Abwärtstrend gestoppt – Transaktionsvolumen wächst wieder

• Investitionsklima hellt sich auf – mehrheitlich steigendes Transaktionsvolumen erwartet
• Restrukturierungsthemen prägen die Branche – Finanzierungsumfeld weiterhin komplex
• Wohnimmobilien und Logistik favorisiert – Data Center etablieren sich zunehmend

Nach zwei Jahren mit deutlichen Rückgängen des Transaktionsvolumens (2022: -40 Prozent; 2023: -56 Prozent) hat sich der deutsche Immobilien-Investmentmarkt im Jahr 2024 bei insgesamt 34,9 Milliarden Euro stabilisiert (2023: 29,3 Milliarden Euro) und verzeichnet damit erstmals seit dem Jahr 2021 wieder ein Wachstum. Auch wenn diese Stabilisierung auf niedrigem Niveau geschieht, ist der Abwärtstrend gestoppt. Zum Vergleich: 2021 wurde ein Rekordvolumen von 113,8 Milliarden Euro verzeichnet – geht damit auch eine spürbare Aufhellung des Investitionsklimas einher. Das ist ein Ergebnis des diesjährigen „Trendbarometers Immobilien-Investmentmarkt“, für das EY Real Estate eine Umfrage unter rund 150 am deutschen Immobilienmarkt aktiven Akteuren durchgeführt hat. Ganze zwei Drittel (67 Prozent) von ihnen erwarten auch in diesem Jahr ein steigendes Transaktionsvolumen.

„Der Immobilienmarkt wurde in den zurückliegenden Jahren erheblich in Mitleidenschaft gezogen, so dass die Stabilisierung als positives Signal zu werten ist. Die Abwertungen der Bestände, die erfolgten Zinssenkungen und nicht zuletzt auch die Anpassungsleistungen der Immobilienwirtschaft zeigen Wirkung“, sagt Florian Schwalm, Managing Partner bei EY Real Estate und Autor der Studie. „Der freie Fall ist gestoppt und das Investitionsklima dreht sich langsam, wenn auch trotz zahlreicher weiterhin bestehender Herausforderungen noch lange keine Euphorie angebracht ist.“

Mehr als 80 Prozent der Umfrageteilnehmer schreiben Immobilien wieder eine zunehmende Attraktivität gegenüber alternativen Assetklassen zu und fast 80 Prozent erwarten 2025 eine Zunahme von Portfoliotransaktionen. Auch die Attraktivität des deutschen Immobilienmarkts wird wieder positiver eingeschätzt: 72 Prozent der Befragten verleihen Deutschland als Standort für Immobilien-Investments das Prädikat „attraktiv“ bzw. „sehr attraktiv“ – im Vorjahr waren es nur 58 Prozent. Auch der Anteil derer, die Deutschland als „weniger attraktiv“ einstufen, hat im Vorjahresvergleich von 42 auf nun 28 Prozent deutlich abgenommen.

Restrukturierungsbedarf bleibt auch 2025 herausfordernd

Für Projektentwickler wird die Geschäftslage im Jahr 2025 von fast allen Befragten (96 Prozent) weiterhin als schwierig eingeschätzt. Und auch die bisherigen Zinssenkungen sind aus Sicht von 86 Prozent der Befragten noch kein Befreiungsschlag für die Branche.

„Insgesamt werden auch 2025 Restrukturierungsthemen die Immobilienwirtschaft prägen. Die Tendenz stimmt zwar und man hat sich langsam sortiert, aber das Hausaufgabenheft der Branche ist weiter prall gefüllt“, sagt Paul von Drygalski, Director bei EY Real Estate und ebenfalls Studienautor.

Fast alle Befragten gehen davon aus, dass weitere restrukturierungsbedürftige Immobilien zum Erwerb angeboten werden und 92 Prozent erwarten weitere Insolvenzen in der Bau- und Immobilienwirtschaft. Auch die Refinanzierung von 2025 auslaufenden Anleihen – in der Regel in einer historischen Niedrigzinsphase begeben – wird sich für einige Marktteilnehmer als schwierig erweisen, was weiterhin durch die von Abwertungen aufgezehrten Eigenkapitalpuffer erschwert wird, wie 91 Prozent der Befragten angaben.

Finanzierungsumfeld komplex – hoffnungsvoller Blick auf Kapitalmarktfinanzierungen und Private Debt

Nicht nur Anschlussfinanzierungen bleiben herausfordernd, das Finanzierungsumfeld wird für 2025 auch generell als komplex erachtet: 92 Prozent der Umfrageteilnehmer erwarten auch weiterhin ein angespanntes Umfeld für Development-Finanzierungen. Nur etwas mehr als die Hälfte der Befragten glaubt, dass sich die Anforderungen an Immobilienfinanzierungen im Neugeschäft im Jahr 2025 normalisieren werden. In punkto Risikovorsorge bescheinigt nur etwas mehr als die Hälfte der Befragten den Immobilienbanken eine ausreichende Risikovorsorge.

