Positives Ergebnis auf dem Berliner Industrie- und Logistikimmobilienmarkt
Fokus der Nutzer auf kleinteiligen Flächen / Produzierendes Gewerbe mit einem Anteil von 62 Prozent größte Nutzergruppe / Durchschnittsmiete wächst stärker als Spitzenmiete
Zum Ende des ersten Quartals 2025 generierte der Berliner Industrie- und Logistikimmobilienmarkt einen Flächenumsatz von rund 85.200 m², was einem Anstieg um 57 Prozent im Vergleich zum Vorjahr entspricht. Der Fünfjahresdurchschnitt wurde hingegen um rund 19 Prozent verfehlt.
Endre Rebák, Head of Industrial & Logistics bei Colliers in Berlin: „Der Berliner Logistikimmobilienmarkt startete das Jahr 2025 dank einiger großvolumiger Abschlüsse mit einem sehr starken Ergebnis. Verglichen mit den beiden letzten Jahren indiziert dies eine Marktbelebung. Dabei waren die drei größten Abschlüsse bereits für zwei Drittel des gesamten Flächenumsatzes verantwortlich. Marktrelevante Eigennutzerabschlüsse wurden nicht registriert.“
Großabschlüsse dominieren Flächenumsatz im Umland
Nachdem der Großteil des Flächenumsatzes im letzten Jahr im Stadtgebiet stattfand, haben vereinzelte großflächige Vermietungen über 10.000 m² dafür gesorgt, dass 87 Prozent des Flächenumsatzes im Berliner Umland umgesetzt wurden. Fokus der Nutzer lag vor allem auf dem kleinteiligen Flächensegment bis 3.000 m². Über die Hälfte aller Abschlüsse wurden in diesem Bereich getätigt, waren jedoch lediglich für 14 Prozent des Flächenumsatzes verantwortlich. Bei Betrachtung der Anzahl der Abschlüsse ist die Verteilung zwischen Stadtgebiet und Umland ausgeglichen. Die größte Anmietung fand dabei im Teilmarkt Umland-Ost statt, wo ein Automobilunternehmen über 30.000 m² im Neubau anmietete. Zweitgrößter Abschluss war eine Anmietung im Teilmarkt Umland-Nord in Bernau bei Berlin. Dort mietete ein Handelsunternehmen rund 15.000 m², ebenfalls im Neubau, an.
Stärkste Nutzergruppe zum Ende des ersten Quartals 2025 bildeten Unternehmen aus dem Produzierenden Gewerbe mit einem Anteil von rund 62 Prozent am Flächenumsatz, gefolgt von Handelsunternehmen mit 28 Prozent und Logistikdienstleistern mit 5 Prozent.
„Berlin ist die Hochburg der Handelsunternehmen. Dass Unternehmen aus dem Produzierenden Gewerbe nun stärkste Nutzergruppe in der Region sind, lag vor allem an dem großen Abschluss im Umland-Ost. Handelsunternehmen sind weiterhin stark vertreten und haben mit 40 Prozent die meisten Vermietungen in Berlin getätigt“, ergänzt Rebák.
Durchschnittsmiete wächst stärker als Spitzenmiete
Zum Ende des ersten Quartals lag die Spitzenmiete in der Logistikregion Berlin bei 8,30 Euro pro m² und ist im Vergleich zum Vorjahr um 5 Prozent gestiegen. Die Durchschnittsmiete wies mit 7 Prozent sogar ein höheres Wachstum auf und liegt derzeit bei 7,50 Euro pro m². Die kalkulierte Spitzenmiete im Umland hat sich zunächst bei 6,50 Euro pro m² stabilisiert, obwohl es vereinzelt Anmietungen oberhalb dieses Mietniveaus gab. Die Spitzenmiete im Stadtgebiet wies mit 8,30 Euro pro m² ein leichtes Wachstum von einem Prozent im Vergleich zum Vorjahr auf.
„Wir erwarten, dass bis Ende des Jahres weitere Anmietungsoptionen auf der Angebotsseite, auch in Form von Untermietflächen, auf den Markt kommen, sodass dem Berliner Markt über 400.000 m², vor allem im Umland, zur Verfügung stehen. Gleichzeitig hat sich die Nachfrage auf einem stabilen Niveau eingependelt und wir sehen, dass Flächenanfragen immer konkreter werden. Daher rechnen wir bis Ende des Jahres mit einem Flächenumsatz auf dem Niveau von 2023 und somit über 300.000 m²“, bemerkt Rebák.
Investmentmarkt vorerst ruhig
Nach Ablauf des ersten Quartals 2025 verzeichnete der Berliner Industrie- und Logistikimmobilienmarkt ein Transaktionsvolumen von rund 26 Millionen Euro. Im Vergleich zum Vorjahr entspricht dies einem Rückgang um 61 Prozent.
„Der Standort Berlin profitiert von seinem Hauptstadtbonus und ist vor allem für ausländische Investoren interessant. Insgesamt bleibt Logistik der Investorenliebling, aber der Vermietungsmarkt wird zum Prüfstein für viele Investments. Für den deutschen Investmentmarkt sehen wir, dass sich zurzeit mehrere Portfolio-Transaktionen in der Vorbereitung befinden, die das Transaktionsgeschehen besonders in Q2 und Q3 befeuern werden“, Rebák abschließend.
