Veränderungen der Spitzenmieten für Logistikneubauten

• Deutlich entschleunigtes Mietpreiswachstum über alle Standorte
• Erst- und Zweitplatzierten trennen mittlerweile 4,00 €/m²
• Bielefeld verzeichnet mit 19 % die stärkste Mietpreissteigerung aller Märkte
• Rückläufigsten Mietpreise in Leipzig, Zwickau, Magdeburg und Dingolfing registriert
• Magdeburg, Hof und Zwickau sind die günstigsten Märkte
• Spitzenmiete steigt im Durchschnitt aller 33 Märkte um 2% versus 11 % im Vorjahr
• Für Mietinteressenten eröffnen sich neue Verhandlungsspielräume

Realogis – Deutschlands führende Immobilienberatungsgesellschaft für Industrie- und Logistikimmobilien und Gewerbeparks – hat die Entwicklung von 33 Logistikmärkten auf der Basis von tatsächlichen, tagesaktuellen Angebotsmietpreisen* bis Ende 2024 analysiert und die Entwicklung der Spitzenmieten von Neubauimmobilien** Ende 2024 im Vergleich zum Jahresanfang untersucht.

Die aktuelle deutschlandweite Realogis Mietpreiskarte 2024 gibt Nutzern der Logistikobjekte wie Handelsunternehmen, Herstellern und ihren Dienstleistern sowie Banken, institutionellen Investoren und Projektentwicklern transparent Auskunft und verschafft ihnen die größtmögliche Orientierung für die Top-8-Standorte Berlin, Hamburg, Düsseldorf, Ruhrgebiet, Köln, Frankfurt, Stuttgart und München sowie für 25 regionale Märkte.

Deutlich entschleunigtes Mietpreiswachstum über alle Standorte

„Im Durchschnitt aller betrachteten Standorte stieg 2024 die Spitzenmiete um 2%, deutlich moderater als 2023, wo der Anstieg im Mittel 11 % betrug“, erklärt Stefan Imken, Geschäftsführer der Realogis Immobilien Hamburg GmbH.

2023 war eine deutlich steigende Tendenz zu beobachten: 20 der 33 Märkten wiesen eine steigende Spitzenmiete im zweistelligen Prozentbereich auf. „2024 sieht das Bild deutlich anders aus. Elf Märkte weisen Preisabschläge auf, weitere elf stagnieren auf dem Vorjahresniveau und nur elf Märkte weisen Preiszuwächse auf“, so Julian Petri, Geschäftsführer der Realogis Immobilien Frankfurt GmbH.

Im zweistelligen Prozentbereich legen nur noch vier Märkte zu. Die größten Verteuerungen am oberen Ende der Mieten für Neubau-Objekte verzeichneten Bielefeld, Kassel, Erfurt und Regensburg:

• Bielefeld mit Preisaufschlag von 19 % auf 7,00 €/m² (GJ 2023: 5,90 €/m²)
• Kassel mit 17 % auf 6,80 €/m² (GJ 2023: 5,80 €/m²)
• Erfurt mit 13 % auf 6,35 €/m² (GJ 2023: 5,60 €/m²)
• Regensburg mit 13 % auf 7,80 €/m² (GJ 2023: 6,90 €/m²)

Bei Betrachtung der Verteuerung der Top-8-Standorte liegt der Durchschnitt des oberen Wertes für Neubauobjekte bei 3 %. Rückläufig fällt Berlin aus, während Düsseldorf, Köln und das Ruhrgebiet stagnieren.

Erst- und Zweitplatzierten trennen mittlerweile 4,00 €/m²

Teuerster Neubau Logistikstandort nach Spitzenmietpreis am oberen Ende der Spanne ist weiterhin die Region München mit 13,00 €/m². Binnen zwölf Monaten hat sich der Mietpreis von 12,00 €/m² um 8 % verteuert.

„Auf Platz zwei folgt der Markt Stuttgart mit 9,00 €/m², der kommend von Platz 8 Ende 2023 mit 8,20 €/m² sechs Ränge gut gemacht hat und eine Verteuerung um 10 % verzeichnet“, so Joel Adam, Geschäftsführer der Realogis Immobilien Stuttgart GmbH.

