Region Frankfurt: REALOGIS analysiert den Markt für Logistik- und Industrieimmobilien für das Gesamtjahr 2024

• Mit 423.300 m² Flächenumsatz Rückgang von 8%
• Brownfield-Entwicklungen mit Höchstwert
• Untervermietung weiterhin im Trend
• Regionen-Ranking 2024: Stärkste Impulsgeber bleiben der Süden und der Osten
• Branchen-Ranking: Logistik/Spedition erneut auf Platz 1, Industrie/Produktion mit erneutem Wachstum
• Ranking der Größenklassen: Größere und Großflächen für 55 % des Flächenumsatzes verantwortlich
• Spitzenmiete steigt leicht über 8 Euro-Marke
• Ausblick: Unternehmen zurückhaltend / Flächenumsatz 2025 abhängig von konjunktureller Lage

In der Region Frankfurt am Main wurden 2024 von allen Marktteilnehmern Verträge für zusammengerechnet 423.300 m² Logistik- und Industrieflächen zur Miete und Eigennutzung geschlossen. Zu diesem Ergebnis kommt Realogis, Deutschlands führendes Beratungsunternehmen für Industrie- und Logistikimmobilien sowie Gewerbegrundstücke, in seinem aktuellen Marktbericht.

Das aktuelle Ergebnis stellt einen Rückgang um rund 8 % bzw. 35.000 m² im Vorjahresvergleich dar (GJ 2023: 458.300 m²). Aufgrund des Ausreißer-Jahres 2021 mit 655.700 m² wurde der 5-Jahresdurchschnitt des Flächenumsatzes in Höhe von 469.460 m² um 10 % unterboten.

Mehr als zwei Drittel der Abschlüsse fanden in Bestandsobjekten statt. Mit einem Flächenumsatz von 291.600 m² bzw. 69 %, kommend von 366.700 m² bzw. 80 %, gaben sie 11 Prozentpunkte an anteiliger Bedeutung nach und büßten auch absolut deutliche 75.100 m² ein, was einem Rückgang von 20 % entspricht.

Flächenanmietungen in Neubauten (grüne Wiese) summieren sich auf 72.400 m² bzw. 17 %, kommend von 80.600 m² bzw. 18 % sind sie weiterhin zweitplatziert (-8.200 m² bzw. -10 %).

„Auf Rang drei liegen Vertragsabschlüsse für Logistik- und Industrieflächen auf ehemaligen Brownfields, die in der Betrachtung der Vorjahre seit 2022 einen Höchstwert verbuchen“, berichtet Julian Petri, Geschäftsführer der Realogis Immobilien Frankfurt GmbH. Die konvertierten Brachflächen steuerten 59.300 m² bzw. 14 % bei, was einem starken Zuwachs von 48.300 m² entspricht bzw. mehr als einer Verfünffachung des Vorjahreswertes (GJ 2023: 11.000 m²). Hier zu nennen ist der Top-Abschluss durch das Transportunternehmen Gebrüder Thomaidis GmbH im Hanauer Hafen mit 11.800 m² sowie der Großabschluss von MSK Pharmalogistic GmbH über 11.300 m², die in Summe 23.100 m² bzw. 39 % des Flächenumsatzes von Anmietungen auf ehemaligen Brownfields beisteuerten.

„Der 2023 eingesetzte Trend zur Untervermietung hat sich 2024 auf dem Frankfurter Markt weiter verfestigt“, so Julian Petri. Entfielen im Vorjahr 2023 noch rund 12 % bzw. 56.700 m² aller umgesetzten Flächen auf Untervermietungen, waren es 2024 bereits 17 % bzw. 70.300 m² (+13.600 m² bzw. +24 %).

Wie im Vorjahreszeitraum ist der Frankfurter Markt in der überwiegenden Mehrheit der Abschlüsse mit 86 % bzw. 364.500 m² ein Mietmarkt. „Allerdings haben Eigennutzungen 2024 58.800 m² bzw. 14 % deutlich an Boden gewonnen, allein die Top-Abschlüsse durch DHL und GFT Global Foods Trading steuerten drei Viertel bzw. 45.000 m² bei“, erklärt Julian Petri.

Bezogen auf die Immobilienart haben die 2023 noch erstplatzierten Big-Box-Objekte mit in Summe 131.900 m² bzw. einem Anteil von 31 % von allen Gebäudekategorien den größten Rückgang und Anteil verzeichnet (-80.000 m² bzw.-38 %). Einen weniger starken Rückgang von 20 % bzw. 27.200 m² musste die Kategorie Gewerbeparks mit 112.200 m² bzw. 27 % hinnehmen (GJ 2023: 139.400 m² bzw. 31 %). Objekte, die nicht Big-Boxes oder Gewerbeparks zuzuordnen sind, stellten 2024 den Löwenanteil mit 179.200 m² bzw. 42 % und legten damit im Vorjahresvergleich um 72.200 m² bzw. 67 % zu (GJ 2023: 107.000 m² bzw. 23 %).

