Aengevelt erwartet Baukostensteigerungen durch Novellierung des BauGB
Die Bundesregierung hat zwar auch jüngst wieder erklärt, zur Senkung der Baukosten beizutragen, um endlich den Wohnungsbau zu stimulieren. Der Referentenentwurf des Bundesbauministeriums vom 29.7.2024 birgt indessen das Potenzial für weitere erhebliche Steigerungen der Baukosten. So können die Kommunen auch in Zukunft bei Vorhaben im unbeplanten Innenbereich ergänzende Anforderungen an die Klimaanpassung stellen. Nach Analysen des DIP-Partners Aengevelt unterschätzt das Ministerium die zutreffendenfalls dadurch verursachten Mehrkosten massiv. So ist allein durch diesen Vorschlag eine weitere Baukostensteigerung um rund eine Milliarde Euro pro Jahr zu erwarten.
Der Referentenentwurf sieht vor, dass § 34 Absatz 1 Baugesetzbuch, der Bauvorhaben im unbeplanten Innenbereich regelt, um folgende Bestimmung ergänzt werden soll:
„An Vorhaben nach Satz 1 können ergänzende Anforderungen gestellt werden, die der Klimaanpassung, insbesondere der Vermeidung und Verringerung von erhöhter Hitzebelastung und Schäden aus Starkregenereignissen, dienen. […]“
Bei derartigen Anpassungsmaßnahmen, die über die Versickerungspflicht für normale Niederschläge hinausgehen, kann es sich laut Aengevelt Research beispielsweise um folgende Auflagen handeln: Pflanzen von Bäumen, um Gebäude und Bodenflächen zu verschatten; Begrünung von Dächern und Fassaden; Auffang-, Speicher- und Versickerungssysteme für Regenwasser (u.a. Rigolen und Zisternen); Verwendung wasserdurchlässiger Bodenbeläge; Bereitstellung von Versickerungsflächen. Die dadurch entstehenden Mehrkosten für Bauherren berechnet das Bauministerium, indem es unterstellt, dass für lediglich 15% der Vorhaben im unbeplanten Bereich ergänzende Anforderungen erhoben werden und dass diese dann Mehrkosten in Höhe von EUR 3.000 pro Vorhaben verursachen. Daraus ergeben sich Mehrkosten von insgesamt knapp EUR 34 Mio. pro Jahr (siehe Tabelle), denen Einsparungen bei Bauvorhaben im Hinterlandbereich gegenübergest ellt werden, die aber lediglich im Ausnahmefall bei mehrkostenbelasteten Bauherren anfallen.
Aengevelt Research hält diese Kostenschätzung für unrealistisch. Zum einen ist der Anteil von 15% der Kommunen, die ergänzende Anforderungen für die Klimaanpassung stellen werden, erfahrungsgemäß viel zu niedrig geschätzt. Angesichts des anhaltenden und noch weiter zunehmenden politischen Drucks, der durch die Klimaschutzpolitik von Europäischer Union, Bund und Ländern auf die Gemeinden ausgeübt wird, ist davon auszugehen, dass ein weitaus höherer Anteil der Kommunen, insbesondere der Großstädte, von der Möglichkeit Gebrauch machen wird, ergänzende Anforderungen per Satzung aufzustellen. Aengevelt erwartet eine Quote von mindestens 50% der betroffenen Vorhaben, die in Großstädten noch weitaus höher ausfallen könnte. Zum anderen sind die Mehrkosten in Höhe von durchschnittlich EUR 3.000 pro Bauvorhaben unrealistisch. Schon bei einem Einfamilienhaus kostet eine einfache Rigole n icht weniger als EUR 5.000, bei Mehrfamilienhäusern oder Bürogebäuden entsprechend mehr. Rigolen, die Starkregen aufnehmen können, müssen größer dimensioniert werden und sind weitaus kostspieliger. Eine Dachbegrünung für ein kleines Einfamilienhaus ist nicht unter EUR 10.000 zu haben; bei größeren Gebäuden fallen entsprechend höhere Kosten an. Unterirdische Zisternen für die Regenwasserspeicherung kosten bei Einfamilienhäusern inklusive Einbau und Anschluss zwischen EUR 4.000 und EUR 5.000, bei Mehrfamilienhäusern oder Bürogebäuden ein Vielfaches.
Wenn eine Kommune jeweils nur eine einzige Verschattungsmaßnahme und nur eine einzige Starkregenschutzmaßnahme vorschreibt, ist es realistisch, im günstigsten Fall eines kleinen Einfamilienhauses von Mehrkosten in Höhe von mindestens EUR 10.000 auszugehen. Wenn das durchschnittliche Gebäude das 2,5-fache Volumen eines Einfamilienhauses aufweist, sind durchschnittliche Mehrkosten von EUR 25.000 pro Bauvorhaben als Untergrenze anzusetzen. Damit würden sich die Mehrkosten durch die Novellierung des § 34 Abs. 1 BauGB auf jährlich EUR 938 Mio. belaufen (siehe Tabelle). Dass diese Mehrkosten auch nur ansatzweise durch eine Senkung der Versicherungsprämien für Elementarschäden ausgeglichen würden, wie das Bundesbauministerium behauptet, ist ebenfalls unrealistisch.
Dr. Wulff Aengevelt, geschäftsführender Gesellschafter von Aengevelt Immobilien:
„Die Bundesregierung kündigt auch jetzt wieder an, den Wohnungsbau endlich ankurbeln und dazu die Baukosten zu senken. Der jetzt vorgelegte Referentenentwurf zur Novellierung des Baugesetzbuchs führt aber zum Gegenteil, zu weiteren Baukostensteigerungen. Die Mehrkosten, die allein die Neuregelung des Bauens im unbeplanten Innenbereich verursachen, werden vom zuständigen Bundesbauministerium schöngerechnet. Rechnet man realistisch, ist mit Mehrkosten von fast einer Milliarde Euro pro Jahr zu rechnen. Noch haben Bundesregierung und Bundestag die Chance, die vorgesehene problematische Neuregelung zu korrigieren. Dass sie das tun, ist allerdings kaum zu erwarten, da die Novellierung des § 34 Abs. 1 zu den klimapolitischen Kernanliegen der Reform zählt.“
