Rückblick auf die Bürovermietungsmärkte Mainz & Wiesbaden 2024

Bürovermietungsmarkt Mainz 2024

Flächenumsatz

Die rheinland-pfälzische Landeshauptstadt Mainz erzielte 2024 einen Büroflächenumsatz von rund 36.500 m² (ohne Eigennutzer). Mit diesem Ergebnis kehrt Mainz wieder auf ein Vermietungsvolumen zurück, welches vor den letzten sechs Boomjahren eher die Regel war. Der Rückgang von rd. 20 % im Vergleich zum Vorjahr mit 46.000 m² Bürofläche ist hauptsächlich darauf zurückzuführen, dass im Jahr 2024 keine Mietvertragsabschlüsse über 5.000 m² Bürofläche registriert wurden. Führend beim Flächenumsatz waren erneut die öffentliche Verwaltung sowie Vereine/Verbände, die zusammen für rd. 7.350 m² Bürofläche neue Verträge zeichneten. Gefolgt von der Finanzbranche mit rd. 6.500 m² neu angemieteter Bürofläche. Die Zukunftsbranche Pharma/Biotech war auch im vergangenen Jahr eine der stärksten Nachfrager in Mainz, jedoch resultierte aus der starken Nachfrage nach Flächen für Labore, Forschung und Verwaltung (noch) kein Flächenumsatz. Eine Erklärung dafür ist, dass die Life Science-Szene meist sehr spezifische Anforderungen an ihre Immobilien richtet. Dementsprechend sind größtenteils Vorlaufzeiten von 2-3 Jahren für Flächensuche, Planung und Projektierung an der Tagesordnung. Bestandsliegenschaften können sehr häufig nicht genutzt bzw. wirtschaftlich nicht sinnvoll adaptiert werden, so dass meist auf projektierte Neubauten zurückgegriffen wird. Anders als bei den meisten klassischen Büronutzern, kommt bei dieser Branche ein zeitintensiver Planungs- und Anmietprozess erschwerend hinzu. Sofern aber die Gesuche und Anfragen aus dem vergangenen Jahr in den kommenden Quartalen in Mietvertragsabschlüssen münden, kann 2025 für diese Zukunftsbranche wieder mit einem deutlich höheren Flächenumsatz gerechnet werden.

Im Neubausegment konnten im vergangenen Jahr lediglich rd. 4.000 m² Bürofläche neu vermietet werden – ein deutlicher Rückgang gegenüber 2023. Grund dafür ist die unzureichende Verfügbarkeit von Neubauflächen. Ende 2024 standen den Mietern lediglich rd. 2.000 m² Bürofläche in Neubauqualität zur kurzfristigen Anmietung zur Verfügung.

Leerstand

Das Angebot an kurzfristig verfügbaren Bestandsflächen nahm 2024 in Mainz weiter zu. Büromieter konnten nun aus rd. 55.000 m² Bürofläche auswählen – 2023 waren es dagegen lediglich rd. 37.000 m². Damit stieg die Leerstandsrate innerhalb von 12 Monaten von 2,2% auf 3,2% zum Jahresende 2024. Hauptsächlich reduzierten Mainzer Büromieter ihre Mietflächen und optimierten gleichzeitig ihre Bürokonzepte. Häufig wurden veraltete Büroflächen abgemietet, da vermehrt der Wunsch nach Veränderung hin zu mehr Qualität und neuen Bürokonzepten aufkam und sich in den meisten Bestandsimmobilien diese modernen Arbeitswelten nicht integrieren ließen.

Es ist davon auszugehen, dass das Flächenangebot in Mainz auch 2025 weiter ansteigen wird. Die Büromieter werden ihren Fokus auch zukünftig verstärkt auf Neubauten bzw. neubauähnliche Qualitäten legen. Aufgrund der gestiegenen Mietpreise für hochqualitative Büros ist nicht mit übermäßigen Flächenexpansionen zu rechnen. Büromieter werden bei der Suche nach neuen Flächen die Quadratmeter genau im Blick haben und tunlichst darauf achten, keine überdimensionierten Flächen anzumieten.