„2024 hat der Tabellenführer München erneut seinen Abstand gegenüber dem Zweitplatzierten vergrößert: Während Ende 2023 die Differenz noch bei 3,10 €/m² lag, stiegt sie bis Ende 2024 um 29 % auf 4,00 €/m² an“, kommentiert Nicolas Werner, Geschäftsführer der Realogis Immobilien München GmbH.

Den teuersten Top-Logistikstandort München mit 13 €/m² trennen vom preiswertesten regionalen Standort Zwickau mit 5,40 €/m² mittlerweile 7,60 €/m².

„Die Differenz ergibt sich aus einer Vielzahl von Faktoren wie u.a. Verfügbarkeit von Grundstücken, Grundstückspreise, Genehmigungskosten, Aufschläge beispielsweise für Brownfield-Entwicklungen, Finanzierungsbedingungen und Verfügbarkeit von Objekten sowie Objektbeschaffenheit und -ausstattung“, erklärt Bülent Alemdag, Geschäftsführer der Realogis Immobilien Düsseldorf GmbH.

An dritter Stelle liegt Nürnberg mit 8,90 €/m², was eine Seitwärtsbewegung und einen Abstieg um einen Rang darstellt, gefolgt von Augsburg mit 8,50 €/m² mit einer ebenfalls lateralen Entwicklung des Preisniveaus.

Düsseldorf und Hamburg sind zusammen die fünftteuersten Märkte mit unveränderten 8,25 €/m², sie waren im Vorjahr ebenfalls schon gleichteuer und steigen einen Rang auf.

Auf dem siebten Platz rangiert Berlin mit 8,20 €/m², kommend von 8,60 €/m² liegt hier ein Preisrückgang des oberen Wertes der Spanne für Neubauten in Höhe von 40 Cent bzw. -5 % vor (Abstieg um 4 Platzierungen).

Frankfurt folgt zusammen mit Ingolstadt mit 8,10 €/m² knapp hinter Berlin auf einem geteilten achten Rang. Während Frankfurt eine Verteuerung um 3 % und einen Aufstieg um zwei Plätze verzeichnet (GJ 2023: Rang 10 mit 7,90 €/m²), musste Ingolstadt, kommend von 8,30 €/m², einen Preisrückgang um 2 % hinnehmen (Abstieg um 3 Plätze).

Auf dem 10. Platz rangieren mit einer Spitzenmiete von 8,00 €/m² Köln (preisliche Seitwärtsbewegung, Abstieg um einen Rang), Ulm (Preisanstieg von 7 % und Aufstieg um 5 Positionen, GJ 2023: 7,50 €/m²) und Hannover (GJ 2023: 7,50 €/m², Preisanstieg von 7 % vor, Aufstieg um 5 Positionen).

Das Ruhrgebiet stellt unter allen Top-8 Standorten Deutschlands mit 7,75 €/m² in der Spitze für Neubauten weiterhin den günstigsten Markt dar. Kommend von 7,25 €/m² zum Jahresende 2023 liegt hier ein Preisanstieg um 7 % vor. Dies führt allerdings nicht zu einer Rangveränderung: Das Ruhrgebiet befindet sich weiterhin auf dem 17. Platz und somit im Mittelfeld aller 33 Märkte.

Teuerste nördliche Märkte außerhalb der Top-8 Standorte: Hannover, Bielefeld und Braunschweig:

• Hannover erreicht mit einer Miete von 8,00 €/m² einen Platz in den Top 10 Märkten nach Spitzenmietpreis für Neubauobjekte und verzeichnet eine Steigerung um 7 % (GJ 2023: 7,50 €/m²). Damit verbessert sich der Markt um 5 Ränge auf Platz 10.
• Bielefeld erzielt mit 19 % die stärkste Mietsteigerung aller betrachteten Märkte. Die Miete steigt von 5,90 €/m² auf 7,00 €/m², was einen erheblichen Sprung um 11 Ränge auf Platz 19 zur Folge hat.
• Auch Braunschweig verteuert sich spürbar: Mit 6,75 €/m² beträgt der Anstieg 9 % (vorher 6,20 €/m²). Aufstieg um 3 Ränge auf Platz 22.