Dennoch erwartet eine Mehrheit von 65 Prozent der Marktteilnehmer ein wachsendes Neugeschäftsvolumen bei Gewerbeimmobilien. Insbesondere vom Kapitalmarkt und von Private Debt erhofft man sich Entlastung: 85 Prozent der Umfrageteilnehmer gehen davon aus, dass Finanzierungen über den europäischen Kapitalmarkt wieder an Attraktivität gewinnen. Rund zwei Drittel der Befragten erwarten zudem, dass privates Fremdkapital im Jahr 2025 einen Teil der Finanzierungslücken schließen wird.

Wohnimmobilien weiter im Investitionsfokus, Data Center etablieren sich

Auch 2025 liegt die Nutzungsart Wohnen bei 79 Prozent der Befragten im Investitionsfokus. Hier werden teils wieder moderat steigende Preise erwartet – insbesondere für Wohnimmobilien in Top-Lagen nehmen das 78 Prozent der Befragten an. Die Kehrseite der hohen Nachfrage ist allerdings das geringe Angebot, das als Trend auch den Wohnimmobilienmarkt 2025 prägen wird: Aufgrund des Nachfrageüberhangs gehen 92 Prozent der Befragten von einer auf sehr niedrigem Niveau verharrenden oder gar noch weiter sinkenden Mieterfluktuation aus. Ebenfalls 92 Prozent der Befragten bemängeln, dass Potenziale zur Nachverdichtung aufgrund hoher Baukosten und regulatorischer Anforderungen nicht ausgenutzt werden können. Nur etwas mehr als die Hälfte messen der geplanten Einführung der Leitlinie für einfaches und kostengünstiges Bauen („Gebäudetyp E“) Verbesserungspotenzial bei.

„Die Attraktivität von Wohnimmobilien speist sich zu einem gewissen Grad auch aus der Produktknappheit. Es bleibt zu hoffen, dass unter einer neuen Bundesregierung verlässliche Rahmenbedingungen eintreten, die den dringend benötigten Neubau ankurbeln“, sagt Florian Schwalm.

Weiterhin beliebt bleibt auch die Logistik, die 2025 bei 47 Prozent der Befragten im Investitionsfokus steht. Auch hier werden in Prime-Lagen von knapp der Hälfte der Umfrageteilnehmer wieder steigende Preise erwartet. Ebenfalls 47 Prozent der Marktakteure legen den Lebensmitteleinzelhandel bzw. Fachmärkte ins Zentrum ihrer Investitionsziele – gerade im Vorjahresvergleich (42 Prozent) ist hier noch einmal ein Attraktivitätszuwachs spürbar.

Gesundheits- bzw. Life-Science-Immobilien bleiben zum Vorjahr unverändert attraktiv und stehen bei 44 Prozent der Befragten im Fokus. Als Nutzungsart etabliert haben sich zudem Data Center, die 2025 bei 42 Prozent der Marktakteure in den Investitionsfokus gerückt sind – auch wenn die Nutzungsart derzeit noch als Nischenprodukt zu sehen ist.

Büroimmobilien verlieren an Boden, Shopping-Center abgeschlagen

Deutlich an Boden verliert die Nutzungsart Büro: Im vergangenen Jahr lag sie noch bei 54 Prozent der Marktakteure im Fokus – 2025 nur noch bei 42 Prozent. Selbst in guten Lagen erwarten nur noch 23 Prozent der Befragten wieder steigende Preise, in Sekundärlagen gehen mehr als drei Viertel von weiter sinkenden Preisen aus. Mittlerweile werden laut 94 Prozent der Umfrageteilnehmer im Ringen um Bestandsmieter weitreichende Zugeständnisse gemacht. 96 Prozent beobachten vermehrt die mieterseitige Nachfrage nach Optionen, etwa Sonderkündigungsrechte, um flexibler auf künftige Veränderungen zu reagieren. Zudem treiben laut 90 Prozent der Befragten gestiegene Qualitätsanforderungen die Ausbaukosten und Mieten nach oben.

„Büroimmobilien bleiben ein Sorgenkind. Insbesondere Büros abseits zentraler Lagen werden weiter kritisch gesehen und den damit befassten Akteuren wird leider vermutlich noch mehr abverlangt werden, was etwa Bewertungen, Investitionskosten oder Incentives für Mieter anbelangt“, sagt von Drygalski.

Shopping-Center sind lediglich bei 19 Prozent der Befragten im Investitionsfokus. Sie bilden damit das Schlusslicht im Beliebtheitsranking der Assetklassen. Steigende Preise erwartet derzeit kaum jemand – immerhin: Für Shopping-Center in Prime-Lagen wird von zwei Dritteln der Marktakteure ein gleichbleibendes Preisniveau erwartet. Hotelimmobilien bleiben als Betreiberimmobilien ein Spezialthema: Ein Drittel der Befragten legt Business-Hotels in seinen Investitionsfokus. Etwas weniger beliebt (20 Prozent) sind Ferienhotels.