Pipeline

Die Mainzer Neubaupipeline hat sich 2024 gegenüber dem Vorjahr nicht verändert. Lediglich ein spekulatives Neubauprojekt wurde begonnen. Es handelt sich hierbei um das Mainzer Leuchtturmprojekt „Timber Peak“ im Zollhafen. Hier können qualitätsbewusste Nutzer in einem einzigartigen und nachhaltigen Büroturm rd. 8.500 m² anmieten. Neben diesem Büroneubau befinden sich im Mainzer Zollhafen noch zwei weitere Neubauvorhaben in der Pipeline – einerseits das Büroprojekt „Marina B“ in direkter Lage am Hafenbecken und andererseits das „Havn“ in erster Reihe am Rheinufer. Besonderheit beim „Havn“ ist, dass hier fünf Büroetagen im Teileigentum zum Erwerb angeboten werden. Neben dem Zollhafen ist nach wie vor der Innovationspark Kisselberg einer der bedeutendsten Entwicklungsgebiete in der rheinland-pfälzischen Landeshauptstadt. Besonders auf dem neuen Life Science Campus „InnovationLabz“ werden nachhaltige Labor- und Büroflächen entwickelt. So wurde mit dem „LAB1“ Ende 2024 ein erster Bauabschnitt fertiggestellt, der speziell für die Branchen Biotechnologie, Pharma und Life Science konzipiert wurde. Die Vollvermietung soll bereits im ersten Quartal des laufenden Jahres erfolgen. Für weitere, noch nicht begonnene Bauprojekte wie das “LAB2“ oder auch das „Pavo“ auf dem Mainzer Kisselberg laufen ebenfalls bereits konkrete Anmietgespräche mit hoher Abschlusswahrscheinlichkeit in den kommenden Monaten. Damit besteht die Chance, dass sich 2025 die Neubauaktivität in Mainz leicht erhöht – wegen der anstehenden Vorvermietungen wird sich das Angebot an verfügbaren Neubauflächen jedoch eher nicht ausweiten.

Spitzenmiete

Im vergangenen Jahr stieg die Spitzenmiete für Mainzer Büroflächen erneut an. Das neue Allzeithoch lag Ende 2024 bei netto 20,50 €/m² (Vergleich Vorjahr: netto 19,75 €/m²). Damit wurde wie erwartet die Marke von 20,00 €/m² knapp überschritten. Die Angebotsmieten für geplante Neubauten lagen nach wie vor in einem Bereich von netto 23,00 – 25,00 €/m². Auch wenn 2024 auf diesem Preisniveau noch keine Vertragsabschlüsse erfolgten, ist davon auszugehen, dass dieses Spitzenniveau durch anstehende Mietvertragsabschlüsse in den kommenden Quartalen Bestätigung findet. Entsprechende Vertragsverhandlungen lassen diese Prognose zu. Die gewichtete Durchschnittsmiete blieb mit netto 15,50 €/m² auf dem Wert von 2023, und auch der Median aller Mietpreise lag wie im Vorjahr bei netto 14,00 €/m².

Fazit

Der Mainzer Bürovermietungsmarkt zeigte im Jahr 2024 in punkto Spitzenmiete positive Entwicklungen, während der Flächenumsatz wiederholt rückläufig war. Die gestiegene Leerstandsquote stellt einige Vermieter vor neue Herausforderungen. Erfreulich ist die starke Nachfrage nach hochwertigen Büroflächen, die trotz steigender Mietpreise kontinuierlich andauert und für die Attraktivität des Mainzer Bürostandortes spricht. Gleichzeitig führt der steigende Leerstand zu wachsendem Wettbewerb unter den Vermietern und Entwicklern. Deutlich wird die Notwendigkeit, veraltete Büroimmobilien zu modernisieren bzw. neu zu entwickeln, um sie wettbewerbsfähig zu machen. Zunehmend wird es wichtiger, neben dem richtigen Immobilienangebot auch ein attraktives Mietangebot und das passende IncentivePaket offerieren zu können. Mieter dürfen sich zwar auf ein wenig mehr Angebot im Bestand freuen, sollten aber nicht verkennen, dass Neubauprojekte auch zukünftig rar bleiben.

