Erholung am Immobilieninvestmentmarkt Deutschland setzt sich weiter fort

• Transaktionsvolumen legte im ersten Quartal 2025 im Vergleich zum Vorjahr um 17 Prozent auf 7,4 Milliarden Euro zu
• Investmentmarkt stark getrieben durch ein fulminantes erstes Quartal im Wohnsegment
• Büroimmobilien dank des Verkaufs des Upper West in Berlin auf Rang 2 (Vorjahreszeitraum Platz 4)
• Großvolumige Transaktionen waren für knapp 40 Prozent des Transaktionsvolumens verantwortlich
• Immobilienrenditen im Prime-Segment stabilisieren sich weiter

Im ersten Quartal 2025 verzeichnete der Immobilieninvestmentmarkt Deutschland ein Transaktionsvolumen von 7,4 Milliarden Euro, was gegenüber dem Vorjahreswert einem Anstieg um 17 Prozent entspricht. Insgesamt gab es im ersten Quartal 2025 zehn Großtransaktionen mit zusammen knapp 2,85 Milliarden Euro: drei Transaktionen über jeweils mehr als 100 Millionen Euro im Wohnsegment und sieben im gewerblichen Segment; darunter die Übernahme des Upper West in Berlin durch den deutschen Familienkonzern Schoeller. Während das Volumen von Einzeltransaktionen stabil blieb, legten Portfoliotransaktionen um 73 Prozent auf 2,6 Milliarden Euro zu. Rückläufig war der Anteil des Investitionsvolumens, das auf die Top-7-Städte entfiel – um zwölf Prozentpunkte auf 35 Prozent. Das sind die Ergebnisse einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.

„Trotz aller geopolitischen Unwägbarkeiten und der jüngsten verschärften Disruptionen beim Welthandel war der Auftakt am deutschen Investmentmarkt recht positiv. Der positive Impuls der Jahresendrallye 2024 hat sich im ersten Quartal fortgesetzt“, sagt Kai Mende, CEO von CBRE in Deutschland.

Einheimische Investoren waren weiterhin aktiver als internationale Anleger. Letztere steigerten ihr investiertes Kapital jedoch im Vorjahresvergleich um 35 Prozent, unter anderem durch große Wohnzukäufe und durch Akquisitionen über Asset- und Fondsmanager, die für ihre Kunden ihr Engagement am deutschen Immobilieninvestmentmarkt auf- beziehungsweise ausbauen. Neben Investoren aus dem europäischen Ausland waren insbesondere nordamerikanische Anleger am deutschen Markt aktiv.

Zinsentwicklung spricht für den Immobilieninvestmentmarkt

„Die Zinsentwicklung kann einen großen Einfluss auf den Immobilieninvestmentmarkt ausüben. Entscheidend sind die neben den möglichen anstehenden Zinsentwicklungen auch die Renditen am langen Ende der Zinsstrukturkurve. In der kurzen Frist dürfte die EZB die Leitzinsen weiter senken, um damit zusätzliche Wachstumsimpulse für die Wirtschaft in der Eurozone zu setzen. Auch an den Kapitalmärkten stellt sich aktuell ein für den Immobiliensektor wieder günstigeres Niveau ein. Nachdem die Rate für den Fünf-Jahres-Euro Swap infolge der Ankündigung des Sondervermögens der Bundesregierung kurzfristig über der 2,5-Prozent-Marke lag, gaben die Finanzierungszinsen mittlerweile um knapp 30 Basispunkte nach. Und auch bei der „risikolosen“ Benchmarkrendite, die vor Kurzem noch bei 2,9 Prozent lag und damit den schärfsten Anstieg seit der Wiedervereinigung verzeichnen musste, stellt sich wieder eine gewisse Beruhigung bei der Rendite für die zehnjährige Bundesanleihe ein, die aktuell unter 2,6 Prozent liegt und damit für kalkulierbarere Investments in Immobilien sorgt. Sollte es infolge des milliardenschweren fiskalischen Impulses zu tendenziell steigenden Inflationsraten kommen, könnten inflationsindexierte Immobilien entsprechend profitieren“, erklärt Dr. Jan Linsin, Head of Research bei CBRE in Deutschland.

Die Nettoanfangsrenditen für Prime Office (4,96 Prozent im Schnitt der Top-7-Märkte) und 1a-Geschäftshäuser blieben im Verlauf des ersten Quartals in den Top-Lagen (4,64 Prozent) sowie im Logistiksektor an allen Standorten gegenüber dem Jahresende 2024 stabil. Lediglich bei lebensmittelgeankerten Fachmarktzentren und bei Lebensmittelmärkten gab es eine leichte Renditekompression. 

Wohnen vor Büro

Das Plus des Transaktionsvolumens wurde signifikant durch Investments in Wohnimmobilien getrieben – die deutlich stärkste Assetklasse, deren Volumen sich mit knapp 2,2 Milliarden Euro gegenüber dem ersten Quartal 2024 fast verdreifacht hat. Im Gewerbesegment gab es hingegen einen Rückgang des Transaktionsvolumens um sieben Prozent auf 5,2 Milliarden Euro. Davon entfielen knapp 1,4 Milliarden Euro auf Büroimmobilien (knapp unter dem Niveau des Vorjahreszeitraums), dicht gefolgt von Einzelhandel mit gut 1,3 Milliarden Euro und Lager- und Logistikimmobilien mit knapp 1,2 Milliarden Euro. Deutliche Zuwächse gab es bei Betreiberimmobilien aus dem Gesundheits- und Pflegesektor mit 651 Millionen Euro sowie im Hotelsektor mit 359 Millionen Euro und bei Grundstücken mit 258 Millionen Euro.

Ausblick auf 2025

„Für den weiteren Jahresverlauf zeichnet sich eine Fortsetzung der positiven Dynamik der vergangenen sechs Monate ab. Im Gesamtjahr ist am deutschen Immobilieninvestmentmarkt ein Transaktionsvolumen von mindestens 40 Milliarden Euro möglich – das zeigt die gut gefüllte Vermarktungspipeline“, erwartet Mende. „Der neue Zyklus bietet Chancen für Investoren – jedoch dürfte ein ‚kaufen, kurz halten und schnell weiterverkaufen‘ nur in den seltensten Fällen eine erfolgversprechende Strategie darstellen. Aufgrund der vielen Transformationsbedürfnisse ist ein aktives Assetmanagement essenziell für den Erfolg.“

„Angesichts der unsicherer werdenden weltweiten wirtschaftlichen Lage, können deutsche Immobilien wieder zum ‚save-haven‘ für Investoren werden – vor allem, wenn die neue Bundesregierung wichtige Reformen anstößt und es gelingt, die für die Infrastruktur und die Verteidigung vorgesehenen Gelder zielgerichtet einzusetzen und damit, das Wirtschaftswachstum anzukurbeln und auf lange Sicht die notwenigen Maßnahmen zu ergreifen, um ein nachhaltig tragfähiges Wirtschaftsmodell zu etablieren“, erläutert Linsin.

Investmenttransaktionsvolumen in Deutschland (Gewerbe- und Wohnimmobilien insgesamt, ohne anteilige Übernahmen von Unternehmensanteilen)