Regionen-Ranking 2024: Süd und Ost weiter Impulsgeber

Weiterhin sind die Regionen Süd und Ost für den Frankfurter Markt von entscheidender Bedeutung und trugen in Summe mehr als drei von vier umgesetzten Quadratmetern (77 % bzw. 328.000 m²) bei. Im Vorjahr lag die Dominanz der beiden Marktgebiete allerdings noch höher mit einem Anteil von 88 % bzw. 403.700 m².

Am gefragtesten waren weiterhin Objekte aus der Region Süd mit einem Flächenumsatz in Höhe von 232.600 m² bzw. einem Anteil am Gesamtflächenumsatz in Höhe von 55 %, kommend von 274.700 m² bzw. 60 % in 2023. Der 5-Jahresschnitt des Flächenumsatzes in Höhe von 232.200 m² wurde beinahe exakt getroffen. Die Top-Abschlüsse durch Rolf Benzinger Spedition-Transporte GmbH (17.000 m²), GFT Global Foods Trading (14.000 m²) und WLL Logistik (12.200 m²) trugen in Summe 43.200 m² bzw. 19 % bei.

Zweitplatziert war erneut der Teilmarkt Rhein-Main-Ost mit 95.400 m² bzw. 23 %, kommend von 129.000 m² bzw. 28 % (-33.600 m² bzw. -26 %). Der Abschluss durch die Gebrüder Thomaidis GmbH stellte 11.800 m² bzw. 12 % des Flächenumsatzes. Der 5-Jahresschnitt in Höhe von 142.980 m² wurde um 33 % unterschritten.

Auf dem dritten Rang folgt erneut Rhein-Main-Nord mit 57.000 m² bzw. 13 %, kommend von 17.700 m² bzw. 4 % liegt hier der deutlichste Zuwachs aller Regionen in Höhe von 39.300 m² bzw. einer mehr als Verdreifachung vor, der 5-Jahresschnitt von 31.420 m² wurde um 81 % überboten. Maßgeblichen Anteil hieran hatte der größte Abschluss des Gesamtjahres durch DHL über 31.000 m², welcher 54 % des Flächenumsatzes des Teilmarkts beitrug.

Viertplatziert ist das Frankfurter Stadtgebiet mit 19.000 m² bzw. 5 %, kommend von 7.700 m² bzw. 2 % liegt hier neben Region Nord der einzige weitere Flächenumsatz-Zuwachs in Höhe von 11.300 m² bzw. mehr als eine Verdoppelung vor. Allerdings wurde der 5-Jahresschnitt in Höhe von 23.740 m² um 20 % unterboten.

Auf dem vorletzten Rang steht der Teilmarkt Mainz/Wiesbaden mit 10.500 m² bzw. 2 % (GJ 2023: 15.100 m² bzw. 3 %; 5-Jahresschnitt von 14.400 m²: -27 %). Letztplatziert ist Rhein-Main-West mit 8.800 m² bzw. 2 % (GJ 2023: 14.100 m² bzw. 3 %).

Branchen-Ranking: Logistik/Spedition weiterhin führend

2024 haben sich keine Veränderung in der Bedeutung der einzelnen Branchen für den Frankfurter Industrie- und Logistikimmobilien Mietmarkt ergeben, alle Platzierungen sind identisch zum Vorjahr.

Führend war weiterhin Logistik/Spedition mit 159.900 m² bzw. 38 %, kommend von 199.300 m² bzw. 44 %. Der 5-Jahresdruchschnitt des Flächenumsatzes in Höhe von 189.540 m² wurde um 16 % verfehlt.

„Die Stärke und Stabilität der Branche Logistik/Spedition als Flächenabnehmer zeigt sich auch darin, dass vier der insgesamt fünf Top-Abschlüsse Unternehmen aus diesem Segment zuzuordnen sind“, so Julian Petri. Sie summieren sich auf 72.000 m², was einem Anteil von 45 % entspricht, die Top-Abschlüsse leisteten somit einen wesentlichen Beitrag zum Umsatzergebnis.