Bürovermietungsmarkt Wiesbaden 2024

Flächenumsatz

Wiesbadens Bürovermietungsmarkt zeigte sich im letzten Jahr mehr als zurückhaltend – denn 2024 wurden in der hessischen Metropole lediglich rd. 41.500 m² Bürofläche neu vermietet. Ein solch harscher Umsatzeinbruch zeichnete sich zum Jahresanfang nicht ab, da in Wiesbaden Ende 2023 ein leichterAufwärtstrend auf dem Bürovermietungsmarkt zu verspüren war. Im ersten Halbjahr 2024 kam dann die Kehrtwende: Wiesbadens Büromieter hielten sich mit Neuanmietungen zurück und die Flächenexpansion wurde fast gänzlich eingestellt. Erst in der zweiten Jahreshälfte kam wieder Bewegung ins Vermietungsgeschehen – doch das Umsatzergebnis konnte nicht mehr gerettet werden. Ein solch schwaches Resultat verzeichnete Wiesbadens Bürovermietungsmarkt zuletzt vor elf Jahren (2013: 38.200 m²). Die Umsatzflaute des vergangenen Jahres wird hoffentlich bald vergessen sein, denn außergewöhnliche Ereignisse werfen bereits ihre Schatten voraus. Mit dem Neubauvorhaben „ALL IN ONE“ zeichnet sich eine Großvermietung ab, welche die hessische Landeshauptstadt wieder in altbekannte Umsatzdimensionen zurückführen wird: gemeint ist der zukünftige BKA-Campus am Standort Ostfeld. Die Neubauplanung umfasst allein rund 250.000 m² für Büro- und Sonderflächen wie Labore, Einsatzräume und ein Logistikzentrum. Ob der Mietvertrag zwischen BKA und der BImA bereits 2025 unter Dach und Fach gebracht wird, bleibt abzuwarten.

Bei der Rückschau und Analyse der vergangenen 12 Monate zeigt sich, dass dem Wiesbadener Bürovermietungsmarkt einmal mehr die Großabschlüsse fehlten. So verwundert es nicht, dass gänzlich fehlende Großanmietungen (> 5.000 m²) und eine verschwindend geringe Eigennutzerquote von unter 10% für das unbefriedigende Umsatzergebnis verantwortlich waren. Lediglich sechs Anmietungen im Flächensegment zwischen 1.500 und 5.000 m² waren zu verzeichnen. Als umsatzstärkste Branchen in diesem Segment zeigten sich Verbände, die öffentliche Hand und der Pharmasektor – diese drei Branchen vereinten allein rd. 14.600 m² Flächenumsatz auf sich. Der restliche Umsatz setzte sich aus einer Vielzahl von kleineren und mittleren Vertragsabschlüssen (250 – 1.500 m²) mit Mietern unterschiedlichster Branchen zusammen. In Wiesbaden ansässige Behörden und die öffentliche Verwaltung haben seit 2021 ihre Büroflächennachfrage kontinuierlich reduziert – die erhoffte Trendwende blieb 2024 aus. In der Spitze betrug die Anmietquote dieser Branche am Gesamtumsatz knapp 75%. Ende 2024 lag der Umsatzanteil bei nur knapp 13% (entsprechend rd. 5.600 m²).

