Flächenumsatz auf dem Logistikmarkt sinkt auf Zehnjahrestief

Der deutsche Markt für Lager- und Logistikflächen zeigte auch 2024 eine rückläufige Entwicklung. Mit einem Flächenumsatz von 5,47 Millionen m² (davon 4,12 Millionen m² Vermietungen sowie 1,35 Millionen m² zur Eigennutzung) wurde nicht nur der Vorjahreswert um zwölf Prozent unterschritten, sondern auch das niedrigste Ergebnis der vergangenen zehn Jahre erzielt. Dementsprechend deutlich fallen die Vergleiche zu den langjährigen Durchschnittswerten aus: Das fünfjährige Mittel wurde um 26 Prozent und der Zehnjahresschnitt um 21 Prozent verfehlt. Zwar fanden 680 Abschlüsse statt und damit nur zwei Prozent weniger als 2023, doch auch hier fällt das Minus zum Fünfjahresmittel mit 14 Prozent deutlich aus.

„Die angespannte wirtschaftliche Lage wirkt sich nach wie vor erheblich auf Nutzer aus und die bereits im Vorjahr schwache Nachfragesituation hat sich 2024 noch einmal verschärft“, sagt Sarina Schekahn, Head of Industrial & Logistics Agency JLL Germany. „Im Vergleich zu den Rekordjahren 2021 und 2022 bewegt sich der Flächenumsatz zwar auf einem deutlich niedrigeren, aber in Anbetracht der aktuellen Umstände adäquaten Niveau.“

Zwar ist die Inflation im abgelaufenen Jahr im Vergleich zu 2023 insgesamt zurückgegangen und auch die Leitzinsen wurden gesenkt, doch weitere notwendige Impulse wie wesentlich bessere Konjunktur- und Branchenaussichten blieben aus. „Nutzer verfolgen derzeit vor allem politische Entwicklungen, von den Konsequenzen der US-Präsidentschaftswahl bis hin zur bevorstehenden Bundestagswahl, und warten auf deren wirtschaftliche Auswirkungen, die allerdings auch keine Planungssicherheit garantieren. Eine wirkliche Verbesserung der Marktlage, unterstützt durch niedrigere Zinsen, steigende Reallöhne und höhere Konsumausgaben wird, wenn überhaupt, frühestens für Ende 2025 erwartet.“

Große Unterschiede in den fünf Ballungsräumen

Rund 1,39 Millionen m² und damit etwa zehn Prozent weniger als im Vorjahr wurden 2024 in den sogenannten Big-5-Ballungsräumen (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München) umgesetzt. Im Vergleich zum fünfjährigen Durchschnittswert entspricht das einem Minus von 30 Prozent. Dabei haben sich die Regionen 2024 teils sehr unterschiedlich entwickelt. Wie im Vorjahr war Frankfurt die umsatzstärkste Region mit 425.000 m² bei nur einem leichten Minus von drei Prozent. Mit großem Abstand auf Platz zwei folgt Berlin mit 283.300 m², allerdings wurde dort das Vorjahresergebnis um 30 Prozent verfehlt, was dem größten Verlust der fünf Regionen entspricht.

Mit einem Plus von drei Prozent leicht über dem Vorjahresniveau liegt die Region Düsseldorf mit 257.700 m², während Hamburg mit 237.700 m² rund 15 Prozent unterhalb des bereits unterdurchschnittlichen Vorjahres liegt. Den zwar niedrigsten Flächenumsatz verzeichnet München mit 183.600 m², allerdings wurde in der Region mit acht Prozent auch das stärkste Wachstum erzielt. Ausschlaggebender Grund ist das Unternehmen Group 7: Der Logistiker begann im ersten Quartal 2024 mit dem Bau seines 60.000 m² großen Logistikzentrums in Oberding. Zu den größten Abschlüssen des vierten Quartals zählt die Anmietung eines Onlinehändlers über 35.000 m² in einer Projektentwicklung in Düsseldorf.

Die größte Nachfrage kam von Unternehmen aus der Industrie (425.900 m²) und dem Bereich Transport, Verkehr und Lagerhaltung (402.900 m²), allerdings setzten Letztere rund 32 Prozent weniger Flächen um als noch 2023. Handelsunternehmen legten im selben Zeitraum um drei Prozent zu und mieteten 337.700 m² an.

Großabschlüsse und Fertigstellungen gehen zurück

Vor allem eine Größenklasse sticht bei den Abschlüssen hervor, sagt Schekahn. „Nutzer halten sich bei den großflächigen Abschlüssen von mehr als 10.000 m² zurück, die sich umso stärker auf den Gesamtumsatz auswirken. Nach wie vor stellen Bestandsverlängerungen eine wichtige Möglichkeit für sie dar, Entscheidungen zu vertagen. Sollten sie temporär weniger Flächen benötigen, setzen Nutzer auf Kapitalisierung durch Untervermietung.“ 2024 entfielen 26 Abschlüsse mit insgesamt 464.400 m² auf Großanmietungen. Damit wurden nicht nur elf Abschlüsse weniger erzielt, sondern auch 28 Prozent weniger Fläche als im Vorjahr umgesetzt. Noch drastischer fällt der Blick auf das Fünfjahresmittel aus: hier sind es 17 Abschlüsse weniger bei nur der Hälfte an Fläche. 

