1. Quartal 2025: Frankfurter Büromarkt startet mit zwei Großdeals lebhaft ins neue Jahr
Der Frankfurter Bürovermietungsmarkt startete fulminant in das Jahr 2025. Im ersten Quartal 2025 wurde mit rund 202.700 m² und 135 Verträgen schon mehr als halb so viel Fläche umgesetzt wie im gesamten sehr schwachen Jahr 2024. Die Großanmietung der Commerzbank im Projekt CBT – Central Business Tower im Frankfurter Bankenviertel über rund 73.000 m² war der mit Abstand größte Deal der letzten Jahre. „Der letzte Mega-Deal in dieser Größenordnung war die Anmietung der Deutschen Bahn im Silberturm über rund 72.000 m² im ersten Quartal 2009“, sagt Kevin T. Nguyen, Geschäftsführer bei blackolive. Ebenfalls die Deutsche Bahn mietete im Rekordjahr 2017 in Summe fast 85.000 m² Fläche in verschiedenen Objekten an. In den letzten 10 Jahren gab es keinen Einzel-Deal über 50.000 m².
Gutes Ergebnis trotz insgesamt geringerem Flächenbedarf
Das erste Quartal 2025 ist damit in jedem Falle eines der besten ersten Quartale auf dem Frankfurter Büromarkt. Ist damit die Krise auf dem Immobilienmarkt überwunden? Mit einem „Jein“ beantwortet Nguyen diese Frage. Das Jahr 2024 stellte den Tiefpunkt der Entwicklung auf dem Frankfurter Büromarkt dar, im letzten Jahr wurde annährend so wenig Fläche vermietet wie im Jahr 2020, in dem es wegen der beginnenden Pandemie einen mehrmonatigen Lockdown gab. Insofern war fast zu erwarten, dass es 2025 besser werden würde. Einerseits gibt es wieder mehr Bewegung am Markt und in den zentralen Lagen wie dem Central Business District (CBD) werden wieder mehr und größere Abschlüsse getätigt. Andererseits darf dies nicht darüber hinwegtäuschen, dass in den Randlagen mehr Flächen leer stehen. „Die Kluft zwischen dem CBD und den Randlagen wird größer. In Lagen außerhalb des CBDs funktionieren nur noch die Top-Objekte. Ein Beleg dafür ist die zweitgrößte Anmietung am Markt, die ING DiBa, welche sich nach langer Suche nun für ein rund 32.000 m² großes Projekt im Hafenpark-Quartier entschieden hat“, führt Nguyen aus. Der CBD hat unter anderem wegen der Commerzbank-Anmietung einen Anteil von 60 % am Gesamtumsatz, außerdem trug hierzu auch die Anmietung durch White & Case im Central Parx über 10.100 m² in unmittelbarer Nähe zum Opernplatz bei. Der Frankfurter Teilmarkt Ost 1 war unter anderen durch den Großabschluss der ING DiBa mit 20 % beteiligt. Bei allen drei Anmietungen handelt es sich um Projekte. Auch wenn die Banken ihre Mitarbeiter wieder vermehrt ins Büro zurückholen, reduzieren beide Banken ihre Gesamtflächen in Frankfurt, die Commerzbank etwas mehr als die ING DiBa, was in Summe zu fast 50.000 m² negativer Absorption führte. „Es ist aber auf jeden Fall eine Marktbelebung spürbar, wir verzeichnen wieder deutlich mehr und größere Gesuche als in den letzten vier Jahren. Zudem münden immer wieder schon länger andauernde Prozesse in Mietvertragsabschlüsse“, erklärt Nguyen. Fast alle Flächenklassen konnten daher auch Zuwächse gegenüber dem ersten Quartal 2024 verbuchen, besonders deutlich fielen diese mit über 65 % in den Flächenklassen 2.000 m bis 5.000 m² und bei den Großabschlüssen über 10.000 m² aus, lediglich das Flächensegment bis 500 m² verzeichnete nur einen Flächenumsatz auf Vorjahresniveau, die anderen Flächenklassen legten moderat zu.
Finanzplatz Frankfurt bleibt wichtig
Die beiden Großabschlüsse der Commerzbank und der ING DiBa führten unter anderen bei den Finanzdienstleister zu einem Anteil von 58 % am Gesamtumsatz, Beratungsunternehmen und die öffentliche Hand folgten mit weitem Abstand mit 10 % und 8 %. Finanzdienstleister führten die Statistik im ersten Quartal 2025 nicht nur nach Umsatz, sondern auch nach Anzahl (21) der Verträge an, 20 Abschlüsse erzielten Beratungsunternehmen. „Diese Zahlen zeigen, dass Frankfurt als Finanzplatz nach wie vor wichtig ist und bleibt“, kommentiert der blackolive-Geschäftsführer Nguyen das Ergebnis. „Dies wird unter anderem durch die Ansiedlung der AMLA, der EU-Behörde zur Bekämpfung der Geldwäsche im Messeturm untermauert.,“ ergänzt Nguyen.
