Aktivitäten auf Logistikmarkt Rhein-Main bleiben gering

• Viertes Quartal 2024 mit 91.500 m² deutlich unter Vorjahr und langjährigem Durchschnitt
• Gesamtflächenumsatz 2024 von 435.200 m² zweitschwächstes Ergebnis innerhalb der letzten zehn Jahre
• Großflächiges Segment trotz Rückgang mit höchstem Umsatzanteil
• Transport-, Lager- und Logistikunternehmer erneut stärkste Nachfragegruppe, Industrie und verarbeitendes Gewerbe nach Rückgang der Nachfrage in der zweiten Jahreshälfte auf Rang zwei
• Ausblick 2025: unverändert schwierige Rahmenbedingungen und damit Fortsetzung der Marktentwicklungen 2024, insgesamt zunehmender Leerstand, zeitgleich geringe Verfügbarkeiten in zentralen Teilmärkten sowie mangelndes Angebot an modernen Flächen, weitere Mietsteigerungen erwartet

Auf dem Lager- und Logistikflächenmarkt im Rhein-Main-Gebiet sind die Marktaktivitäten in den letzten Monaten des Jahres 2024 auf niedrigem Niveau verblieben, wodurch auch das Gesamtjahr mit einem unterdurchschnittlichen Resultat abschneidet. Nach einer aktuellen Analyse von NAI apollo, Partner von NAI Partners Germany, ist für das vierte Quartal 2024 ein Flächenumsatz infolge von Vermietungen und Eigennutzungen in Höhe von rund 91.500 m² erfasst worden. Damit bewegt sich das Resultat auf dem Niveau des ersten und dritten Quartals 2024 (89.100 beziehungsweise 94.700 m²). Das zweite Quartal des Jahres fiel mit 159.100 m² im Vergleich dazu wesentlich besser aus. Auch das Vorjahresquartal (Q4 2023: 172.800 m²) oder auch der Durchschnitt der vorangegangen zehn Jahre (Q4 2014 – Q4 2023: 145.300 m²) sind klar unterschritten worden. Für das Gesamtjahr 2024 summiert sich der Flächenumsatz auf 435.200 m². Innerhalb der letzten zehn Jahre schnitt nur das Jahr 2022 schlechter ab. Das Ergebnis aus 2023 ist um 10,2 Prozent, der Zehnjahresdurchschnitt um 28,9 Prozent unterschritten worden. 

„Die konjunkturelle Stagnation in Deutschland und die aktuell schwierigen wirtschaftspolitischen Rahmenbedingungen schlagen sich deutlich in zurückhaltenden Marktaktivitäten nieder. Vor allem der industrielle Sektor steckt in der Krise. Daneben warten aber auch Unternehmen anderer Branchen häufig die weitere wirtschaftliche und politische Entwicklung ab, bevor neue Standortentscheidungen getroffen werden“, so Dr. Konrad Kanzler, Head of Research bei NAI apollo. „Allerdings ist zu differenzieren. So übersteigt in den begehrten Lagen die Nachfrage weiterhin das freie Flächenangebot. Vakanzen werden in der Regel weiterhin sehr schnell absorbiert. Bezogen auf das Gesamtmarktgebiet Rhein-Main ist aber ein Rückgang der Nachfrage und infolgedessen ein Anstieg von Leerständen erkennbar, vor allem in den Randlagen des Marktgebiets. Dies haben wir in dieser Form lange Zeit nicht gesehen“, ergänzt Michael Weyrauch, Gesellschafter bei NAI apollo.  

Höherer Umsatz im Neubausegment, im langfristigen Vergleich aber unterdurchschnittlich

Auffällig im Vergleich zum Vorjahr ist ein wieder höherer Flächenumsatz im Neubausegment, worunter Anmietungen in Neubauentwicklungen sowie der Bau von Eigennutzerprojekten gefasst werden. Hierzu zählen auch die mit jeweils rund 31.000 m² und weitem Abstand größten Abschlüsse des Jahres: der Eigennutzerbau von DHL in Florstadt sowie die Projektentwicklung durch Bork in Butzbach, mit der ein neues Logistikzentrum für die Bosch Home Comfort Group entsteht. Beide fanden in der ersten Jahreshälfte statt. Insgesamt entfallen auf das Neubausegment 37,9 Prozent beziehungsweise 165.100 Quadratmeter, ein Plus im Vergleich zum Vorjahr von 72,4 Prozent. „Allerdings ist anzumerken, dass die Neubauabschlüsse im langfristigen Vergleich auch 2024 klar unterdurchschnittlich ausgefallen sind und dabei in der zweiten Jahreshälfte wieder abgenommen haben“ so Stefan Weyrauch, Head of Industrial and Logistics bei NAI apollo. 

Großflächige Segmente mit höchsten Umsatzanteilen

Die wichtigsten Größenklassen bilden trotz Rückgängen im Vergleich zum Vorjahr die Segmente oberhalb von 5.000 m². Zusammen vereinen diese mit 260.500 m² einen Marktanteil von 59,8 Prozent auf sich. Trotz einer Verringerung von 28,3 Prozent stechen Großabschlüsse oberhalb der 10.000-m²-Marke mit 151.700 m² besonders heraus, rund 20 Prozent entfallen hiervon auf Untervermietungen. Die kleineren Flächencluster unterhalb von 5.000 m² liegen mit 174.800 m² auf dem Niveau von 2023. „Allerdings weisen die einzelnen Cluster dieser Gruppe sehr unterschiedliche Entwicklungen im Vergleich zum Vorjahr aus. So ist der stärkste prozentuale Zuwachs für das Segment zwischen 3.001 und 5.000 m² ermittelt worden. Hier konnte ein Flächenumsatz von 73.200 m² erfasst werden, ein Plus von 65,4 Prozent gegenüber 2023. Hingegen hat der Umsatz im nächstkleineren Segment von 1.501 bis 3.000 m² mit 40,4 Prozent auf rund 50.000 m² am deutlichsten abgenommen“, so Kanzler.  

