Aengevelt analysiert verhaltenen Büromarkt Magdeburg

Herausfordernde Rahmenbedingungen bremsen Marktdynamik

• Nach Analysen von Aengevelt Research erzielte der Büromarkt Magdeburg 2023 einen Büroflächenumsatz (inkl. Eigennutzer) von rd. 12.200 m², der damit unter deutlich dem Vorjahreswert (16.000 m²) und dem Zehnjahresmittel (Ø 2014-2023: rd. 23.700 m² p.a.) bleibt. Hintergrund für diese Entwicklung: Zum einen war der Magdeburger Büromarkt vorrangig von kleinteiligen Büroflächenabschlüssen geprägt. Zum anderen kamen mehrere größerflächige Mietvertragsverhandlungen im hohen vierstelligen Quadratmeter-Bereich nicht mehr in 2024 zum Abschluss. Aengevelt geht davon aus, dass dies im ersten Quartal 2025 erfolgt.

• Entsprechend prognostiziert Aengevelt Research für 2025 ein starkes erstes Quartal und bis zum Jahresende einen anziehenden Büroflächenumsatz um 16.000 m².

Angebotsreserve differenziert sich aus

• Seit Jahren sinkt in Magdeburg kontinuierlich die kurzfristig verfügbare Angebotsreserve (bezugsfähig innerhalb von drei Monaten) und stellt sich Anfang 2025 auf 54.500 m² Bürofläche (Anfang 2024: 58.000 m²). Die Leerstandsquote sank entsprechend bei einem Büroflächenbestand von aktuell rd. 1,06 Mio. m² weiter auf rd. 5,1 % (Anfang 2024: 5,5 %).

• Bis Ende 2025 prognostiziert Aengevelt Research eine weitgehend stabile Angebotsreserve von rd. 55.000 m². Dazu tragen in erheblichem Umfang Flächenoptimierungen bzw. -reduzierungen bei Bestandsmietern in Bezug auf neue Bürokonzepte bei.

Büroflächenfertigstellung mit Perspektive

• Die hohen Fertigstellungsvolumina der Jahre 2020 (12.500 m²) und 2021 (21.000 m²) konnten seitdem nicht mehr erreicht werden (2022: 5.500 m²; 2023: 2.000 m²).

• 2024 wurden lediglich rd. 1.000 m² neue Bürofläche fertiggestellt, 2025 werden es dagegen nach heutigem Kenntnisstand bis zu 24.000 m² sein. Davon entfallen rd. 14.000 m² auf das neue Verwaltungsgebäude der AOK Sachsen-Anhalt, die die Immobilie komplett zur Eigennutzung erstellen. Insgesamt überträfe das Fertigstellungsvolumen 2025 damit deutlich das Dekadenmittel (Ø 2014 – 2023: 6.800 m² p.a.).

Mietpreisniveau steigt

• Die gewichtete Spitzenmiete stellt sich binnen Jahresfrist stabil auf aktuell EUR 14,80/m². Die mittlere Miete in Citylagen ist um 80 Cent von EUR 10,90/m² auf aktuell EUR 11,70/m² gestiegen.

• Angesichts des Nachfrageschwerpunkts auf modernen Büroflächen in Citylagen geht Aengevelt bei gleichzeitig nur geringer Verfügbarkeit bei innerstädtischen, nachfragegerechten Bestandsobjekten für 2025 von einem leicht steigenden Mietniveau aus.