Aengevelt erwartet wieder steigende Renditen für Immobilien
Die Researchabteilung des DIP-Partners Aengevelt Immobilien erwartet aufgrund der Zinsentwicklung für Staatsanleihen im Laufe des Jahres 2025 wieder leicht ansteigende Renditen für Immobilien aller Assetklassen. Von der EZB in Aussicht gestellte weitere schrittweise Senkungen der Leitzinsen aufgrund der abermals gesunkenen Inflationsrate werden durch die sprunghaft steigende Kreditaufnahme des Bundes („Schuldenpaket“) konterkariert, so dass Aengevelt mit einem mittleren Zinssatz von 2,8 % für zehnjährige Bundesanleihen im Jahresverlauf 2025 rechnet. Das bedeutet, dass auch bei einem rückläufigen Spread die Immobilienrenditen leicht steigen werden – mit Konsequenzen für das Kaufpreisniveau.
Aufgrund der jüngsten geopolitischen Turbulenzen ist das gesamtwirtschaftliche Umfeld für die Immobilienwirtschaft deutlich volatiler geworden. Der US-amerikanische Präsident sorgt für immer neue geopolitische und weltwirtschaftliche Disruptionen, die das konventionelle Denken in Zyklen und charttechnischen Analysen erschüttern. Auf die veränderte militärische Doktrin der USA haben Bundestag und Bundesrat durch die Verabschiedung des Finanzpakets für Verteidigung und Infrastruktur reagiert, durch das die Kreditaufnahme von Bund und Ländern massiv steigern wird. Die massiv anschwellende öffentliche Kreditaufnahme wird das Renditeniveau Festverzinslicher steigern, zumal auch andere große europäische Länder wie Frankreich, Italien und Spanien ihre Verteidigungsausgaben massiv erhöhen und dies zu einem großen Teil über Kredite finanzieren.
Dieser Crowding-Out-Effekt konterkariert die bisher in mehreren kleinen Schritten erfolgte Senkung der Leitzinsen der EZB. Die EZB verfolgt bekanntlich das Ziel, die Inflationsrate auf 2,0 % zu senken. Da im März 2025 im Euroraum ein Absinken der Inflationsrate auf 2,2 % erreicht worden ist, sind als Folge weitere Reduzierungen der Leitzinsen zu erwarten. Für die Zinssätze von Baudarlehen sind indessen die Zinssätze von Pfandbriefen weitaus wichtiger als die Leitzinsen der EZB. Die Pfandbriefzinsen sind wiederum mit den Zinsen der Bundeswertpapiere korreliert.
Bereits die Verständigung von Union und SPD auf das Investitionspaket hatte ausgereicht, die Renditen für zehnjährige Bundesanleihen am 5./6. März binnen zweier Tage um 37 Basispunkte zu steigern. Auch wenn seitdem eine leichte Konsolidierung zu beobachten war, wurde die Rendite der Emission einer 10-jährigen Bundesanleihe am 2. April mit 2,68 % notiert. Die 15-jährige Bundesanleihe vom 26. März riss mit einer Rendite von 3,08 % sogar die 3-%-Marke deutlich.
Der Großteil der Investitionen aus dem Paket für Verteidigung und Infrastruktur wird allerdings erst erfolgen, wenn die Koalitionsverhandlungen abgeschlossen sind und die neue Bundesregierung im Amt ist. Die dann zu erwartende Steigerung der Kreditaufnahme – auch durch die Bundesländer, die ebenfalls von der Aufhebung der Schuldenbremse profitieren – wird abermals als Zinstreiber wirken.
Renditen für Immobilieninvestments werden steigen
Aengevelt Research rechnet in Übereinstimmung mit zahlreichen internationalen Banken und Analysten, dass die Renditen für 10-jährige Staatspapiere im Verlauf des Jahres 2025 im Mittel bei 2,8 % liegen werden – nach 2,4 % zum Ende des Jahres 2024. Somit steigen auch die Renditeerwartungen an Immobilieninvestments, die einen zusätzlichen Spread zu den Bundesanleihen aufweisen müssen, um Risiko und Managementaufwand abzudecken. Selbst wenn sich der Spread geringfügig verringern sollte, lautet die Konsequenz, dass die Renditen für Immobilieninvestments, differenziert nach Assetklasse und Standort, im Laufe des Jahres 2025 um rund 30 Basispunkte gegenüber dem Niveau von 2024 steigen werden – mit entsprechenden Auswirkungen auf das Kaufpreisniveau.
Da sich die Auswirkungen des Investitionspakets über mehrere Jahre erstrecken werden, ist mittelfristig nicht von einem Sinken des Zinsniveaus für Bundeswertpapiere auszugehen. Nach Marktbeobachtungen von Aengevelt Immobilien waren zahlreiche potenzielle Verkäuferkreise von Immobilien in den vergangenen zwei Jahren noch zögerlich, überfällige Berichtigungen ihrer Buchwerte und Kaufpreisforderungen vorzunehmen, sofern sie sich nicht durch Druck oder Notlagen zu Verkäufen „gezwungen“ sahen. Analog haben auch transaktionsfähige Investoren ihre Deals noch zurückgestellt, weil sie auf weiter sinkende Zinsen für Baudarlehen spekulierten. Tatsächlich ist aufgrund des beschlossenen „Schuldenpakets“ nun vielmehr eine Erhöhung der Darlehenszinsen zu erwarten, was den Druck auf das Kaufpreisniveau zusätzlich erhöht.
Zeit des Abwartens ist zu Ende
Aengevelt Immobilien empfiehlt den Akteuren sowohl auf der Verkäufer- als auch auf der Verkäuferseite, in Anbetracht der aufgezeigten Markthergänge nicht länger auf Veränderungen des gesamtwirtschaftlichen Umfelds zu warten. Nachhaltige nennenswerte Reduzierungen der Zinsniveaus für Bundesanleihen und Baudarlehen sind aus den analysierten Gründen in absehbarer Zeit nicht zu erwarten. Hingegen müssen sich Immobilienakteure auf eine noch weiter zunehmende Volatilität des weltwirtschaftlichen Umfelds einstellen, die Investments in Immobilien wieder interessanter macht, weil sie deutlich mehr Stabilität bieten als börsennotierte Assets wie Aktien oder Festverzinsliche.
Die Nachfrage nach Wohn- und Gewerbeimmobilien wird dagegen mittelfristig steigen, insbesondere, wenn die Konjunktur an Fahrt gewinnt und durch das Verteidigungs- und Infrastrukturpaket einen zusätzlichen Booster erhält. So hat Goldman Sachs erst vor wenigen Tagen seine Prognosen zum realen BIP-Wachstum in Deutschland für 2026 um 0,5 Prozentpunkte auf 1,5 % und für 2026 um 0,6 Prozentpunkte auf 2,0 % erhöht.
Dr. Wulff Aengevelt, geschäftsführender Gesellschafter des DIP-Partners Aengevelt Immobilien resümiert: „Die Zeit des Abwartens an den Immobilienmärkten ist zu Ende. Verkäufer wie Käufer sollten sich auf ein leicht ansteigendes Renditeniveau einstellen und ihre Transaktionen auf dieser Basis abwickeln. Gerade in Zeiten wachsender Unsicherheit stellen Investments in plausibel durchdeklinierte Immobilien wieder sichere Häfen dar, zumal alle Segmente des Immobilienmarktes an der zu erwartenden schrittweisen konjunkturellen Belebung partizipieren werden, die ungeachtet aller Zölle allein schon aufgrund der massiv steigenden Staatsquote und damit wieder expandierenden Nachfrage einsetzen wird.“