Flight-to-Quality lässt Mietpreise weiter steigen
Die gehäuften Anmietungen in Projekten und Refurbishments zeigen einmal mehr wie viel Wert die Mieter auf Qualität legen. Dies treibt die Mietpreise zumindest in den Top-Lagen und Top-Objekten weiter nach oben. Die Spitzenmiete ist folgerichtig um 3,00 € auf 50,00 €/m² gestiegen, für die Durchschnittsmiete ging es sogar um 3,30 € auf 28,80 € nach oben. Da die Durchschnittsmiete flächengewichtet ist, trugen die großen Abschlüsse überproportional zu dem Anstieg der Miete bei. Im Frankfurter Teilmarkt Ost 1 war beispielsweise ein starker Anstieg der Durchschnittsmiete auf mehr als 25,00 €/m² zu vermelden. Dies ist neben der großen Projektanmietung der ING auch auf weitere zum Teil auch größere Verträge in qualitative hochwertigen Bestandsgebäuden wie dem Dock 2.0 (Lindleystraße 11) und The Dot (Hanauer Landstraße 166) zurückzuführen. „Außerhalb des CBD sind die Durchschnittsmieten abgesehen von diesen Ausnahmen teils aber sogar leicht rückläufig und auch die Spitzenmiete stagniert teilweise“, ordnet Nguyen das Geschehen ein. Da es trotz steigender Leerstände – auch im CBD – im Prime-Segment zu einer Verknappung der Flächen kommt, ist bei der Spitzenmiete noch Luft nach oben. „Dies zeigt, dass die Lage allein nicht das ausschlaggebende Kriterium ist, auch die langfristige Qualität der Flächen muss stimmen“, ergänzt der blackolive Geschäftsführer. Die Durchschnittsmiete wird im Jahresverlauf voraussichtlich wieder leicht sinken, wenn der Effekt der Großdeals etwas nachlässt.
Leerstand steigt weiter
Der gute Flächenumsatz seit Jahresbeginn hat den Leerstandsanstieg nicht bremsen können, da alle größeren Deals in Projekten oder Refurbishments stattfanden. Besonders krass fiel der Anstieg in Niederrad aus, wo der Leerstand von rund 80.000 m² auf über 200.000 m² stieg. Für knapp 100.000 m² waren drei Objekte verantwortlich, die unterschiedlicher nicht sein könnten: Die Sanierung des Prismas (Hahnstraße 55) befindet sich in den letzten Zügen, die Lyoner Straße 23 kann auf Grund der Insolvenz von Oaktree doch noch interimsweise genutzt werden und das Eurohaus (Lyoner Straße 24-26) sucht weiterhin einen Käufer und könnte zwischenzeitlich im Ist-Zustand vermietet werden. „Während das Prisma sich nun gut für den Markt positioniert hat, sind die beiden anderen Objekte noch in der Findungsphase“, erläutert Nguyen. Aber auch im CBD ist der Leerstand weiter gestiegen, die Leerstandsquote hat sich im letzten Jahr um 1,8-Prozent-Punkte auf 9,2 % erhöht. Besonders stark fiel der Anstieg im Bankenviertel aus, wo gegenüber dem ersten Quartal 2024 nun gut 60.000 m² mehr Fläche kurzfristig zur Anmietung steht. Dies resultiert aus mehreren Objekten, in denen Flächen in den Leerstand fielen, da Mieter auszogen und in anderen Häusern neue Flächen bezogen und/oder Flächen konsolidierten oder reduzierten, beispielsweise im Trianon, Messeturm oder Kastor. Zunahmen zwischen 20 % und über 30 % verzeichneten auch die Teilmärkte City Rand, Frankfurt West und Süd und Frankfurt Ost II. Die Gründe sind vielfältig, teilweise war auch ein Vermietungsstopp wegen einer Neuausrichtung der Objekte ausschlaggebend. Rückgänge zwischen 10 % und fast 50 % gab es in Frankfurt Nord, im Offenbacher Kaiserlei und am Flughafen zu vermelden. Dazu trug die gute Vermietungsleistung 2024 in Bestandsgebäuden wie Opal, Bertramshof, MAC und Neubauten wie FLOW, The Move und LEIQ bei. Umnutzungen in Wohnen gab es in letzter Zeit kaum noch und auch sonst sind Umwidmungen – mit Ausnahme einiger kleinerer Schulnutzungen – ins Stocken geraten, auch da die weitere Entwicklung von Rechenzentren auf Grund der begrenzten Stromkapazitäten limitiert sind. „Es sind neue Ideen gefragt, um dem stark gestiegenen Leerstand zu begegnen, aber diese müssen für Investoren und zukünftige Nutzer auch finanzierbar sein“, resümiert Nguyen.
