ACCUMULATA und Nuveen sanieren Büroensemble in München
HENN präsentiert Pläne zur energetischen Sanierung des 15.000 m² großen Ensembles mit sieben Häusern. Über 90 % des Volumens bleiben erhalten; Grünflächen, öffentlicher Innenhof ergänzen den Glaskubus.
Eine nachhaltige Transformation steht dem markanten Glasensemble an der Nymphenburger Straße 3 bevor. Das Gebäudeensemble aus dem Jahr 2003, bestehend aus sieben zusammenhängenden Häusern mit rund 15.000 m² Bruttogeschossfläche, wird bei der Modernisierung zu über 90 % erhalten bleiben. Projektentwickler ACCUMULATA und Bauherr Nuveen Real Estate planen, die Liegenschaft in eine grüne, energieeffiziente Zukunft mit lebendigem Quartierscharakter zu führen. Das Architekturbüro HENN hat am Dienstag (25.03.2025) der Stadtgestaltungskommission die Pläne für diese umfassende Modernisierung vorgestellt.
Problemlösung statt Abriss: Nachhaltiges Redevelopment setzt auf Substanzerhalt
Das Gebäudeensemble leidet trotz seines relativ jungen Alters unter gravierenden energetischen Schwächen. „Nach nur 23 Jahren macht die energetische und funktionale Qualität des Bestands eine weitreichende Modernisierung unumgänglich. Die aktuelle Fassade verursacht enorme Wärmeverluste und überhitzt die Räume im Sommer massiv. Hinzu kommt, dass die Fassade undicht ist und allein deshalb innerhalb der nächsten fünf bis sieben Jahre erneuert werden müsste“, erklärt Markus Diegelmann, Geschäftsführer von ACCUMULATA. „Mit unserer Revitalisierung erhalten wir die Struktur des Gebäudes, steigern jedoch gleichzeitig seine Energieeffizienz, Nachhaltigkeit und Zukunftsfähigkeit. Damit führen wir das Ensemble in eine neue Ära – und erhalten die graue Energie, die bereits im Bestand gebunden ist.“
Duales Gestaltungskonzept respektiert städtebaulichen Kontext
Die von HENN entwickelte gestalterische Vision für das Ensemble basiert auf zwei Prinzipien: „Die prägnante Neuinterpretation des Glasturms zur Straße hin und die feinfühlige Integration der rückwärtigen Gebäude in den städtebaulichen und historischen Kontext“, erläutert Fredrik Werner, Partner von HENN. „Wir haben intensiv daran gearbeitet, die notwendigen Anpassungen so zu gestalten, dass sie das Stadtbild respektieren und gleichzeitig einen Mehrwert für die Umgebung schaffen.“
Der markante Glaskubus am Eingang zur Nymphenburger Straße wird in seinem charakteristischen Erscheinungsbild bewahrt und erhält eine energetisch optimierte Fassade. Die rückwärtigen Gebäude erhalten eine neue Identität, die auf die industrielle Brauereigeschichte des Quartiers Bezug nimmt. Im Zuge der Maßnahme werden auch Schwächen der Grundrissgestaltung behoben, um effizientere und besser nutzbare Flächen zu schaffen, da der Bestand die Anforderungen moderner Bürokonzepte nicht
mehr erfüllt. Die Höhenentwicklung bleibt dabei im Einklang mit dem umgebenden Stadtbild. Nach dem Redevelopment wird die Bruttogeschossfläche ca. 18.800 m² betragen.
Landmark mit urbanem Charakter und öffentlichem Mehrwert
Ein wesentlicher Mehrwert für die Öffentlichkeit entsteht durch die Verbesserung der Durchwegung zwischen Nymphenburger Straße und dem Apple Campus. Der bisher kaum genutzte eingeschossige Pavillon im Hof wird abgebrochen und die Gehrechtsfläche neu gestaltet, was die öffentliche Zugänglichkeit und die Aufenthaltsqualität im Quartier deutlich steigert.