Transport-, Lager- und Logistikunternehmen erneut stärkste Nachfragegruppe

Mit einem Marktanteil von 35,9 Prozent belegt die Gruppe der Transport-, Lager- und Logistikunternehmen wie in den meisten Vorjahren auch 2024 die Spitzenposition der Flächennachfrager. Diese stellen mit einem Umsatz von 156.200 m² auch die einzige Gruppe dar, die sich im Vorjahresvergleich steigern konnte (+4,5 Prozent). Darauf folgen die Unternehmen aus Industrie und verarbeitendem Gewerbe mit einem Marktanteil von 28,3 Prozent oder 123.300 m². Nach einem guten Jahresbeginn, unter anderem mit der Bosch-Anmietung in Butzbach, haben sich allerdings die Anmietungsaktivitäten dieser Gruppe vor allem infolge der schwierigen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen in den folgenden Quartalen wieder auffällig reduziert. „Anders stellt sich die Entwicklung beim Handel dar. Nach sehr zurückhaltenden Aktivitäten in den ersten beiden Quartalen entfällt auf diesen in der zweiten Jahreshälfte der größte Umsatzanteil. Für das Gesamtjahr bedeutet dies für den Handel mit rund 99.800 m² und einem Marktanteil von 22,9 Prozent den dritten Platz im Branchenvergleich“, so Kanzler. 

Anmietungen vor allem im Süden und Osten

Innerhalb des Markgebiets Rhein-Main haben vor allem die beiden Großabschlüsse in Butzbach und Florstadt bis zum Sommer für eine breitere Umsatzverteilung gesorgt. Bei der Jahressicht nehmen aber wieder die beiden traditionell starken südlichen Teilmärkte sowie der Osten mit Marktanteilen zwischen 19 und 30 Prozent die dominierenden Rollen ein. „Hier sind sowohl die meisten Abschlüsse als auch die höchsten Flächenumsätze zu verzeichnen. Gestützt wurde diese Entwicklung zuletzt von den beiden größten Anmietungen des vierten Quartals, die von einem Handelsunternehmen in einer Projektentwicklung in Hanau über rund 11.000 m² und einem Logistiker in Groß-Gerau über rund 12.000 m² getätigt wurden“, so Stefan Weyrauch. Unter diesen Teilmärkten sticht „Süd-West“, gelegen zwischen dem Main und den Bundesautobahnen A5, A67 und A63, mit 130.900 m² heraus. Der hier erzielte Marktanteil von rund 30 Prozent bewegt sich dabei nahezu auf identischem Niveau der Jahre 2023, 2022 oder auch 2020. 

Auch für 2025 überwiegend zurückhaltende Marktaktivitäten erwartet

Der Lager- und Logistikmarkt im Rhein-Main-Gebiet ist im Jahr 2024 von einer überwiegend schwachen Entwicklung geprägt gewesen. Die Rahmenbedingungen mit konjunktureller Stagnation, strukturellen Problemen bei den Unternehmen, möglichen neuen geopolitischen Veränderungen und offenen wirtschaftspolitischen Fragestellungen bieten für 2025 wenig Steigerungspotenzial. Zumindest für die ersten Monate des neuen Jahres ist von Marktaktivitäten auf dem jetzigen Niveau auszugehen. Großabschlüsse bleiben selten. „Die Nutzergruppen werden weiterhin zurückhaltend agieren. Dies wird man vor allem in den peripheren Lagen spüren, wo die Leerstände zunehmen. Anders gestaltet sich die Situation an den zentralen Logistikstandorten. Hier ist die Nutzernachfrage nach modernen Lager- und Logistikflächen unverändert hoch und kann ohne Neubau nicht gedeckt werden“, erläutert Kanzler. Neue spekulative Bauvorhaben wie aktuell in Dreieich oder auch in Kelsterbach werden somit schnell Nutzer finden. „Die aktuelle Marktsituation bietet allerdings auch neue Möglichkeiten. Durch das erhöhte Angebot an freien Bestandsflächen, auch in Form von Untervermietungen, sind Nutzer in der Lage, sehr kurzfristig Anmietungen vorzunehmen und schneller auf Markveränderungen zu reagieren. Dies kann den Markt stützen“, so Michael Weyrauch. 

Eine positive Veränderung zeigt sich bei den Mieten. Am Jahresende beläuft sich die Spitzenmiete für Lager- und Logistikflächen ab 5.000 m² auf 8,10 Euro pro m². „Ein Plus im Vergleich zum Vorjahr von 30 Cent bedeutet das schon länger prognostizierte Überschreiten der Acht-Euro-Marke. Und mit der Realisierung aktuell geplanter neuer Bauvorhaben wird ein weiterer moderater Anstieg des Spitzenmietniveaus verbunden sein“, sagt Stefan Weyrauch.