Auch die Fertigstellungen sind von Rückgängen gezeichnet: In den fünf Ballungsräumen wurden 2024 mit 327.000 m² nur halb so viele Lagerflächen fertiggestellt wie im Vorjahr. Dabei waren aber zwei Drittel der Flächen bereits vor Fertigstellung vermietet oder an Eigennutzer vergeben. Da in den vergangenen fünf Jahren noch zwischen 619.000 m² und 1,36 Millionen m² fertiggestellt wurden, fällt die Abweichung dazu im abgelaufenen Jahr mit minus 59 Prozent besonders drastisch aus. Auch bei den Flächen im Bau ist mit aktuell rund einer halben Million m² das niedrigste Volumen der vergangenen zehn Jahre zu verzeichnen, wobei der fünfjährige Mittelwert um 25 Prozent unterschritten wird. 43 Prozent der Flächen sind noch unvermietet. Die größten Bautätigkeiten finden aktuell in Düsseldorf (rund 158.000 m²) und Berlin (etwa 149.000 m²) statt.

„Auch wenn es zunächst wie ein Widerspruch erscheint, mangelt es an Fertigstellungen und neu angestoßenen Projektentwicklungen“, sagt Schekahn. „Zwar bieten sich in Zeiten des rückläufigen Flächenumsatzes Opportunitäten, gute Objekte in gefragten Lagen anzumieten. Dabei handelt es sich aber nur um eine Momentaufnahme. Sobald die wirtschaftliche Lage anzieht, werden die freien Flächen innerhalb kurzer Zeit absorbiert sein.“

Keine Veränderung gab es im vierten Quartal bei den Spitzenmieten. Im Jahresvergleich allerdings legten vier der fünf Regionen zu. München mit der höchsten Spitzenmiete von 10,70 Euro/m² zählt jedoch nicht dazu. Mit 31 Prozent auf 10,50 Euro/m² verzeichnete Berlin das größte Wachstum, dahinter folgen mit großem Abstand Frankfurt (plus fünf Prozent, 7,95 Euro/m²). Düsseldorf (9,00 Euro/m²) und Hamburg (8,50 Euro/m²). „Das geringe oder teilweise ausbleibende Wachstum der Spitzenmieten erklärt sich dadurch, dass wir es zurzeit mit einem Mietermarkt und reduzierter Nachfrage zu tun haben“, so Schekahn. „Dieser Umstand zeigt sich auch deutlich in zunehmenden Incentives wie mietfreien Zeiten und Baukostenzuschüssen.“

Schlussquartal außerhalb der fünf Ballungsräume ohne Abschlüsse von mehr als 50.000 m²

Auch außerhalb der fünf Ballungsräume ging 2024 der Flächenumsatz zurück: Mit 4,08 Millionen m² wurde der Vorjahreswert um 13 Prozent verfehlt, während das Minus zum fünfjährigen Mittelwert mit 25 Prozent noch deutlicher ausfällt. Auch Eigennutzer hielten sich zurück: Auf sie entfielen 1,18 Millionen m² und damit 29 Prozent des Umsatzes, was einem Minus von 18 Prozent zu 2023 entspricht.

Die meisten Flächen wurden durch Unternehmen aus dem Bereich Transport, Verkehr und Lagerhaltung nachgefragt. Sie sind für 38 Prozent des Umsatzes verantwortlich und damit für zehn Prozent mehr als 2023. Ein Drittel des Umsatzes haben Nutzer aus der Industrie generiert, damit jedoch rund 27 Prozent weniger als im Vorjahr. Zwar verbuchten Handelsunternehmen die meisten Großabschlüsse, trotzdem liegt ihr Anteil bei nur 21 Prozent.

Die größten Abschlüsse wurden 2024 durch Automobilhersteller getätigt: BMW errichtet rund 150.000 m² in Straßkirchen, während Mercedes-Benz rund 124.000 m² in einer Projektentwicklung in Bischweier mietet. Die nächstgrößten Abschlüsse entfallen auf Handelsunternehmen wie Galaxus in Neuenburg am Rhein mit 90.000 m², Fressnapf in Nörvenich mit 69.000 m², Nordwest Handel in Alsfeld mit 68.000 m² und Lidl in Hückelhoven mit 64.000 m². Keiner der Abschlüsse von mehr als 50.000 m² wurde im vierten Quartal getätigt.

Zwar ist erneut das Ruhrgebiet die stärkste Region außerhalb der fünf Ballungsräume, bei einem Umsatz von 432.000 m² beträgt das Minus zu 2023 dennoch 23 Prozent. Mit deutlichem Abstand folgen die Regionen Köln mit 264.800 m² und Leipzig/Halle mit 258.800 m². Insgesamt wurden zwei Drittel der Flächenumsätze von mehr als 5.000 m² in Neubauten/Projektentwicklungen getätigt, darunter sämtliche Abschlüsse von mehr als 50.000 m².