„Aus einer aktuell überwiegend leeren, dunklen und anonymen Fläche entsteht ein grüner, warmer, belebter und urbaner Ort mit mehr Identität und räumlicher Vielfalt“, beschreibt David Melis, Director Offices bei Nuveen Real Estate die Transformation. „Die hervorragende ÖPNV-Anbindung mit einem U-Bahn-Zugang direkt vor der Tür sowie die Nähe zum neuen Apple Campus und weiteren Global Playern wie Google schaffen eine attraktive Mikrolage.“ Im Erdgeschoss sind gastronomische Nutzungen vorgesehen, die das Areal zusätzlich beleben und mit der neuen Durchwegung einen öffentlichen Raum entstehen lassen, der nicht nur für die Mieter, sondern auch für die Münchner Bürger erlebbar wird.
Umfassendes Nachhaltigkeitskonzept mit Begrünung und moderner Technik
ACCUMULATA und Nuveen Real Estate verwandeln das energetisch problematische Gebäude in ein zukunftsweisendes, klimafreundliches Ensemble mit erheblich verbesserter ökologischer Bilanz. Zu den Highlights zählen großzügige, begrünte Dachterrassen, die als Erholungsflächen dienen, das Mikroklima verbessern und die Biodiversität im Quartier erhöhen. Diese grünen Oasen eröffnen den Mietern einen beeindruckenden Blick über die Stadt bis zu den Alpen.
Die technische Infrastruktur wird auf den neuesten Stand gebracht: Neben dem bereits vorhandenen Anschluss an das Fernwärmenetz soll das Areal zukünftig einen Fernkälteanschluss erhalten, was optimale Voraussetzungen für eine deutliche Reduktion der CO₂-Emissionen schafft. Intelligente Gebäudeautomationssysteme, die Integration von Photovoltaik-Elementen auf den Dächern und teilweise auch in der Fassade sowie die Umstellung auf Ökostrom komplettieren das Nachhaltigkeitskonzept.
Zukunftsfähige Büroflächen im aufstrebendem Innovations-Hub „München Mitte“
Das Projekt fügt sich in eine Reihe von Büroentwicklungen im aufstrebenden Teilmarkt „München Mitte“ rund um den Hauptbahnhof ein und unterstreicht die Dynamik des Standorts. „Die bestehenden Grundrisse erfüllen nicht mehr die Anforderungen moderner Arbeitswelten – sie sind kleinteilig und ineffizient“, erklärt Diegelmann. „Wir sanieren behutsam, indem wir etwa Stockwerksplatten begradigen und bisherige Gebäudenischen integrieren. Dadurch schaffen wir zeitgemäße, zusammenhängende Büroflächen, ohne den architektonischen Grundcharakter zu verändern.“
Das Ensemble an der Nymphenburger Straße 3 ist ein Bestandsobjekt des paneuropäischen Büro-Venture Cityhold Office Partnership (CHOP), das von Nuveen Real Estate im Auftrag von vier Investoren verwaltet wird. Die 2015 gegründete langfristige Partnerschaft konzentriert sich sowohl auf Kern- als auch auf Value-Add-Büroinvestitionen in Tier-1-Städten in ganz Europa. In Deutschland umfasst das Portfolio des CHOP derzeit Büroimmobilien in Berlin, Hamburg und München.
„Mit unserer Investitionsstrategie setzen wir gezielt auf die Weiterentwicklung erstklassiger Lagen durch energieeffiziente und zukunftsweisende Konzepte“, betont David Melis. „Durch die energetische und gestalterische Erneuerung wird das Objekt Standards für Nachhaltigkeit und Lebensqualität setzen – und damit langfristig wettbewerbsfähig bleiben. Mit dem CHOP setzen wir auf hochwertige, zukunftssichere Büroinvestitionen in Tier-1-Städten in ganz Europa. Diese spannende Projektentwicklung stimmt genau mit unserer Strategie überein.“
Zeitplan und weiteres Vorgehen
Nach der Vorstellung in der Stadtgestaltungskommission am 25. März 2025 soll die vertiefte Planung beginnen. Der Erhalt des Bauvorbescheids wird für das zweite Quartal 2025 erwartet. Die Bauarbeiten sollen zwischen Ende 2027 und 2029 starten, mit einer geschätzten Bauzeit von zwei Jahren. Der Beginn der Arbeiten erfolgt in enger Abstimmung und unter Berücksichtigung der Interessen der Bestandsmieter.