Sinkende Fertigstellungsvolumina
Lagen die Fertigstellungszahlen in den letzten Jahren noch deutlich über 100.000 m² – 2024 sogar noch bei rund 182.000 m² – sind für 2025 nur noch etwa 128.200 m² und 2026 sogar nur noch knapp 97.000 m² Fläche avisiert. Die Vorbelegungsquote liegt 2025 bei 81 %, 2026 bis jetzt bei 36 %. Darüber hinaus gibt es viele Planungen für Projekte, deren Umsetzung aber aktuell auf Grund der Gesamtgemengelage auf Eis liegen oder/und einer adäquaten Vorvermietungsquote bedürfen, um in den Bau zu gehen. Es befinden sich bis 2027 knapp 300.000 m² im Bau, wovon rund ein Drittel Stand Ende März 2025 vermietet ist. In keinem dieser Objekte stehen mehr als 15.000 m² zur Anmietung. „Diese Zahlen zeigen eindrücklich, dass es eine Diskrepanz zwischen der guten Nachfrage in Projekten und Neubauten und des zu erwartenden Angebots in diesem Bereich gibt“, fasst Kevin Nguyen die Lage der Projektpipeline zusammen. Dies gilt in verschärfter Form für den Central Business District, da sich in diesem Bereich außer dem Fürstenhof in der Gallusanlage 2, in dem ab Anfang 2026 rund 14.200 m² zur Anmietung stehen, keine weiteren Flächen über 5.000 m² im Bau befinden. Neue Flächen in Hochhäusern sind noch spärlicher gesät und in größerem Umfang erst wieder ab 2028 beispielsweise im refurbishten Park Tower erhältlich. Hochhaus-Projekte im erweiterten CBD gibt es einige – bis auf das Gloria, dessen Fertigstellung aber erst für 2029 geplant ist, sind sie jedoch ausschließlich nach Vorvermietung projektiert. Keines der Projekte kann vor 2027/28 fertiggestellt werden.
Ausblick
Nach dem sehr schwachen Jahr 2024 weckt der sehr gute Jahresauftakt Erinnerungen an die „guten alten Zeiten“, dahin kann und wird der Markt aber wohl so schnell nicht zurückkehren. Dies liegt nicht nur daran, dass etwa 115.000 m² alleine durch 3 Unternehmen umgesetzt wurden, sondern auch an dem massiv gestiegenen Leerstand, der kurz- und mittelfristig nicht sinken wird. Eine weitere Zunahme des Leerstands ist nicht ausgeschlossen, da Projekte und Top-Objekte weiterhin im Fokus der Nutzer stehen werden, während ältere Bestandsgebäude es immer schwerer haben, Mieter zu finden. Dies wird auch 2025 weiterhin zu hohen Mietpreisen im CBD führen. Der Flight-to-Quality – Prozess setzt sich fort. Das Jahr 2024 scheint aber den Tiefpunkt des Frankfurter Bürovermietungsmarktes zu markieren und die seit Anfang 2025 erfolgten Mietvertragsabschlüsse und die insgesamt lebendigere Stimmung am Markt deuten auf eine Bodenbildung hin. Allerdings öffnet sich auch die Schere zwischen Premium-Lagen und Randlagen immer weiter. In letzteren funktionieren vor allem qualitativ hochwertige Objekte. „Jeder Eigentümer wird daher gut beraten sein, die Qualität seiner Objekte so gut wie möglich zu steigern, um den hohen Ansprüchen der Nutzer gerecht zu werden“, sagt Kevin Nguyen von blackolive. Gleichzeitig ist es in diesen herausfordernden Zeiten entscheidend mit Augenmaß zu kalkulieren. Es wird aber wichtig sein, eine Lösung für die vielen ungenutzten Gebäude zu finden, neue Wege zu beschreiten. „Ein bisschen Mut täte gut, auch um der Angebotsverknappung im CBD entgegenzuwirken und neue Lösungen für einen sich verändernden Markt zu finden“, ergänzt er. Bis Jahresende ist von einem Umsatz deutlich über dem des Vorjahres auszugehen, aber doch weit von den Rekordjahren 2017 bis 2019 entfernt.