„Insgesamt zeigen sich die teuersten regionalen norddeutschen Standorte mit weiterem Mietpreiswachstum. Dies spiegelt sich auch in teils deutlich höheren Platzierungen als im Vorjahr wider. Die Preissteigerungen liegen hauptsächlich begründet in den hohen Grundstückskaufpreisen in der Vergangenheit und den noch stark erhöhten Baukosten zu Baubeginn“, kommentiert Christian Beran, Geschäftsführer der Realogis Immobilien Deutschland GmbH.

Teuerste östliche Märkte außerhalb der Top-8 Standorte: Leipzig, Erfurt und Dresden:

• Auf Platz 24 befindet sich Leipzig mit 6,50 €/m² (Preissenkung um 10% kommend von 7,25 €/m² bzw. Rang 17) – Abstieg um 7 Ränge
• Auf Platz 28 befindet sich Erfurt mit 6,35 €/m² (Verteuerung um 13% kommend von 5,60 €/m² bzw. Rang 33) – Aufstieg um 5 Ränge
• Auf Platz 29 befindet sich Dresden mit 6,00 €/m² (Preissenkung um -3% kommend von 6,20 €/m² bzw. Rang 25) – Abstieg um 4 Ränge

„Die ostdeutschen Märkte wiesen 2024 besonders deutliche Preisabschläge auf. Mit Ausnahme von Erfurt mussten alle ostdeutschen Märkte außerhalb der Top-Standorte rückläufige Preise hinnehmen. Einerseits sind die Baukosten gesunken, nachdem sie im Jahr 2023 noch als zentraler Treiber für steigende Mietpreise verantwortlich waren. Andererseits ist die Nachfrage stark zurückgegangen. Die aktuelle Entwicklung könnte somit für Mietinteressenten neue Verhandlungsspielräume eröffnen“, so Christian Beran.

• Allen voran Leipzig: -10 % auf 6,50 €/m² (GJ 2023: 7,25 €/m²)
• Zwickau: -10 % auf 5,40 €/m² (GJ 2023: 6,00 €/m²)
• Magdeburg: -9 % auf 5,65 €/m² (GJ 2023: 6,20 €/m²)
• Halle: -5 % auf 5,70 €/m² (GJ 2023: 6,00 €/m²)
• Dresden: -3 % auf 6,00 €/m² (GJ 2023: 6,20 €/m²)

Teuerste südliche Märkte außerhalb der Top-8 Standorte: Nürnberg, Augsburg und Ingolstadt

• In Nürnberg bleibt der Mietpreis für Neubau-Logistikflächen stabil bei 8,90 €/m² und belegt Platz 3 (Abstieg um einen Platz).
• Auch in Augsburg hat sich der Preis bei 8,50 €/m² nicht verändert, was weiterhin Platz 4 sichert.
• In Ingolstadt ist der Mietpreis von 8,30 €/m² auf 8,10 €/m² gesunken, was einen Rückgang von rund 2 % bedeutet (Abstieg um drei Plätze).
  

Damit zählen Nürnberg, Augsburg und Ingolstadt wie im Vorjahr zu den zehn Logistikmärkten mit dem höchsten Mietniveau für Neubau-Logistikimmobilien in Deutschland.