Leerstand

Das kurzfristig verfügbare Angebot auf Wiesbadens Bürovermietungsmarkt stieg 2024 erneut an. Dieses Mal allerdings spürbar: Mietinteressenten standen Ende 2023 lediglich 60.200 m² zur Anmietung zur Verfügung – ein Jahr später waren es in Summe bereits rd. 85.400 m² (inkl. Untermietflächen). Dies entspricht einem Plus von rd. 42%. Trotz dieser Angebotsausweitung bewegte sich im vergangenen Jahr die Leerstandsrate mit 3,3% aber immer noch auf einem sehr niedrigen Niveau. Suchkunden hatten auch 2024 keine großen Wahlmöglichkeiten, sofern Qualität und Lage die Suche bestimmten. Auch das Angebot an Untermietflächen blieb erneut überschaubar – lediglich rd. 5.300 m² erweiterten Ende 2024 in Summe das Flächenangebot.

Spitzenmiete

2024 stieg die Wiesbadener Spitzenmiete für Bestandsobjekte erneut und erreichte mit netto 19,50 €/m² ein neues Allzeithoch. Der Mietpreisanstieg verlangsamte sich aufgrund der gedrosselten Nachfrage. Die Mietpreise für Neubauprojekte rangierten ebenfalls weiterhin deutlich über der erzielten Spitzenmiete. Die wenigen Büroprojekte legten mit ihren Angebotsmieten zu – Ende 2024 lagen Neubauprojekte in den zentralen Bürolagen der hessischen Landeshauptstadt bereits zwischen netto 24,00 – 26,00 €/m². Allerdings konnten keine Neuabschlüsse auf diesem Preisniveau erzielt werden, da die Nachfrage für solch hochpreisige Neubauprojekte 2024 ausblieb bzw. nicht zum Abschluss führte. Der Median aller Mietpreise lag 2024 in Wiesbaden bei netto 14,00 €/m².

Pipline

Die Neubaupipeline der hessischen Landeshauptstadt konnte auch 2024 keine Belebung erfahren und umfasste in Summe rd. 175.000 m² Neubaufläche. Nach wie vor wird zu wenig und zu selten spekulativ gebaut. Der Engpass an qualitativ hochwertigen Büroflächen in zentralen Lagen der hessischen Landeshauptstadt hat sich über Jahre verfestigt. 2024 war lediglich ein Projekt mit rund 7.400 m² im Bau mit Fertigstellung im Frühjahr 2025. Es handelt sich hierbei um das „MFZ“ im Max-Planck-Park in Wiesbaden-Delkenheim. Die Vollvermietung des Neubaus wird im 1. Halbjahr 2025 erwartet, so dass in Wiesbaden bereits Mitte 2025 keine Mietflächen in der Qualität „Neubau-Erstbezug“ verfügbar sein werden. Frühstens 2027 können Wiesbadens Büromieter wieder auf ein entsprechendes Neubauangebot zurückgreifen. So schreiten aktuell z.B. die Planungen am Schiersteiner Hafen für das Projekt Harbourside Wiesbaden voran. Das Projekt besteht aus drei Gebäuden (Marina Blue, Red Pier und Green Bay) mit insgesamt rd. 16.100 m² Bürofläche. Besonderheit ist, dass die Businesslofts im ersten Bauabschnitt nicht zur Miete, sondern zum Kauf angeboten werden. Die erwarteten Kaufpreise starten ab 6.950 €/m². Weitere spruchreife Neubauvorhaben wie z.B. das Conradin (Hohenstaufenstraße 3) und die Mauritius Höfe (ehem. City-Passage) waren bereits 2024 Teil der Wiesbadener Büropipeline und stehen Mietinteressenten nach wie vor zur Anmietung zur Verfügung. Neben dem Neubausegment wird in den kommenden Jahren verstärkt die Sanierung und Revitalisierung von Wiesbadener Bestandsliegenschaften eine Rolle spielen. Eine wesentliche Rolle können hierbei die ehemaligen Mietflächen von Hessen Mobil spielen. Der Mieter 2024 hat sein neues Domizil im Projekt Seven Gardens auf dem Schiersteiner Berg bezogen und im Stadtgebiet gleich an mehreren Standorten entwicklungsfähigen Altbestand für eine Neuvermietung zurückgelassen.