Region Düsseldorf: REALOGIS analysiert den Markt für Logistik- und Industrieimmobilien für das Gesamtjahr 2024

• Top-Ergebnis mit 319.500 m² Flächenumsatz
• Flächenumsatz steigt im zweiten Jahr in Folge um 20 %
• Vermietung in Gewerbeparks boomt
• Branchen-Ranking: Handel stürmt an die Spitze
• Drei Viertel des Umsatzes entfiel auf Flächen größer 5.000 m²
• Spitzenmiete im Seitwärtsgang, Durchschnittsmiete um 8 % gestiegen
• Ausblick: Es kommen immer mehr Flächen auf den NRW-Teilmarkt Düsseldorf

In Düsseldorf wurden 2024 von allen Marktteilnehmern Verträge für zusammengerechnet 319.500 m² Logistik- und Industrieflächen zur Miete und Eigennutzung geschlossen. Zu diesem Ergebnis kommt Realogis, Deutschlands führendes Beratungsunternehmen für Industrie- und Logistikimmobilien sowie Gewerbegrundstücke, in seinem aktuellen Marktbericht.

„Der Düsseldorfer Miet- und Eigennutzermarkt für Industrie- und Logistikimmobilien hat im zweiten Jahr in Folge einen Zuwachs des Flächenumsatzes verzeichnet. 2024 war von einer guten Marktdynamik gekennzeichnet, sodass ein Plus von 52.400 m² erzielt werden konnte, was eine Steigerung um 20 % bedeutet“, kommentiert Bülent Alemdag, Geschäftsführer der Realogis Immobilien Düsseldorf GmbH.

Das Gesamtergebnis 2024 stellt mit Blick auf die letzten fünf Jahre das zweitbeste dar, nur 2021 haben alle Marktteilnehmer mit 350.000 m² umgesetzter Industrie- und Logistikfläche mehr abgenommen. Gleichzeitig wurde 2024 der 5-Jahresdurchschnitt von aktuell 279.400 m² um 14 % getoppt.

Den deutlichsten Beitrag haben erneut Bestandsanmietungen mit 168.400 m² bzw. 53 % beigetragen, die ihre Position noch weiter ausbauen konnten. Kommend von 148.900 m² bzw. 56 % in 2023 erzielten sie ein Plus von 19.500 m² bzw. 13 % und sind damit weiterhin für mehr als jeden zweiten umgesetzten Quadratmeter verantwortlich.

Dahinter folgen Anmietungen in Neubauten auf der grünen Wiese mit 84.500 m² bzw. 26 %, die im Vorjahr nicht zu beobachten waren, die den deutlichsten absoluten wie auch anteiligen Zuwachs verzeichneten.

Anmietungen von Objekten auf revitalisierten Brownfields lagen im abgelaufenen Gesamtjahr 2024 bei 66.600 m² bzw. 21 %, kommend von 118.200 m² bzw. 44 %.

„Die Zuwächse in den Bestandsanmietungen sowie der Neubauten auf der grünen Wiese konnten den Rückgang der Anmietungen von Neubauten auf ehemaligen Brownfields deutlich überkompensieren“, erklärt Bülent Alemdag. Das Delta beträgt 51.600 m² bzw. 44 % und wurde durch die Zuwächse der anderen Kategorien in Höhe von 104.000 m² ausgeglichen, sodass in Summe ein Plus von 52.400 m² für den Gesamtmarkt bleibt.

Abschlüsse durch Eigennutzer spielten 2024 keine Rolle GJ 2023: 5.200 m² bzw.  2%).

Weiterhin führend bezogen auf die Gebäudeart, wenngleich nicht mehr so dominant, sind Anmietungen in Big-Boxes mit 182.800 m² bzw. 57 % (GJ 2023: 206.300 m² bzw. 77 %). Sie gaben als einzige Kategorie absolut um 23.500 m² nach bzw. anteilig um 20 Prozentpunkte.

Dahinter folgen mit 70.200 m² bzw. 22 % Anmietungen in Gewerbeparks, die zuvor mit 13.800 m² bzw. 5 % drittplatziert waren und ihren Flächenumsatz um 56.400 m² ausbauen konnten, was einer Verfünffachung entspricht (GJ 2023: 13.800 m² bzw. 5 %).

„Gewerbeparks spielten 2024 mit einem Plus von 56.400 m² am Düsseldorfer Markt eine größere als im Vorjahr. Das entspricht dem deutlichsten Zuwachs aller Gebäudearten. Das liegt daran, dass Neubauten, die sich bereits in der Realisierung befanden, fertiggestellt und vermarktet worden sind. Dazu zählt u.a. der Abschluss des Großmarktes Düsseldorf in einem Business von Panattoni in Hilden. Einer weiterer Grund für die hohe Vermietungsleistung sind die zum Teil auslaufenden Mietverträge und Untervermietungen in Gewerbeparks“, so Bülent Alemdag.

Sonstige Flächen, die weder Gewerbeparks noch Big-Boxes zuzuordnen sind, kamen auf 66.500 m² bzw. 21 % (GJ 2023: 47.000 m² bzw. 18 %) und verzeichneten damit einen Zuwachs in Höhe von 19.500 m² bzw. 42 %.

Branchen-Ranking: Handel stürmt an die Spitze

Der Handel hat 2024 seinen Flächenumsatz im Vergleich zum Vorjahr verzehntfacht bzw. um 161.700 m² gesteigert. Die 2023 noch letztplatzierte Branche schoss von 16.700 m² bzw. 6% an die Spitze des Branchen-Rankings mit 178.400 m² bzw. 56 %. In Folge wurde der 5-Jahresschnitt von 98.570 m² um deutliche 81 % übertroffen.

