DIP analysiert Umsatzanstieg am deutschen Markt für Immobilieninvestment

Nach Analysen von DIP wurde 2024 am deutschen Investmentmarkt ein Geldumsatz von rd. EUR 34,7 Mrd. (Wohnportfolios und gewerbliche Investments) erzielt. Dieser Wert liegt 25 % über dem Vorjahreswert (2023: EUR 27,7 Mrd.), indessen 52 % unter dem jüngsten Zehnjahresmittel (Ø 2014 – 2023: EUR 71,8 Mrd.).

Nach dem Rekord des Jahres 2021 trat in den Jahren 2022 und 2023 eine deutliche Reduzierung des Umsatzvolumens ein. 2024 waren die Rahmenbedingungen weiterhin schwierig, auch wenn der Kredit-Zins durch schrittweise kleinere Leitzinssenkungen der EZB im Jahresverlauf 2024 auf 3,47 % sank. Denn gleichzeitig rutschte die Wirtschaftsentwicklung in Deutschland in eine Rezession, Bundesbank und führende Wirtschaftsforschungsinstitute prognostizieren für 2025 und 2026 allenfalls marginale Wachstumsraten. Dass das Transaktionsvolumen – insbesondere im zweiten Halbjahr – dennoch zulegen konnte, ist u.a. darauf zurückzuführen, dass die Preisfindungsphase in den verschiedenen Assetklassen weitgehend abgeschlossen ist:

• Auf dem gewerblichen Investmentmarkt stieg das Transaktionsvolumen um rd. 13 % von rd. EUR 22,2 Mrd. in 2023 auf rd. EUR 25,1 Mrd. im letzten Jahr, lag indessen immer noch 53 % unter dem aktuellen Zehnjahresmittel.

• Noch deutlicher, nämlich um rd. 75 %, zog der Geldumsatz im Wohnsegment (ausschließlich Portfolios) an und erreichte einen Wert von EUR 9,6 Mrd. (2023: rd. EUR 5,5 Mrd.). Der jüngste Zehnjahresdurchschnitt wurde um 49 % verfehlt.

Der seit 2022 zu beobachtende Trend signifikant steigender Renditen setzte sich 2024 nicht fort. So analysierte DIP je nach Assetklasse entweder eine stabile Seitwärtsbewegung bzw. einen lediglich sehr geringen Anstieg der Spitzenrendite um 10 Basispunkte.

Für 2025 erwartet DIP nach einer allmählichen Belebung in der zweiten Jahreshälfte 2024 eine weitere Dynamisierung des Marktgeschehens. Entsprechend prognostiziert DIP für 2025 ein weiter steigendes Investmentvolumen um EUR 45 Mrd., das aber immer noch deutlich unterhalb des Dekadenmittels läge.

Gewerbliche Transaktionen nach Nutzungsart: Logistik erneut vorne

• Im gewerblichen Investmentsegment verzeichneten 2024 alle Assetklassen bis auf Büroinvestments einen Umsatzanstieg. Am stärksten fiel der Zuwachs bei Logistikinvestments aus: Hier stieg der kontrahierte Geldumsatz um 29 % auf rd. EUR 7,34 Mrd. (2023: EUR 5,5 Mrd.). Entsprechend belegte dieses Marktsegment innerhalb der Gewerbeinvestments in 2024 wie bereits im Vorjahr Platz 1.

• Dahinter folgen auf Platz 2 das Segment “Sonstige Investments“, das u.a. Hotels und Pflegeimmobilien umfasst, mit rd. EUR 6,53 Mrd. bzw. einem Plus von knapp 15 % (2023: EUR 5,7 Mrd.) sowie auf Platz 3 das Einzelhandelssegment mit rd. EUR 5,84 Mrd. (2023: EUR 5,3 Mrd.), was einem Plus von 10 % entspricht.

• Lediglich bei den Büroinvestments ging der kontrahierte Geldumsatz nochmals geringfügig um 1,5 % auf nur noch EUR 5,42 Mrd. zurück (2023: EUR 5,5 Mrd.). Entsprechend belegte das viele Jahre größte Marktsegment innerhalb der Gewerbeinvestments im Jahre 2024 lediglich Platz 4. Dahinter steht eine weiterhin vorhandene Verunsicherung u.a. hinsichtlich der zukünftigen Entwicklung der Büroflächennachfrage sowie hohe ESG-Anforderungen, die gerade bei Bestandsimmobilien oftmals kostenintensive Marktertüchtigungen erfordern.

Gewerbliche Investments in den “Big Seven“: Berlin wieder auf Platz 1

In den “Big Seven“ Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart stieg das gewerbliche Transaktionsvolumen nach DIP-Analysen von EUR 8,9 Mrd. in 2023 um 40 % bzw. EUR 3,6 Mrd. auf EUR 12,5 Mrd. im letzten Jahr an. Die Marktquote erhöhte sich auf 50 % des gewerblichen Investmentvolumens in Deutschland (2023: 40 %).

• Innerhalb der “Big Seven“ belegt Berlin mit einem Geldumsatze von rd. EUR 3,5 Mrd. – +12 % gegenüber 2023 (EUR 3,1 Mrd.) – erneut die Spitzenposition vor München (EUR 2,6 Mrd. = +101 %), Hamburg (EUR 2,2 Mrd. = +85 %) und Frankfurt (EUR 1,6 Mrd. = +30 %).

• Dahinter folgen Köln (EUR 1,1 Mrd. = +80 %), Düsseldorf (EUR 1,0 Mrd. = +26 %) und Stuttgart (EUR 0,54 Mrd. = -21 %).

Wohninvestments mit deutlichem Anstieg

• Der Umsatz mit Wohnportfolien stieg 2024 um 75 % auf EUR 9,6 Mrd. (2023: EUR 5,5 Mrd.). Dieser Wert liegt indessen immer noch deutlich 49 % unter dem Zehnjahresmittel.

Renditen stabilisieren sich

Nachdem die Spitzenrenditen jahrelang gesunken sind, stiegen sie in den Jahren 2022 und 2023 wieder deutlich an. Dieser Trend setzte sich 2024 nicht weiter fort, vielmehr analysiert DIP hier eine fortschreitende Stabilisierung. Diese Entwicklung bestätigt zusammen mit den gestiegenen Transaktionsvolumina, dass die Preisfindungsphase in den verschiedenen Assetklassen weitgehend abgeschlossen ist. Im Detail:

• Für Top-Geschäftshäuser stellen sich die Spitzenverzinsungen im Mittel der DIP-Märkte stabil auf rd. 4,6 % p.a., für reine Bürohäuser stiegen sie auf rd. 5,0 % p.a. (2023: 4,9 %).

• Die wie bereits im Vorjahr niedrigste Spitzenrendite erzielen Wohninvestments mit unverändert 3,7 % p.a. Hier führt 2024 erneut Freiburg mit 3,1 % p.a. die “Preisliste“ an vor Dresden, Karlsruhe und Nürnberg mit jeweils 3,4 % p.a. Erst dahinter folgt München als Vertreter der “Big Seven“ mit 3,5 % p.a. (2023: 3,3 %).

• Auch die Spitzenrenditen für SB-/Fachmärkte stellen sich 2024 stabil auf 6,1 % p.a.

• Für Logistikimmobilien analysiert DIP in 2024 ebenfalls eine zum Vorjahr unveränderte Spitzenrendite von 4,9 % p.a. Damit sind Logistikinvestments erstmals geringer verzinst als Büroinvestments!