Aengevelt analysiert leichte Erholung am Büromarkt Berlin

• Aufwärts I: Büroflächenumsatz gegenüber Vorjahreszeitraum gestiegen.
• Aufwärts II: Angebotsreserve wächst.
• Aufwärts III: Spitzenmietniveau steigt weiter

Anziehende Umsatzdynamik

• Nach Analysen von Aengevelt Research erzielte der Berliner Büromarkt im ersten Halbjahr 2024 einen Büroflächenumsatz (inkl. Eigennutzer) von rd. 290.000 m². Gegenüber dem Vergleichszeitraum 2023 (1. Halbjahr 2023: 260.000 m²) bedeutet dies ein Plus von 12 %. Im Vergleich zum Dekadenmittel (Ø 1. Halbjahr 2014 – 2023: 355.800 m² p.a.) sind es -19 %.

Mit diesem Ergebnis teilt sich Berlin zum Halbjahr 2024 den ersten Platz der deutschen Büromärkte mit München (ebenfalls rd. 290.000 m²).

• Für das Gesamtjahr 2024 prognostiziert Aengevelt Research für Berlin angesichts eines traditionell stärkeren zweiten Halbjahres einen Büroflächenumsatz um 600.000 m². Dieses Ergebnis läge rd. 11 % über dem Vorjahresergebnis (2023: rd. 540.000 m²), würde jedoch das Zehnjahresmittel (Ø 2014 – 2023: rd. 792.000 m² p.a.) um rd. 25 % verfehlen.

Angebotsreserve wächst deutlich

• Die kurzfristig verfügbare Angebotsreserve (bezugsfähig innerhalb von drei Monaten) erhöht sich seit 2020 ausgehend von rd. 390.000 m² stetig. Dieser Trend setzt sich fort: Ende Juni 2024 stellt sich das Flächenangebot auf rd. 1.139.000 m² (Ende Juni 2023: 1.002.000 m²). Dies entspricht einer Leerstandsquote von rd. 5,3 % des Gesamtbestandes von derzeit knapp 21,5 Mio. m² Bürofläche.

• Bis Ende 2024 prognostiziert Aengevelt Research eine weitere Erhöhung der Angebotsreserve auf ein Volumen um 1.200.000 m².

Rückläufige Büroflächenfertigstellungen

• Die Fertigstellungen in der Landeshauptstadt zogen in den letzten Jahren deutlich an: 2021 wurden rd. 580.000 m² Bürofläche fertiggestellt, 2022 waren es bereits rd. 750.000 m² und 2023 dann rd. 617.000 m².

• Bis Ende 2024 erwartet Aengevelt Research ein weiterhin hohes Fertigstellungsvolumen von bis zu 700.000 m² neuer bzw. umfassend sanierter Bürofläche. Dieser Wert liegt rd. 308.000 m² (+79 %) über dem mittleren Fertigstellungsvolumen der jüngsten zehn Jahre (Ø 2014 – 2023: 392.000 m² p.a.). Allerdings sind angesichts der aktuellen Marktsituation Verzögerungen bei der Baufertigstellung möglich.

• Bei günstigeren wirtschaftlichen Rahmenbedingungen und entsprechenden Vorvermarktungsquoten sind 2025 Fertigstellungsvolumina auf ähnlichem Niveau möglich.

Weiterer Anstieg des Spitzenmietniveaus

• Ungeachtet einer wachsenden Angebotsreserve hat sich die Spitzenmiete in Berlin bis Ende Juni 2024 gegenüber dem Vorjahreszeitpunkt um rd. 1 % bzw. EUR 0,50 auf EUR 45,-/m² erhöht. Dahinter steht die steigende Nachfrage nach modernen, möglichst ESG-konformen Büroflächen, die in Berlin nach wie vor knapp sind.

• Die mittlere Miete in Citylagen gab gegenüber dem Vorjahreszeitpunkt Ende Juni 2023 (EUR 33,-/m²) deutlich um 12 % auf EUR 29,-/m² nach.

• Bis Ende 2024 prognostiziert Aengevelt Research eine stabile Spitzenmiete von EUR 45,-/m².