„Die hohe Flächenabnahme des Handels ist außergewöhnlich, das haben wir in den vergangenen fünf Jahren nicht beobachten können. Knapp 100.000 m² gehen allein auf die beiden höchsten Großabschlüsse Lidl und Woltu zurück“, kommentiert Bülent Alemdag.

Innerhalb der Kategorie Handel lagen Abschlüsse des E-Commerce und des klassischen Handels auf vergleichbaren Niveaus. Der E-Commerce kam auf 53 % bzw. 95.000 m², ausgehend von 13.600 m² bzw. 81 % im Vorjahr entspricht diese Entwicklung einer Versiebenfachung bzw. +81.400 m². Vertragsabschlüsse klassischer Handelsunternehmen summierten sich auf 83.400 m² bzw. 47 %, kommend von 3.100 m² bzw. 19 % entspricht dieses Ergebnis einem Plus von 80.300 m² bzw. Faktor 27. Die Abschlüsse durch die Handelsunternehmen LIDL, Woltu und Karaca trugen in Summe 111.000 m² bei, was 62 % des Flächenumsatzes der Branche entspricht.

Auf dem zweiten Platz folgt die Branche Logistik/Spedition mit 81.500 m² bzw. 26 % (GJ 2023: 143.200 m² bzw. 54 %). Der Abschluss durch Goodcang über 17.500 m² trug 21 % des Flächenumsatzes der Branche bei.

Mit -61.700 m² bzw. -43 % gab Logistik/Spedition unter allen Branchen absolut am deutlichsten nach. Im 5-Jahresvergleich stellt der aktuelle Flächenumsatz den niedrigsten der Branche dar und verfehlt den 5-Jahresschnitt in Höhe von 127.120 m² um 36 %.

Die Sammelkategorie „Sonstiges“ kam auf 30.300 m² bzw. 9 % (GJ 2023: 34.400 m² bzw. 13 %).

Anmietungen durch Unternehmen aus der Branche Industrie/Produktion summierten sich auf 29.300 m² bzw. 9 % (GJ 2023: 72.800 m² bzw. 27 %, Rang zwei), was einem Einbruch um 43.500 m² bzw. 60 % gegenüber dem Vorjahr entspricht. Dennoch wurde der aktuelle 5-Jahresschnitt von 33.800 m² nur um 13 % unterboten, weil die Branche im Vorjahr deutlich überdurchschnittlich performte. Der Top-Abschluss der Branche wurde durch den Wlan-Hersteller TP Link erzielt, der mit einem Vertrag über 11.500 m² für 39 % des Flächenumsatzes in dieser Kategorie verantwortlich war.

Ranking der Größenklassen: Drei Viertel des Umsatzes entfiel auf Flächen größer 5.000 m²

Großflächen ab 10.001 m² waren am Düsseldorfer Markt 2024 weiterhin mit 163.000 m² bzw. 51 % die führende Kategorie. Alle wesentlichen Abschlüsse entfallen in diese Größenklasse und trugen in Summe 140.000 m² bzw. 86 % des Flächenumsatzes bei. Kommend von 186.000 m² bzw. 70 % im Vorjahr waren sie allerdings deutlich weniger bestimmend.

Dahingegen konnten größere Flächen zwischen 5.001 – 10.000 m² mit 78.300 m² bzw. 25 % erneut den zweiten Rang belegen (GJ 2023: 33.300 m² bzw. 13 %) und mit einem deutlichen Plus von 45.000 m² punkten (mehr als eine Verdoppelung und auch höchster Zuwachs an anteiliger Bedeutung in Höhe von 12 Prozentpunkten).

Die Flächenkategorie mittlerer bis größerer Flächen zwischen 3.001 und 5.000 m² rangiert weiterhin auf dem vierten Platz mit 33.900 m² bzw. 11 %, kommend von 14.100 m² bzw. 5 % (+19.800 m² bzw. mehr als eine Verdoppelung des Flächenumsatzes im Jahresvergleich).

Kleinere bis mittlere Flächen zwischen 1.000 und 3.001 m² sind erneut drittplatziert mit 39.500 m² bzw. 12 % (GJ 2023: 28.600 m² bzw. 11 %), ein Plus von 10.900 m² bzw. 38 %). Kleinstflächen unter 1.000 m² sind mit 4.800 m² bzw. 1 % weiterhin für den Düsseldorfer Markt am wenigsten von Bedeutung, kommend von 5.100 m² bzw. 2 %.

Spitzenmiete im Seitwärtsgang, Durchschnittsmiete um 8 % gestiegen

„Nachdem die Spitzenmiete im Gesamtjahresvergleich in den vergangenen fünf Jahren durchgehende Preisanstiege verzeichnete, hat sie 2024 eine Seitwärtsbewegung vollzogen“, berichtet Bülent Alemdag. Derzeit verharrt sie bei 8,25 €/m² und übertrifft den Durchschnitt der letzten 5 Jahre in Höhe von 7,18 €/m² um deutliche 15 %.

Die Durchschnittsmiete entwickelte sich im Gesamtjahresvergleich dahingegen dynamisch und stieg um 8 % auf 7 €/m², kommend von 6,50 €/m² zum Ende 2023. Der 5-Jahresdurchschnitt in Höhe von 5,95 €/m² wurde um 18 % übertroffen.

Ausblick

„Es kommen immer mehr Flächen auf den NRW-Teilmarkt Düsseldorf, sei es durch Untervermietungen oder Rückgabe von Flächen durch bisherige Nutzer, die ihre Verträge nicht weiter verlängern. In Anbetracht dieser Lage bleibt es spannend zu beobachten, wie sich die konjunkturell angespannten Märkte weiterentwickeln und ob und wie diese Flächen absorbiert werden und zu welchem Mietpreis“, sagt Bülent Alemdag.