Über alle Märkte hinweg günstigste Märkte für Neubauten: Magdeburg, Hof und Zwickau

• Magdeburg befindet sich auf Rang 31 mit 5,65 €/m² (GJ 2023: 6,20 €/m²); Preisrückgang um 9 % und Abstieg um 6 Plätze
• Hof ist weiterhin auf dem vorletzten Rang bzw. weiterhin zweitgünstigster Markt mit 5,50 €/m² (GJ 2023: 5,70 €/m²); Preisrückgang um 4 %
• Zwickau ist der günstigste Markt mit 5,40 €/m² (GJ 2023: 6,00 €/m²), der Preisrückgang liegt bei 10 %; Abstieg um 5 Positionen

Höchste Preisabschläge auf den oberen Wert der Spanne für Neubauten: Leipzig, Zwickau, Magdeburg und Dingolfing

• Leipzig: -10 % auf 6,50 €/m² (GJ 2023: 7,25 €/m²)
• Zwickau: -10 % auf 5,40 €/m², (GJ 2023: 6,00 €/m²)
• Magdeburg: -9 % auf 5,65 €/m² (GJ 2023: 6,20 €/m²)
• Dingolfing: -5 % auf 7,30 €/m² (GJ 2023: 7,70 €/m²)

Spielraum für obere und untere Mietpreisspannen für Logistikneubauten

Je nach unterschiedlichen Kriterien wie Lage und Ausstattung zeigt die Realogis Mietpreiskarte den oberen und unteren Wert der Mietpreisespanne für Neubauten an.

„Große Mietpreisspannen können ein Indiz für eine differenzierte Produktpalette sein, die sich beispielsweise in der Objektbeschaffenheit, Ausstattung sowie Mikrolage unterscheidet, und dafür, dass es größere Verhandlungsmöglichkeiten für die Nutzer gibt. Geringe Mietpreisspannen zeigen hingegen auf, dass Angebotsmieten für Neubauten insgesamt eng beieinander liegen. Das kann daran liegen, dass die Produktpalette homogener ist und sich nicht ausreichend unterscheidet, um größere Preisunterschiede abrufen zu können und dass Verhandlungsmöglichkeiten für die Nutzer eingeschränkter sind“, so Alexander Ego, Geschäftsführer der Realogis Immobilien Berlin GmbH.

Am deutlichsten lagen der untere und obere Wert der Mietpreisspanne für Logistik-Neubauobjekte im Münchener Markt auseinander, dahinter folgen Berlin, Stuttgart, Hannover und Augsburg:

• München: Zwischen dem unterem und oberen Wert liegen 4,00 €/m², was einer Zunahme von 33 % zum Vorjahr entspricht (GJ 2023: 3,00 €/m²).
• Berlin: wies im Vorjahr noch die höchste Spannbreite in Höhe von 3,10 €/m² auf, aktuell sind es noch 2,50 €/m² (-19 %)
• Stuttgart: Zuwachs um deutliche 80 % auf 1,80 €/m² (GJ 2023: 1,00 €/m²)
• Hannover und Augsburg liegen beide bei 1,50 €/m² (Hannover: +25 %, kommend von 1,20 €/m²; Augsburg: stagnierend)
  

Am engsten lagen hingegen unterer und oberer Wert der Mietpreisspanne für Logistikneubauobjekte in Dresden, Hamburg, Zwickau und Wolfsburg zusammen (überall weniger als einen Euro pro Quadratmeter):

• Dresden: 0,60 €/m² (ein Zuwachs von Faktor 6, zuvor waren es lediglich 0,10 €/m²)
• Hamburg: 0,50 €/m² (ein Rückgang von 33 %, ausgehend von 0,75 €/m² ist hier die Spannbreite weiter zusammengeschrumpft)
• Zwickau und Wolfsburg folgen mit jeweils 0,40 €/m²

• Zwickau: Verdoppelung kommend von 0,20 €/m²
• Wolfsburg wies zuvor keinerlei Spannbreite auf, unterer und oberer Wert waren bezogen auf Logistikneubauten identisch, somit Zuwachs um absolut 0,40 €/m²

^{* die gesamte Analyse von Realogis basiert nicht auf der Auswertung von Web-Angeboten, sondern auf tatsächlichen, tagesaktuellen Angebotsmietpreisen}

^{** Neubauimmobilien für die Logistik laut der Definition von Realogis eine Hallenhöhe von mindestens 10 Metern, großzügige Andienungszonen, min. 1-2 Tore pro 1.000 m² Hallenfläche sowie effiziente Beheizungssysteme und Sprinkleranlagen.}