Auf dem zweiten Rang folgt erneut der Handel mit 112.600 m² bzw. 27 %, kommend von 160.200 m² bzw. 35 % (- 47.600 m² bzw. -30 %; 5-Jahresdurchschnitt von 174.760 m² wurde um 36 % unterboten). Innerhalb der Branche waren mit 96.300 m² bzw. 86 % Abschlüsse durch Unternehmen aus dem Bereich des klassischen Handels führend, ein Plus von 11 Prozentpunkten gegenüber dem Vorjahr (GJ 2023: Anteil bei 75 % bzw. absolut bei 120.300 m²). Unternehmen aus dem E-Commerce verzeichneten hingegen einen Rückgang von 23.600 m² (ausgehend von 39.900 m² in 2023 auf aktuell 16.300 m²). Der Top-Abschluss durch GFT Global Foods Trading trug 14.000 m² bzw. 12 % zum Gesamtumsatz des Handels bei.

„Für die Kategorie Industrie/Produktion war es in der Betrachtung der letzten fünf Gesamtjahre ein überdurchschnittliches Jahr“, berichtet Julian Petri. Die Branche erzielte 2024 mit 93.900 m² bzw. 22 %, ein Plus von 10.200 m² bzw. 12 % (GJ 2023: 83.700 m² bzw. 18 %). Der 5-Jahresdurchschnitt in Höhe von 63.640 m² wurde um 48 % übertroffen – und damit am deutlichsten von allen Branchen – und stieg um 8 Prozentpunkte im Vergleich zum Vorjahr, in dem bereits der Schnitt um 40 % überboten wurde.

Letztplatziert bleibt die Sammelkategorie „Sonstiges“ mit 56.900 m² bzw. einem Anteil von 13 %, kommend von 15.100 m² bzw. 3 % (+ 41.800 m² bzw. eine mehr als Verdreifachung, der 5-Jahresschnitt wird um 37 % übertroffen).

Ranking der Größenklassen: Größere und Großflächen für 55 % des Flächenumsatzes verantwortlich

Die Kategorie Großflächen ab 10.001 m² ist weiterhin erstplatziert mit 131.800 m² bzw. 31 % (GJ 2023: 180.000 m² bzw. 39 %). Alle Top-Abschlüsse entfallen in diese Kategorie und verantworten 65 % des Flächenumsatzes.

Es folgen erneut größere Flächen zwischen 5.001 – 10.000 m² mit 100.200 m² bzw. 24 %, kommend von 116.900 m² bzw. 25 %. Das Delta zum Vorjahr beträgt 16.700 m² bzw. 14 %.

Mittlere bis größere Flächen zwischen 3.001 – 5.000 m² steigen im Ranking einen Rang auf, ausgehend von 52.800 m², mit 100.100 m² sind sie sogar beinahe gleichauf mit der zweitplatzierten Größenklasse der Flächen zwischen 5.001 und 10.000 m². Der deutlichste Zuwachs um 47.300 m² bzw. einem Plus von 90 % stellt nahezu eine Verdoppelung dar. Hieraus ergibt sich der höchste anteilige Bedeutungszuwachs in Höhe von 12 Prozentpunkten.

Auf Rang vier liegen kleinere bis mittelgroße Flächen zwischen 1.000 und 3.000 m² mit 77.300 m² bzw. 18 %, kommend von 100.700 m² bzw. 22 % (-23.400 m² bzw. -23 %). Letztplatziert sind weiterhin Kleinstflächen unter 1.000 m² mit 13.900 m² bzw. 3 %, kommend von 7.900 m² bzw. 2 %.

Spitzenmiete steigt über 8 Euro-Marke

Die Spitzenmiete stieg im Jahresvergleich auf 8,10 €/m², was den neuen vorläufigen Höchstwert darstellt. Das Plus beträgt moderate 2,5 %, kommend von 7,90 €/m². Der 5-Jahresschnitt in Höhe von 7,48 €/m² wurde um 8,3 % übertroffen.

Ausblick

„Zwei Trends prägen weiterhin den Markt: die Zurückhaltung bei spekulativen Neubauten und die anhaltende Flächenknappheit“, fasst Julian Petri zusammen. „Das wird voraussichtlich dazu führen, dass 2025 das Transaktionsvolumen unter dem Fünfjahresschnitt liegen dürfte. Eine entscheidende Rolle könnten dabei Untervermietungen spielen.“

Hier erläutert der Logistik- und Industrieimmobilienexperte: „Aktuell agieren viele Unternehmen eher abwartend und scheuen strategische Investitionen, u.a. aufgrund der konjunkturellen Situation. Diese Zurückhaltung dürfte jedoch nicht zukünftig nicht mehr von Dauer sein, da grundlegende Entscheidungen für die Supply Chain getroffen werden müssen.“