Analyse von syte und PriceHubble: Aufstockungen bieten Potenzial für 3.000 neue Wohnungen in München
München gehört zu jenen deutschen Städten, die am stärksten vom Wohnungsmangel betroffen sind. Aktuell fehlen der Stadt rund 10.000 Wohnungen, wobei Neubauprojekte schleppend vorangehen. Eine Besserung kann durch gezielte Aufstockung von Bestandsgebäuden erreicht werden. Welches Potenzial derartige Maßnahmen in München bieten, hat das Münsteraner PropTech syte gemeinsam mit dem Anbieter für KI-Datenlösungen PriceHubble analysiert.
Für die Berechnung des Aufstockungspotenzials wurden Bestandsgebäude mit Flachdach oder geringer Dachneigung identifiziert, die ein oder mehrere Geschosse weniger aufweisen als Nachbarbebauungen. Zudem wurden nur Gebäude mit weniger als sieben Geschossen einbezogen, um bei einer Aufstockung nicht in die Hochhausrichtlinie zu fallen. Aus den Ergebnissen der Analyse geht hervor, dass durch gezielte Aufstockung und Nachverdichtung 150.196 m² Wohnraum in München geschaffen werden könnten. Ausgehend von einer Fläche von 50 m² entspricht das ca. 3.000 neuen Wohnungen – eine effiziente Lösung zur Entlastung des angespannten Wohnungsmarktes der bayerischen Hauptstadt.
Insbesondere im Verhältnis zur Stadtgröße ist das Nachverdichtungs- und Aufstockungspotenzial in München groß. Eine gemeinsame Analyse aus 2023 von syte, PriceHubble, LiWooD und PROBIS ergab, dass in Berlin durch Bestandsoptimierung bis zu 8.000 neue Wohnungen geschaffen werden könnten. Vergleicht man die beiden Städte, zeigt sich, dass Berlin etwa dreimal so groß ist wie München, aber nur etwa 2,7-mal so viele neue Wohnungen erschließen würde. München bietet damit pro Quadratkilometer ein noch größeres Potenzial für neue Wohneinheiten. „Unsere Analyse zeigt, dass München ein enormes Potenzial für Nachverdichtung bietet. Durch gezielte Aufstockungen können wir wertvollen Wohnraum in der Stadt schaffen, ohne neue Flächen zu versiegeln“, erklärt Matthias Zühlke, Mitgründer und Geschäftsführer von syte.
Rückenwind erhält dieses Potenzial auch aus der Landespolitik: Laut aktueller Daten des Bundesbauministeriums werden jährlich rund 320.000 neue Wohnungen benötigt, um der Wohnraumknappheit in Deutschland entgegenzuwirken. Mit der zum 1. Januar 2025 in Kraft getretenen Novelle der Bayerischen Bauordnung setzt Bayern als Bundesland zudem gezielt auf Aufstockung und Nachverdichtung als Teil der Lösung – ein deutliches Signal für mehr Wohnraumschaffung im Bestand.
Voraussetzung, um in Großstädten wie München die Bestände gezielt weiterzuentwickeln und versteckte Potenziale aufzudecken, ist die Verfügbarkeit und digitale Verknüpfung von Daten. Matthias Zühlke betont: „Ohne datenbasierte Analysen bleiben viele dieser Potenziale im Bestand unsichtbar. Erst digitale Lösungen machen sichtbar, wo Aufstockung wirklich möglich und wirtschaftlich sinnvoll ist. Gerade deshalb braucht es neben politischen Reformen auch einen digitalen Wandel in der Immobilienbranche”. Christian Crain, Regional Director DACH & CEE bei PriceHubble, ergänzt: „Künstliche Intelligenz eröffnet völlig neue Möglichkeiten, versteckte Potenziale in der Stadtentwicklung sichtbar zu machen. Unsere datengetriebenen Analysen zeigen, wo Aufstockung und Nachverdichtung wirtschaftlich und baulich realisierbar sind. Gerade in angespannten Wohnungsmärkten wie München kann der gezielte Einsatz von KI dazu beitragen, bestehende Flächen effizienter zu nutzen und neuen Wohnraum zu schaffen – ohne zusätzliche Flächenversiegelung.”
