes verantwortlich. Den größten Anteil am Flächenumsatz hatten Abschlüsse im Bereich von 5.000 bis 10.000 m² mit 49 Prozent, was vor allem auf die großvolumigen Anmietungen im dritten Quartal zurückzuführen ist. Im vierten Quartal fand lediglich eine Anmietung oberhalb der 10.000-m²-Marke statt. Im Teilmarkt Umland Süd wurde eine über 11.000 m² große Neubauhalle von einem Lebensmittelhändler angemietet.
Traditionell fanden die meisten Abschlüsse im Süden der Logistikregion statt. Auf dem Teilmarkt Umland Süd entfielen rund 34 Prozent des Flächenumsatzes bzw. 22 Abschlüsse, während im Teilmarkt Stadt Süd rund 22 Prozent des Flächenumsatzes generiert wurden. Dies entspricht ebenfalls 22 Abschlüssen.
„Wir befinden uns in einer spannenden Marktphase. Zum ersten Mal seit langer Zeit haben wir einen Angebotsüberhang im Big-Box-Bereich, sodass einige der neu gebauten Flächen, vor allem im südlichen Umland, leer stehen. Trotzdem findet man in diesem Bereich weiterhin Anfragen, die aufgrund der Leerstände schnell bedient werden können. Darüber hinaus beobachten wir, dass diese Abschlüsse attraktive Mieten erzielen, obwohl die Eigentümer den Nutzern vermehrt in Form von Incentives entgegenkommen müssen. Trotzdem stellen wir fest, dass der allgemeine Fokus der Nutzer aktuell auf den Zentrumslagen im kleinen bis mittleren Flächensegment liegt. Wir erwarten, dass sich dieser Trend die kommenden Quartale fortführen wird“, erklärt Rebák.
Stabilisierung der Mieten hält an
Zum Ende des vierten Quartals lag die Spitzenmiete in der Logistikregion Berlin bei 8,30 Euro/m² und ist somit im Vergleich zum Vorjahr um 5 Prozent gestiegen. Die Durchschnittsmiete wies ein Wachstum von 7 Prozent auf und liegt derzeit bei 7,50 Euro/m². Im Umland stabilisierte sich die Spitzenmiete aufgrund der Leerstände auf einem Niveau von 6,50 Euro/m², während sie im Stadtgebiet geringfügig um 1 Prozent auf 8,30 Euro/m² stieg.
Rebák erläutert: „Wir beobachten, dass der Markt aktuell sehr mieterfreundlich ist und die Eigentümer den Nutzern mit Incentives entgegenkommen. Auf der einen Seite bremsen die Leerstände im Umland das Mietwachstum aus, auf der anderen Seite sehen wir hochwertige Flächen, die verständlicherweise zu überdurchschnittlichen Mietpreisen angeboten werden. Aus diesem Grund haben wir bereits in den Vorquartalen Abschlüsse oberhalb der kalkulierten Spitzenmiete gesehen. Wir erwarten, dass dieser Trend zu Beginn dieses Jahres vorerst keinen nachhaltigen Effekt auf das kalkulierte Mietwachstum haben wird.“
Portfoliotransaktionen pushen das Transaktionsvolumen
Zum Ende des Jahres 2024 verzeichnete der Berliner Industrie- und Logistikimmobilienmarkt ein Transaktionsvolumen von rund 428 Millionen Euro. Im Vergleich zum Vorjahr entspricht dies einem Umsatzplus von 73 Prozent.
„Portfoliotransaktionen prägten das deutschlandweite Investmentgeschehen auf dem Industrie- und Logistikimmobilienmarkt im vierten Quartal. Wir beobachten, dass vor allem ausländische Investoren den Berliner Markt positiv sehen, sodass der Standort Berlin bei insgesamt fünf der knapp 30 Portfoliotransaktionen, die wir 2024 registriert haben, vorgekommen ist. Dies entspricht sieben Immobilien, die im Rahmen von Portfoliotransaktionen verkauft wurden. Das ist insbesondere bemerkenswert, da die Mehrheit der Objekte aus diesen Portfolioverkäufen (rund 64 Prozent) sich außerhalb der Top-Logistikregionen befand. Wir sehen, dass Berlin trotz der schwächelnden Nachfrage für viele Investoren weiterhin ein sicherer Hafen ist“, abschließend Rebák.
