Mangelnde Flächenoptionen prägen Hamburger Büromarktgeschehen
• Robert C. Spies registriert im ersten Quartal 2025 einen Büroflächenumsatz von 95.000 m²
• Vermehrte Vertragsverlängerungen aufgrund stark fehlender Flächenalternativen
• Ausblick 2025: Öffentliche Hand agiert zurückhaltender als im Vorjahr
Der Hamburger Markt für Büroflächenvermietung erzielte im ersten Quartal 2025 einen Flächenumsatz von 95.000 m², der auf dem Niveau des Vorjahres liegt. „Aufgrund des geringen Angebots an attraktiven Neubauflächen verlängern viele Unternehmen ihre Mietverträge“, berichtet Gordon Beracz, Leiter für Büroflächenvermietung bei Robert C. Spies in Hamburg. Diese Vetragsverlängerungen sind nicht im Flächenumsatz enthalten, ebenso keine erfolgten Untervermietungen oder Eigennutzerabschlüsse. „Insgesamt beeinflussen gesamtwirtschaftliche Unsicherheiten die Marktentwicklung und sorgen für eine gewisse Zurückhaltung bei Anmietungsentscheidungen“, ergänzt Beracz. Dennoch hat sich in den letzten Wochen eine leicht anziehende Dynamik abgezeichnet, die sich voraussichtlich im zweiten Quartal positiv auf die Flächenumsätze auswirken wird.
Mieter setzen weiterhin auf hohe Flächenqualität
Aufgrund rückläufiger Neubauentwicklungen, langwieriger Genehmigungsverfahren und hoher Anforderungen der Banken an Vorvermietungsquoten liegt der Fokus stark auf Bestandsimmobilien. Neubauten sind selten, nur vereinzelt gibt es Revitalisierungen. „Eine Belebung der Projektpipeline wäre wünschenswert, da der Hamburger Büromarkt traditionell von spekulativen Neubauten lebt“, sagt Gordon Beracz. Der bisher erzielte Flächenumsatz wurde daher vorrangig in Bestandsgebäuden realisiert. Die Nachfrage bleibt hoch, aber selektiv. Besonders gefragt sind Flächen, die sowohl in Lage, Zustand als auch im Ausstattungsstandard eine hohe Qualität aufweisen. In den Toplagen sind solche Objekte kaum verfügbar.
Steigende Anzahl an Vertragsverlängerungen
Die Anzahl der Vertragsverlängerungen hat deutlich zugenommen – insbesondere bei Flächen ab 1.000 m², da viele Mieter auf neue Projektentwicklungen warten. „Das Interesse an langfristigen Mietverträgen nimmt wieder zu, ebenso die Verbindlichkeit der Mieter“, beobachtet der Büroimmobilienspezialist. Unternehmen mit einer strategischen Flächenplanung sichern sich bereits jetzt Projekte, die erst ab 2026 fertiggestellt werden.
Die Durchschnittsmiete ist aufgrund der Angebotsknappheit im Neubausegment im ersten Quartal um 70 Cent gestiegen und liegt aktuell bei 20,50 EUR/m². Die Spitzenmiete bleibt mit 32,50 EUR/m² stabil auf hohem Niveau. „Zukünftige Projektentwicklungen dürften eine neue deutlich höhere Spitzenmiete definieren“, prognostiziert Beracz.
Weiterhin viele Untervermietungen
Kleinere Büroflächen werden weiterhin zunehmend untervermietet. Dies trägt zu einer steigenden Untervermietungsquote und Leerstand bei, der mittlerweile 4,9 Prozent erreicht hat. Dieser „Markt im Markt“ führt dazu, dass vermietete, aber ungenutzte Flächen einen verdeckten Leerstand darstellen.
Ausblick 2025
Für das Jahr 2025 wird ein Gesamtflächenumsatz zwischen 320.000 und 370.000 m² erwartet. Die Nachfrage bleibt dynamisch und verschiebt sich aktuell zunehmend von der HafenCity in Richtung City. Nach großen Anmietungen im Vorjahr agiert die öffentliche Hand nun zurückhaltender.
